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關于土地流轉的法律規定范文第1篇

農村集體建設用地是指農村集體投資或農民興辦的鄉鎮企事業、村辦企業、農村村民住宅、鄉鎮村公共設施、公益事業建設所使用的土地。即現階段我國農村集體土地使用權在建設用地上表現為三種情形：鄉鎮企業建設用地；鄉鎮村公共設施和公益事業建設用地；農村村民宅基地。同時，根據相關法律規定，農村村民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者是租用于非農業建設。也就是，現階段我國農村集體土地使用權只能流轉于非農業建設，至于集體建設用地也僅指法律規定的上述三種情形。其相關法律規定體現如下：

《憲法》第十條規定“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”；“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”；“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依照法律的規定轉讓”。

《民法通則》第七十四條規定“集體所有的土地依照法律規定屬于農民集體所有，由村農業合作社等農村集體經濟組織或村民委員會經營、管理。已經屬于鄉鎮農民集體經濟組織所有的，可以屬于鄉鎮農民集體所有”。

《土地管理法》第四十三條規定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請國有土地；但是興辦鄉鎮企業和村民建設住宅依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”，“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地”；第四十七條規定“征用其他土地的土地補償費和安置補償費標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補償費的標準規定”；六十三條規定“集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設。但是，符合土地利用總體規劃，并依法取得建設土地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”。

綜上，我們可以初步得出一個結論，那就是我國的農村集體土地使用權在現行法的規定下只能在農業建設進行流轉，但是對于非農建設就基本上不適用，只有《土地管理法》第六十三條的一款關于集體土地使用權流轉的例外情況，即符合土地利用總體規劃，并依法取得建設土地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。但是，對于用于非農建設（或集體建設用地）的流轉只能有一個途徑，那就是通過先征用為國有，轉為國有土地使用權，然后才能在市場上進行流轉。

二、對現行農村集體建設用地流轉所存在問題的若干看法

隨著經濟發展和城市化進程的加快，農村集體建設用地的資產性質逐漸顯現出來，以出讓、轉讓（含土地使用權作價出資、入股、聯營、兼并和置換等）、出租和抵押等形式自發流轉農村集體建設用地使用權的行為屢有發生，在數量和規模上有不斷擴大的趨勢，集體建設用地隱性市場客觀存在。不僅這樣，對農村集體建設用地流轉的限制還將逐漸并已經暴露在我們面前。

（一）損害農民的經濟利益

由于現行法律對集體土地使用權的流轉規定并不是很明確，集體土地使用權的流轉不規范，給了不法分子非法交易的機會，避開擁有所有權的農民集體經濟組織，將土地使用權流轉的收益歸為鎮或村所有，未對原集體土地所有者給予適當的經濟補償，對農民的利益造成了損害。而且，即使確實對農民進行補償了，但是由于現在的征用補償制度存在不足之處，征用補償不合理，到最后農民還是無法得到比較合理的補償結果。新的土地管理法修訂草案已經涉及到農民征地的補償標準的提高，有報道稱可能會將現有的標準提高至原來的10倍，這對農民當然是好消息，我們拭目以待。

（二）在法律未規定的前提下而自發的流轉并不能受到法律的有效保護

在前面已經提及，因經濟的發展和城市化進程的加快，農村集體建設用地使用權的自發流轉行為已經存在，其數量和規模也在不斷的擴大，但是，這種情況的繼續，如果沒有隨著法律給予的同步規范，其產生的負面影響無疑是巨大的，會給農村社會的穩定帶來考驗。

（三）這種類似于地下黑市交易的農村集體土地建設用地使用權的流轉會給比較完備的國有土地使用權流轉帶來較大的沖擊

由于法律對集體建設用地使用權的流轉沒有做出明文規定，又因其要先經過征用為國有，其成本較之于已經開始的“地下直接交易”顯然來的要高，在市場經濟條件下，這種較低的成本優勢當然使得國有土地使用權在其交易流轉的市場上失去競爭力，同時也給法律對于集體建設用地使用權流轉的模糊規定給予行動上的抗議和否定。

（四）沒有法律的明確規定和保護所進行的集體建設用地使用權的流轉是不規范的，它會造成集體土地的使用權屬不明確，造成土地使用用途的改變

由于有些地方出現了私下的集體土地使用權的交易，其交易方式的隱蔽性和在現階段看來的違法性，使得這種交易的結果也存在問題。比如因農村土地登記制度的各易和不完善，其經過一系列的交易流轉后最后的權屬是否明確，這個在農村現行的情況來看是很困難的。而且，也是筆者覺得最重要的一點的是對土地的用途的改變太過于隨意與容易。這些筆者個人覺得可以歸咎為因社會發展的需要與法律的滯后性之間的矛盾所產成的后果。這也是我們下面要探討的尋求對現行立法的改變與完善來加予解決。

三、一些地方的立法實踐對我國農村集體建設用地土地使用權流轉的啟發與建議

（一）啟發

早在1996年9月，蘇州市政府下發文件，允許規定范圍內的集體存量建設用地使用權有條件地進行轉讓、出租，實行了集體建設用地使用權有償、有限期流轉的土地使用權制度，并逐漸形成了“國有、集體兩種產權，同出市場，統一管理”的模式。目前，蘇州全市80%以上的集體建設用地已進入了市場流轉，累計用地總量超過了11萬畝，占年均建設用地量的28%。之后，國土資源部在前些年分別在蘇州、蕪湖、湖州等地進行集體土地使用權流轉的試點，各地也出臺了相關管理辦法。廣東省政府更是先行，發出《關于試行農村集體建設用地使用流轉權的通知》，明確規定農村集體建設用地使用權可上市流轉。

在此特別要談的是廣東省的實踐。廣東省通過明確農村集體建設用地使用權的上市流轉，使得其符合該地區的經濟發展需要。其直接上市交易避過了征用為國有土地的前置程序，節約了時間和交易成本。有一點筆者認為其做的很好并具有今后國家立法的借鑒意義的是，該《通知》規定：通過出讓、轉讓和出租方式取得的農村集體建設用地不得用于商品房地產開發。未經原批準用地的人民政府批準，不得改變該副土地的建設用途。筆者認為它的意義在于保持土地的原建設用途，在加快城鎮化進程和提高農民收益的前提下，并沒有觸動其他現有的利益，造成比原來立法狀態下更大的損害。

（二）建議

1.建立農村集體建設用地使用權直接上市流轉制度。前面也已經說過了，直接的上市流轉，避免了中間的交易環節，節約了交易成本，對廣大農民來說是有益的。這是從表面層次上來講的。最終，其城市化進程也是得意于該制度的建立和有效實施的，這是從本質層面上來說的。新的土地管理法修訂草案說也有涉及到讓農民直接成為集體土地交易的主體，如果這樣，此次土地管理法修訂是有歷史性的突破的，是惠民和與時俱進的。

關于土地流轉的法律規定范文第2篇

土地承包經營權制度是我國一項重要的經濟制度，尤其是改革開放三十多年來，隨著農村土地的活躍流轉，更多深層次的問題逐漸顯現出來［1］。根據經濟、社會發展的客觀要求，中央先后出臺一些有關農村土地承包經營權流轉的政策和法規，各個地方根據自己的特點制定了一些地方性政策和措施。河南省是我國第一農業大省，在土地承包經營權流轉方面一直走在全國的前列。全省各地在穩定我國農村基本土地政策的前提下，以優勢產業發展為導向，以農業增效、農民增收為核心，以土地集約化、規模化經營為目標，大力推動農村土地向專業大戶、家庭農場、農民專業合作社、農業產業化龍頭企業和農業科研單位流轉，已初步建立適應現代農業發展的土地管理制度。但是，由于河南地域廣闊、農村人口眾多、省情復雜，在土地承包經營權流轉過程中不可避免地會遇到一些問題。這些問題必須及時加以解決，否則必然阻礙土地承包經營權流轉的順利進行。為了更好地保障農村土地承包經營權流轉活動依法、有序進行，本文對河南農村土地承包經營權流轉的問題與成因、思路與對策進行分析研究，以期為促進全省土地承包經營權流轉活動貢獻微薄之力。

一、農村土地承包經營權流轉的基本問題

(一)農村土地承包經營權流轉的概念和特征農村土地承包經營權流轉是和農村土地承包經營權緊密結合的概念。農村土地承包經營權是指農村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權利［2］。土地承包經營權流轉則是指擁有土地承包權和經營權的農戶，保留土地承包權，將經營權轉讓給其他農戶或經濟組織或徹底放棄承包權和經營權的行為［3］。土地承包經營權流轉的實質是農村土地承包經營權與土地使用權的再次轉移，包括土地權利流轉和土地功能的流轉，在土地權利流轉中又包括土地承包權和土地使用權的流轉。規范土地承包經營權流轉的現行法律法規主要有《物權法》、《農村土地承包法》、《土地管理法》、《合同法》、《土地承包經營權流轉管理辦法》及相關的司法解釋等。根據這些法律法規的規定，農村土地承包經營權流轉具有如下法律特征:1．土地承包經營權流轉是一種民事行為。土地承包經營權是《物權法》明確規定的他物物權，其性質屬于民事權利。土地承包經營權流轉是土地承包經營權人通過轉包、轉讓等方式將自己依法享有的土地承包經營權讓與他人行使，自己獲得相應的收益。其本質上屬于平等主體之間的民事交易行為，應受民事法律法規的規制。2．土地承包經營權流轉主體是依法享有承包經營權的農戶。我國對農村土地實行農戶承包經營的土地政策，農村土地在保持集體土地所有權的前提下，其土地的經營使用權由農村集體組織的農戶承包享有。土地承包經營權流轉不是將土地收回重新發包給大戶經營，而是由承包經營權人將自己享有的承包經營權依法流轉處置。因此，土地承包經營權流轉的主體是依法享有承包經營權的農戶，而不是對土地享有所有權的集體組織;集體組織在流轉過程中，有權以土地所有者的身份引導流轉、監督流轉，但無權干涉農戶自主流轉土地承包經營權。3．土地承包經營權流轉客體是承包方承包權或承包經營權中的土地使用權。土地承包經營權是一種建立在土地所有權之上的他物權，承包方所承包土地所有權歸集體所有，承包方只享有對承包土地的經營權。因此，承包方流轉土地的時候，只能通過轉讓、轉包等方式流轉土地的承包權，或者通過出租等方式流轉承包經營權中的土地使用權，而無權處分土地的所有權。4．土地承包經營權流轉行為具有有償性。土地承包經營權流轉的目的是為了處分收益或獲得補償，承包方流轉農村土地承包經營權后可以依法取得轉包金、租金、轉讓費等，流轉收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。5．土地承包經營權流轉必須依法進行。為了規范和保障土地承包經營權流轉，國家制定了一系列法律法規和政策，對土地承包經營權流轉的原則、主體、范圍、程序、管理和法律責任作出明確規定。土地承包經營權流轉應當遵守這些法律法規規定，否則，不但流轉行為無效，而且還會受到法律追究。

(二)農村土地承包經營權流轉的原則土地承包經營權流轉的原則是指當事人在土地承包經營權流轉過程中應當遵守的基本行為準則。根據法律法規，農村土地承包經營權流轉應遵循以下原則:1．平等、自愿、有償原則。平等是指當事人地位平等，流轉關系中法律平等對待流轉各方當事人;自愿是當事人自主協商土地流轉事宜，不受任何外界因素的干擾;有償是指流轉承包經營人流轉土地承包經營權應獲得相應的對價回報。平等、自愿、有償原則，是民法的基本原則，土地承包經營權流轉是一種民事行為，當事人在流轉過程中應遵守平等、自愿、有償原則，不得強迫流轉，不得強制無償流轉。2．不得改變土地用途原則。我國實行土地性質和用途管制政策，國家法律對土地用途進行嚴格限制，國家通過規劃，確定了農村每塊土地的用途。農村土地承包經營必須在確定的土地用途范圍內進行，承包經營權流轉后，受流轉人必須在原有范圍內利用土地，若需改變土地用途必須依法辦理土地用途改變手續，否則屬于違法用地，將依法承擔法律責任。因此，農村土地承包經營權流轉當事人不得改變流轉土地的原有用途。3．剩余流轉期限原則。根據法律規定，我國土地承包經營權受承包期限限制，如耕地承包期限30年，承包到期后，土地將被收回重新發包。為了避免土地因承包期限屆滿被收回而在流轉人和受流轉人之間發生不必要的糾紛，法律將流轉期限限制在剩余承包期以內。如果當事人簽訂流轉合同規定的流轉期限超過剩余承包期限，流轉期限以剩余承包期限為準，超過部分不受法律保護。4．農業經營能力和優先權原則。農村土地承包的目的是將土地用于農業經營，為了保證對土地的農業持續利用，法律規定，土地承包經營權的受流轉人必須是具有農業經營能力的自然人或者組織。另外，由于被流轉承包經營權的土地的所有權屬于集體組織，因此，為了照顧集體經濟組織成員利益，法律規定在同等條件下，集體經濟組織成員對本集體經濟組織的承包經營權流轉具有優先受流轉權。

(三)農村土地承包經營權流轉的方式農村土地承包經營權流轉應遵守法定的流轉方式。我國土地承包經營權流轉經歷了從單一流轉方式到多樣化的流轉方式的轉變［4］。根據法律規定，農村土地承包經營權主要有如下幾種流轉方式:一是轉包，是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。二是出租，是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業生產經營。三是互換，是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經濟組織的承包地塊進行交換土地承包經營權。四是轉讓，是指承包方將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由其履行相應土地承包合同的權利和義務。五是入股等其他方式，是指將土地承包經營權作為股權自愿聯合從事農業合作生產經營的入股方式和其他承包經營權流轉方式。

二、河南土地承包經營權流轉存在的問題

(一)規模小、土地承包經營權流轉率不高，缺乏規模效應據統計，截至2011年12月份，河南農村土地承包經營權流轉面積1037萬畝，占家庭承包經營總面積的10．83%。盡管土地承包經營權流轉增長速度比較迅速，但相對于全省龐大的農村土地的總量來說，土地承包經營權流轉規模仍然偏小，土地承包經營權流轉率不高，缺乏規模效應，因此，土地承包經營權流轉量有待進一步提高。

(二)土地承包經營權流轉多為農民自發組織，示范帶動，組織程度低，缺乏政府有效引導根據調查，各地的土地承包經營權流轉一般發生在親戚、鄰居、干群之間，多由農戶自發進行，只有較少的流轉是由村、鎮里組織的。這些土地承包經營權流轉表現出“示范”和“跟風”效應，具有很強的自發性。由于缺乏政府和基層組織的參與和引導，組織程度低，很難形成市場化、規?；\作。

(三)思想認識不到位，農民參與的積極性不高由于部分地方對國家土地承包經營權流轉政策缺乏高度的認識，對政策宣傳不到位，導致少數鄉鎮村干部對《農村土地承包法》、《物權法》及土地承包經營權保護與流轉的相關法律法規、政策理解不透徹，多數農戶甚至不了解相關土地承包經營權流轉政策。這直接影響了農戶參與土地承包經營權流轉的積極性。

(四)土地承包經營權流轉不規范，糾紛較多國家法律法規和政策規定了比較規范的土地承包經營權流轉程序，并要求采取書面土地承包經營權流轉合同，但在現實的土地承包經營權流轉中，農戶之間的土地承包經營權流轉很少簽訂書面土地承包經營權流轉合同，即使簽訂有土地承包經營權流轉合同，也是條文簡單，未予以備案;而且對流轉登記、資料歸檔等一般流轉程序也很少遵守。流轉程序不規范，導致大量土地承包經營權流轉糾紛，一方面使得流轉當事人的利益不能得到很好保護，另一方面也不利于土地承包經營權流轉關系的穩定，很難實現流轉目的。

(五)流轉政策不配套，尤其缺乏地方性法規保障國家目前出臺了一系列的土地承包經營權流轉政策和法律法規，各地應因地制宜，根據本地實際情況制定出具體的政策和法規。目前，就河南省而言，一些地市如安陽、信陽、新鄉、平頂山、商丘等地出臺有與土地承包經營權流轉相關的配套政策和措施，但在一些地方，尤其是縣一級政府出臺土地承包經營權流轉配套政策的還比較少。另外，河南省出臺的規范性文件只有農業委員會制定的《河南省農村土地承包經營權流轉規則》，尚未出臺地方法規、規章，規范性文件層次比較低，不利于土地承包經營權流轉的規范和引導，也不能作為解決土地承包經營權流轉糾紛的法律依據。

(六)有些地方行政干預色彩濃厚，存在侵犯農戶合法權益現象有些地方違反自愿原則，強行流轉，流轉過程中存在侵害農民合法利益的現象。法律和政策規定土地承包經營權流轉應遵循農戶自愿原則，但一些地方存在政府和集體組織強行收回農民的承包地搞所謂的“結構調整”和“規模經營”，甚至發生在農戶的承包土地尚未到期情況下提前收回承包田另行發包的現象。這些行為不但損害了農民利益，造成對流轉政策的誤解，也直接違反和破壞了國家關于農村土地的基本政策。

(七)土地承包經營權流轉服務體系不健全土地承包經營權流轉的高效有序進行，離不開健全的市場化服務體系，如信息咨詢服務、產權交易服務、經紀服務等。盡管一些地方根據自身情況初步建立了土地承包經營權流轉的服務體系，但這些服務體系仍然不夠健全，尤其是市場化程度不高，還不能擔當起為土地承包經營權流轉提供優質高效市場化服務的重任;個別地方甚至還沒有形成土地承包經營權流轉的市場化服務體系，無法提供市場化服務。

(八)部分地方土地所有權、承包經營權、使用權等“三權”尚不明晰土地承包經營權流轉的本質是在保持土地所有權不變的前提下，由土地承包經營權人對土地的使用權進行讓渡，由他人依法實際利用土地。這就要求土地所有權、承包經營權權屬明晰，沒有爭議，否則土地承包經營權很難順利進行。根據法律規定，土地發包應簽訂書面合同，但根據調查的情況，有相當一部分地區土地發包不規范，未簽訂土地承包經營合同，農戶的土地承包經營權很難得到法律保障，更少有土地承包經營權進行登記。這樣的土地承包經營權流轉后，受流轉人的土地使用權自然也很難得到法律保護。

(九)土地承包經營權流轉中存在違法利用土地的現象土地承包經營權流轉的目的之一是在不改變土地用途的前提下，實現土地的集中化、規?；茫蕴岣咄恋氐睦眯省Ｒ虼?，法律規定土地承包經營權流轉不得改變土地的用途。但是，個別地方少量存在在土地流轉過程中將農用地轉為非農用地或建設用地的現象。這種現象不符合國家進行土地承包經營權流轉的初衷，也違反我國土地管理法規，必須加以制止和糾正。

三、解決河南土地承包經營權流轉中存在問題的對策

(一)完善承包制度，落實“三權”制度土地承包經營權流轉的本質是在保持農村土地集體所有權不變的基礎上，允許土地承包經營權人將土地使用權予以靈活利用。土地承包經營權流轉涉及土地所有人、土地承包經營權人和土地實際使用權人的利益。正確處理各方利益關系，必須對農村土地進行確權。目前，許多地方的農村土地權屬不明確，尤其是土地承包經營活動不規范，沒有簽訂土地承包經營合同，更是很少進行土地承包經營權登記、發證工作，土地使用權流轉人的權利本身就難以得到保障，以這樣的土地進行流轉，土地使用權受流轉人的權益更是沒有保障，容易引發糾紛。因此，為了保障土地使用權流轉各方權益，必須對農村土地依法進行權屬登記，確認權利歸屬，進一步保障所有權，穩定承包經營權，放開放活使用權。

(二)堅持農民自愿，加強政府引導土地承包經營權流轉從根本上來講是農民作為承包經營權人對自己土地權利的一種處分行為，因此土地流轉要堅持自愿原則，充分尊重農民的意愿［5］;尊重市場規律，不能搞一刀切，不強行要求農民進行土地流轉。在流轉活動中，是否進行土地流轉、流轉給誰、以什么價格進行流轉、流轉多長時間，這些問題都由土地承包經營權人自己決定，流轉行為當事人自己協商處理，政府不能強行干預。同時也要看到，土地承包經營權流轉是國家的一項政策，農民由于自身的原因，無法透徹理解國家政策，更缺乏對政策的掌握和利用，因此需要政府的組織和引導。政府的引導主要是宣傳、普及與土地流轉有關的國家政策，加強民間組織建設，積極推動民間協會和專業合作組織的發展，通過這些組織，為規模經營提供行業規范的標準制定、財政補貼分配等準公共服務，提高農業生產的組織化程度。

(三)以法律為依據，規范進行土地承包經營權流轉是一種民事法律行為，應依照法律規定進行，國家為此也制定了相關的法律法規，對流轉原則、流轉主體、流轉對象、流轉條件和程序都作了明確規定，因此，流轉必須嚴格遵守法律規定。政府應大力宣傳、普及法律法規規定，增加流轉當事人的法律知識，提高其法律意識，同時提供政策法律法規服務，規范流轉行為和流轉程序，預防流轉糾紛。對土地違法案件應依法嚴格查處，既維護國家和社會利益，又預防流轉糾紛，維護流轉當事人合法權益。

(四)建立服務體系，形成流轉市場土地承包經營權流轉要想成規模、常態化，必須加強土地流轉服務體系建設，進而形成穩定、健康、統一的土地承包經營權流轉市場。各地應積極探索，分級設立流轉服務機構，形成縣、鄉、村三級土地承包經營權流轉服務體系。成立市、縣級農村土地承包經營權流轉指導中心、鄉鎮級土地承包經營權流轉服務中心、村級土地承包經營權流轉服務站。尤其注重發揮村級土地承包經營權流轉服務站的信息服務作用，建立信息服務員制度，積極收集土地流轉信息，探索專業化信息服務建設，加快公益性農業服務體系建設。

(五)對土地實行用途管制，堅決保護耕地各地在流轉過程中不同程度地存在違反土地用途的現象，不經法定審批手續擅自將農用地當做建設用地使用的情況比較突出。這種違法變更土地用途的行為嚴重破壞耕地，危及糧食安全，必須堅決制止。當地政府應加大法律法規宣傳力度，使流轉當事人充分認識流轉的真正意義，糾正一些錯誤思想和觀念，杜絕改變流轉土地用途的現象發生。同時，加強檢查和監督，對違反土地流轉用途的違法流轉行為依法及時嚴厲查處。

(六)建立農村土地合作社、農業經營公司等流轉組織，鼓勵公司化、規模化經營運作進行土地承包經營權流轉的目標之一是發展壯大農業，實現農業產業化。農業的發展壯大以及現代化經營運作，也離不開土地承包經營權流轉。通過土地流轉，打破條塊分割，將零星的地塊集中到大農戶、農業公司、農業合作社等名下，以便集中利用、規模經營。因此，各地應制定優惠政策，吸引各種社會資金投資農業，鼓勵多類經營主體參與土地承包經營權流轉;采取措施，鼓勵農業企業和農村種養大戶擴大經營規模;鼓勵“公司+合作社+農戶”等形式發展產業化經營;積極發展農村土地承包經營權流轉合作社，作為經營主體促進土地承包經營權流轉。

(七)制定地方配套土地流轉政策和法規，為土地流轉提供政策依據和法律保障土地承包經營權流轉政策性強，法律法規操作技術性要求高，要依據政策和法律規定進行。但是，由于土地承包經營權流轉尚處于探索階段，國家層面的政策和法律規定比較原則和粗框，尚不能完全適應流轉的要求。各地應結合自身情況制定流轉政策和法規，規范流轉行為，引導、促進土地承包經營權流轉。目前，河南各地基本制定有《土地承包經營權流轉的管理辦法》，細化了土地流轉政策，但還有許多不足之處，有待進一步完善;尤其是河南尚無省級地方法規和規章，省人大和省政府應盡快制定《河南省土地承包經營權流轉條例和管理辦法》，為全省土地承包經營權流轉提供地方法規依據和保障。

關于土地流轉的法律規定范文第3篇

一、關于對土地承包優先權訴訟主體的認識問題

這是在審理土地承包優先權糾紛中經常遇到的程序性問題，認識還不夠統一。所謂土地承包優先權訴訟主體是能夠參與土地承包優先權訴訟法律關系，享有民事權利和承擔民事義務的人，該訴訟主體資格由國家法律規定，包括原告、被告和第三人。根據法律明確規定，以下人員可以作為土地承包優先權原告，具備土地承包優先權人訴訟主體資格：一是土地承包經營權流轉時在同等條件下本集體經濟組織成員；二是以其它方式承包農村土地時在同等條件下本集體經濟組織成員；三是專業性生產承包土地合同期滿又重新發包時同等條件下原承包方。對這三種人的土地承包優先權原告主體資格無可爭議，認識是一致的。但是在優先權訴訟中還有兩種人主張優先權，他們是否具有優先權原告訴訟主體資格，法律沒有作出明確的規定，因此存在爭議。第一種人是，集體經濟組織成員以其它方式承包本集體經濟組織土地期滿，該集體經濟組織另外成員要求承包，原承包方主張優先權：第二種人是，非集體經濟組織成員專業承包集體經濟組織土地期滿，本集體經濟組織成員要求承包，原承包方主張優先權。一些人認為，這兩種人都是優先權原告訴訟主體。理由是他們是土地的原承包方，符合《海南省第二輪土地承包若干規定》第四條第三款的規定，可以主張優先權。筆者認為，法律規定土地承包優先權的立法旨意是為了保障集體經濟組織成員土地承包權和保護原承包方的投入兼顧兩者而以前者為先。在土地承包合同期滿，本集體經濟組織成員原承包者依法可以優先權對抗同一集體經濟組織成員的承包權，因為同屬于集體經濟組織成員，無所謂保障集體經濟組織成員土地承包權問題，只存在依法保護原承包方的投入問題。賦予原承包方優先權充分體現優先權立法者保護原承包方投入的意圖。而土地承包合同期滿，非集體經濟組織成員原承包者不得以優先權對抗集體經濟組織成員的承包權，因為設置土地承包優先權以保障集體經濟組織成員土地承包權為首要，排斥非集體經濟組織成員原承包者對集體經濟組織成員承包土地的優先權，反映了優先權立法者保障集體經濟組織成員承包權的用意。由此可見，前面第一種人是土地承包優先權人；第二種人則不是，不能主張優先權，對其主張應裁定駁回。

與土地承包優先權原告相對應的當事人是被告，土地承包優先權被告是侵犯優先權人土地承包優先權或者與優先權人發生優先權爭議而由法院通知應訴的人。為了更直觀、形象地弄清土地承包優先權訴訟被告，舉一實例予以說明。村民小組成員某甲承包本村民小組土地圍池養蝦。承包合同期滿，村民小組另一成員某乙與村民小組簽訂承包該土地承包合同，甲以優先權受到侵害為由向法院，主張優先承包。在本案中，甲土地承包優先權不僅受到村民小組侵犯，而且受到某乙的侵犯；或者說甲既與村民小組發生優先權爭議，也與某乙發生優先權爭議。因此村民小組和某乙都是本案優先權訴訟的共同被告。如果村民小組和某乙的行為對某甲的優先權構成侵害甚至造成損失，就由村民小組和某乙共同承擔停止侵害和賠償損失的民事責任。審判務實通常把某乙列為案件第三人參加訴訟，很不準確，應該糾正過來。

二、關于土地承包優先權取得和喪失的認識問題

土地承包優先權由法律規定取得。而優先權屬于一項私權利，在與法律規定不相抵觸情況下，也可約定取得。但是約定取得優先權不得對抗法定優先權，更不能通過約定優先權排除法定優先權，否定法定優先權的約定自始無效。土地承包優先權不論是按法律規定取得，還是按約定取得，都是期待權而非既得權，是附條件而非無條件，只有所附條件成就時，優先承包土地期待權才能實現，取得土地承包優先權。取得土地承包優先權所附條件包括：1有優先權人要求優先承包的明示。民事法律行為有明示和默示兩種表現形式，但行使優先權這種民事法律行為只能適用明示而不適用默示。優先權人知道自己是優先權人后，必須在土地發包或流轉前向發包人或流轉人明確表示優先承包，這是優先權人獲得土地承包優先權的根據，不可或缺。2有土地發包或流轉事實。這是取得土地承包優先權的前提，不發生土地發包或流轉，土地承包優先權無從談起。倘若發包方為規避優先權收回土地閑置時間較長（一般半年以上）或擱置一段時間尚未自用又發包的，優先權人仍然可以主張并取得土地承包優先權。3條件同等。這是取得土地承包優先權的基礎。主要指與發包方利益密切相關的條件同等，諸如承包價格同等，承包金給付方式同等，承包期限同等，對土地保護義務同等，等等。與發包方利益基本無關的如土地種養何物、何時種養、管理方法等都不是同等條件的內容。

土地承包優先權并非優先權人的絕對權利，因此不是一成不變或者可以無限期享有。在以下情況下優先權人喪失優先權：1優先權人知道土地發包或流轉而不向發包方或流轉方明確表示優先承包致使發包方或流轉方與他人簽訂承包合同的；2土地以招標、拍賣、公開協商等方式發包而優先權人在槌落前仍不報底價的；3優先權人明確表示放棄優先承包的，該表示行為一旦作出，不管是否到達發包方，都不可撤回；4因優先權人嚴重違約或對土地造成永久性損害被依法解除承包合同的。喪失了優先權的優先權人請求保護優先權，不予支持，應當依法判決駁回其訴訟請求。

關于土地流轉的法律規定范文第4篇

關鍵詞：農村土地使用權；土地流轉；現狀；問題；原因；對策

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A DOI：10.11974/nyyjs.20150833172

1 農村集體土地使用權流轉的現狀

目前中國大約有2267萬hm2的土地給農民頒發了土地承包經營權證，全國農村已經流轉的土地經營權總面積是2533萬hm2，把土地部分或全部流轉給別人使用的農戶接近6000萬戶。但我國新型工業化、信息化、城鎮化和農業現代化四化不同步，農業現代化滯后明顯，現有的土地制度缺陷也愈加明顯：在土地資源配置層面，農村富余勞動力“洗腳上田”使大量農田閑置，造成了土地資源的浪費；形成了農村以家庭為主的散、小、弱的生產經營格局，制約我國農業的進一步發展和升級。在農村土地使用權流轉層面，土地承包經營權的法律、機制不健全；政府對于農村的社會保障制度不完善，注重土地的社會保障功能，從而制約了土地使用權的流轉。

2 存在問題及原因

2.1 對土地流轉的認識不夠

農戶沒有搞清土地承包經營權和土地所有權之間的關系。怕土地使用權流轉以后會失去自己的承包地，不敢參與流轉；目前農村社會保障機制尚未形成。土地是農民的主要生產資料，只有靠經營土地，才能獲得生活保障，醫療、養老保險也來自于經營土地的收入；，地方政府缺乏對土地流轉的認識。一些地方政府忽視了土地流轉優化資源配置、推動農業產業結構、調整促進土地適度規模經營、提高農民生活水平等重要作用，因此疏于對土地流轉的宣傳、引導和管理，導致土地使用權流轉缺少一個有利的政策環境。

2.2 法律、機制不健全

《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農村土地承包法》以及《農村土地承包經營權證管理辦法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等諸多關于土地使用權流轉的法律條款存在沖突協調問題，有些法律甚至相互矛盾，從而帶來因法律界限不明或條文理解不同而帶來的適用不統一問題。

一些地方因沒有完善的中介機構為之服務，更缺乏土地流轉市場，土地流轉工作沒有完全展開，土地使用權流轉也僅僅局限在村內，不能跨區域流動，流轉范圍小，交易量小，成交的可能性小。

2.3 流轉合同不完善

農戶所簽訂的土地流轉合同大多不規范，權責不明確。有的合同條款甚至與現有法律和政策相抵觸，這不僅不受法律保護，嚴重者還涉及非法犯罪；農戶大多以口頭協議的形式進行轉包、轉讓，口頭協議的穩定性差，一旦發生糾紛，不便于當事人舉證和分清責任，也不利于保護自己的合法權益。

2.4 土地流轉條件存在限制

土地權利主體不明確。我國法律規定農村土地歸集體所有，但是往往鎮政府、村集體組織和村民小組共同享有土地權利；各主體權利不明確。土地權利包括所有權、使用權、處置權、收益權等，各個權利主體不清楚自己擁有什么權利，尤其是農民不清楚怎樣行使自己的權利，導致農民的合法權益很容易受到侵害。承包農戶是土地流轉中的主體，農民只有在法律規定的范圍內應當有一定的自，這樣才符合依法自治的原則，才能促進農村經濟健康有序發展。

3 政策措施

3.1 規范合同手續

在流轉主體雙方協商的基礎上，土地流轉應嚴格按法律程序履行合同手續，并經村集體組織同意后方可簽訂流轉合同，流轉合同簽訂后報相關管理部門鑒證備案后生效。政府部門應制定統一的流轉合同范本和土地流轉證書，統一土地流轉合同的簽訂、鑒證的程序，搞好造冊登記工作。

3.2 利用市場促進土地流轉

應充分發揮市場資源配置的作用，利用市場機制來調節土地使用權流轉，有利于土地資源的優化配置并調整土地供需關系，從而提高土地利用率和市場運行效率。而且應不斷完善國家有關土地流轉的稅收、貸款、利息政策，建立相應的金融、保險支持體系，使農民、企業以及集體經濟組織擁有足夠的資金參與土地流轉，建立一個安全、高效、穩定的土地流轉市場。

3.3 建立和完善土地流轉法律制度

《物權法》、《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等法律修改時，要完善土地使用權流轉的法律規定，明晰土地權利主體和各主體權利，并統一相關法律條款。

3.4 加強土地流轉的管理

規范地籍管理，建立完備的土地檔案；構建適應產權市場化的土地管理體制；締造交易中介服務組織；制定土地使用權流轉規則。

關于土地流轉的法律規定范文第5篇

關鍵詞：物權法權益土地承包經營權

新出臺的《中華人民共和國物權法》分五編十九章二百四十七條，專門針對農民權益設置的條文有21條，與農民權益密切相關的條文有22條。其中更是把與農民土地權益息息相關的土地承包經營權和宅基地使用權單獨列為兩章（第十一章和第十三章）。由此可看出，對農民土地權益的保護是物權法重要內容之一。民法學家王利明教授更是將物權法看作是“農民土地權益保護的基本法。”

一、物權的確立是物權法保護農民土地權益的基礎

物權法第二條規定:“物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利?！币簿褪钦f，權利人不需要借助他人的幫助，就能夠依據自己的意志依法直接占有、使用其“特定的物”，或采取其他支配方式。比如轉讓物權時，不需要征得他人同意，他人也不得進行干涉，即使是政府及其官員，否則就是違法。這在很大程度上改變了“國家利益至高無上，當個人利益與國家利益相沖突時，個人只能無條件服從”的傳統觀念，體現出物權法最大的亮點平等保護國家、集體和私人的物權。

土地不僅是農民的經濟收入來源，也是其最后的社會保障。土地權力問題是物權特別是不動產物權最核心的問題。土地承包經營權又是其中的重要內容之一，它關系到農民安身立命的基本權利，將其寫入物權法，從法律上明確土地承包經營權的物權性質，就是把農民的土地承包經營權納入到物權保護的范疇中。

如果說《農村土地承包法》是第一次把農村土地所有權與土地使用權剝離，那么《物權法》就是將農村土地使用權作為物權給予法律明確。雖然物權法中關于土地承包經營權的條款與農村土地承包法中的內容似乎并沒有多少變化。但是物權法卻大大提升了土地承包經營權的法律地位?！坝绕涫歉鶕@一法律規定，承包人可以在司法上獲得保護其權利的更多途徑：他可以基于物權行使物權請求權，基于承包合同行使違約責任請求權，基于法律規定行使侵權行為請求權或不當得利請求權?！贝騻€比方，如果你以前承包一個果園，但是后來發包方嫌承包費太低，他就可以收回，而最多只支付一下違約費用。而現在明確為物權，作為絕對權，發包方沒有權利隨意撤回發包。

土地承包經營權確定為物權后可以更好地保護農民的合法土地權益，增強農民抵御來自他人，包括發包方、地方政府不正當干涉和侵害的能力。一旦出現對承包權的侵犯，無論這種侵犯是來自于集體經濟組織內部或者外部，承包人都可以以自己的名義提訟，獲得法律保護。像承包人因承包土地獲得豐厚報酬而受到集體內部打壓的情況，其維權將有法可依，而不再僅僅局限于道德范疇的約束。發包人與承包人之間的土地承包合同條款將更加規范化，相關權利的內容、效力與公示方法等都將由法律確定，而不允許發包人通過承包合同中的約定加以排除。因此物權法將限制發包人任意制定承包合同條款的行為，保護承包人的合法權益。物權法、合同法和土地承包法將共同發揮維系農村土地承包經營關系的作用。

二、物權法中保護農民土地權益的內容

（一）有關穩定土地承包關系的內容

《物權法》第126條第1款規定:“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長?！钡?款規定：“前款規定的承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包。”后者是物權法的創新，是對《農村土地承包法》的很好補充，有利于土地承包關系的穩定，同時賦予了農民長期而有保障的土地使用權，利于農民對承包地的長期規劃。

承包期內考慮到如果發包方隨意調整、收回土地，將會影響到土地承包穩定性，故對于土地承包的調整，《物權法》第130條明確規定：“承包期內發包人不得調整承包地?！薄耙蜃匀粸暮乐貧p承包地等特殊情形，需要適當調整承包的耕地和草地的，應當依照農村土地承包法等法律規定辦理?！倍@里所指的相關規定包括《農村土地承包法》第27條，“承包期內，因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形，對個別農戶之間承包的耕地和草地需要適當調整的，必須經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府農業等行政主管部門批準。承包合同中約定不得調整的，按照其約定?！?/p>

另外《物權法》第131條還規定：“承包期內發包人不得收回承包地。農村土地承包法等法律另有規定的，依照其規定?！睂τ谕恋爻邪栈氐那樾巍掇r村土地承包法》第26條將其分為兩種：一是承包期內，承包方全家遷入小城鎮落戶的，應當按照承包方的意愿，保留其土地承包經營權或者允許其依法進行土地承包經營權流轉；二是承包期內，承包方全家遷入設區的市，轉為非農業戶口的，應當將承包的耕地和草地交回發包方。承包方不交回的，發包方可以收回承包的耕地和草地。物權法與其它法律的延續性可見一斑。

（二）有關征地及其補償的內容

近年來由于拆遷、征地補償引起糾紛的事件屢有發生。如何切實保護人民群眾的利益，特別是中國最大弱勢群體農民的利益，成為政府最為關心的問題之一。為進一步規范行為，物權法對拆遷、征地補償做出了相對完善的規定。

《物權法》第42條第1款規定：“為了公共利益的需要，按照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產?！笨梢钥闯龃隧棗l款規定征地的前提必須是為了“公共利益”。同時征地不得違反“法律規定的權限和程序”。雖然物權法并未就“公共利益”的范圍進行專門規定，但可以肯定的是商業性開發不屬于公共利益，也就是說，像開發房地產項目占用集體土地的情況將受到限制。而一些地方政府“未批先占”、“以罰代批”等違法占用土地的做法，也將得以規范。

關于征地補償，《物權法》第42條第2款規定：“征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益?！边@體現了黨和國家關于征地補償安置必須確保被征地農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障的原則。針對當前現實中存在的征地補償不到位和侵占補償費用的行為，為確保補償費能切實落到百姓手中，《物權法》第42條第3款還規定，“任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用?！辈⒚鞔_指出，違反規定的要依法承擔法律責任。

（三）有關集體土地所有權的條款

個別地方干部擅自把農民的土地進行轉讓，農民到法院，法院以“土地是集體所有”為由拒絕立案，農民土地權益受到侵害。這一事件暴露出的是現有集體所有權主體不明、權屬不清的缺陷。我國憲法雖然規定了農村土地集體所有的制度，但究竟由誰來代表農民集體行使所有權卻未確定，這使得有些地方鄉村干部成為事實上的所有權代表。新出臺的物權法在集體所有制完善方面做出了努力，有一定的創新。第59條規定：“農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有。下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定：（一）土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的單位或者個人承包；（二）個別土地承包經營權人之間承包地的調整；（三）土地補償費等費用的使用、分配辦法；（四）集體出資的企業的所有權變動等事項；（五）法律規定的其他事項。”可以看出，這是保護集體成員合法權益的有效渠道。該法實施后，地方干部擅自轉讓集體所有土地的情況將得到控制。即使出現上述情況，由于物權法確立了農民對集體土地享有獨立的權利主體地位與合法權益，農民可以依據所享有的權利以及物權性質的土地承包權，向法院，追究地方干部的民事責任，法院不應再拒絕立案。

（四）有關保護個人利益的條款

過去我們總是說：國家利益大于集體利益，集體利益大于個人利益。物權法的出臺顛覆了我們這一傳統觀念。法國杰出的思想家孟德斯鳩就曾說過：“在民法慈母般的眼里，每一個個人就是整個國家?！痹诿袷路深I域，任何民事主體都是平等的。《物權法》第63條第2款規定：“集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷?！边@為集體中的成員維護個人權益提供了法律武器，也為地方干部可能成為事實上代表行使集體土地所有權的行為提供了約束。如果農村集體組織的管理人員侵害了農民的合法權益，侵吞了集體財產，受侵害的農民可以依據所享有的權力向法院，請求撤銷有關規定，維護其權益，甚至是侵權人員。

三、幾點說明

（一）農村宅基地仍不能自由流轉

根據物權法第133條，能夠以“入股”、“抵押”等形式流轉的土地僅限于“通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地”。可見集體土地的流轉仍然沒有完全放開。是否應放開農村宅基地使用權的轉讓和抵押，一直存有爭議?！翱紤]到目前我國農村社會保障體系尚未全面建立，土地承包經營權和宅基地使用權是農民安身立命之本，從全國范圍看，現在放開土地承包經營權、宅基地使用權的轉讓和抵押的條件尚不成熟?！蔽餀喾m然限制了農村宅基地的流轉，但卻在農民融資渠道上有所突破。《物權法》第181條規定：“經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業經營者可以將現有的或者將有的生產設備、原材料、半成品、成品抵押，……?！边@一點賦予了中小企業和農業從業者浮動抵押權，農民可以拿“未來農產品”到銀行抵押貸款。也就是，農民把糧食種下地后，可以根據將來的收益向銀行貸款買化肥、買農藥等等。當然，這還需要農民和銀行進行協商，請求其受理貸款申請，這在實際操作中還是有一定難度的。盡管如此，農村宅基地使用權仍然是我國物權制度的創新，是具有中國特色的一種物權。

（二）“公共利益”的不確定性

《物權法》規定，“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產?！钡?，對于征收的前提“公共利益”，物權法并沒有明確規定，因此“公共利益”很可能會在實踐中被濫用。據悉，有關部門正在考慮以單行法的形式對此進行規定。而在此之前，公共利益的界定權意味著將由法官進行裁定，主觀因素的加入，使得其認識上的不確定性加大。

（三）農地承包方仍然處于比較被動的地位

物權法中雖然就承包期限、土地承包經營權登記等農民土地權益進行了相應的法律規定，但發包方的意志對于合同的內容仍將起主導作用。發包方可通過合同條款對承包方加以限制或附加種種苛刻的義務和條件。再加上作為政策基層執行者的發包方往往帶有行政色彩的權力，所以農戶的土地權益在現實生活中極易受到發包方的侵害。承包方的被動地位，使得其抵御外來因素干擾的能力降低，土地經營的自由度受到影響。還應注意的是，土地的征收和征用帶有強制性，并不是完全平等主體之間的交換和流轉。

（四）物權法只是框架性法律

現有物權法的內容大多原本是零星分散在其他各個法律中的，將之抽出來整理為一部法律，是讓老百姓有一個比較清楚的物權意識，便于法律的適用。同時，對過去性質比較模糊的權利也加以明確。比如，物權法將農村土地承包經營權確立為物權而不是債權，這種物權性質的明確界定，有利于農民土地承包權的保護。從現有的內容看，物權法還只是一部框架性的法律，它所涵蓋的是最基本和最主要的原則，有很多規定還需依賴后期的一些工作進一步細化和落實。為更好地完善其中的相關規定，物權法在制定中留有一定余地，如征收補償的方面就只是作出原則性、指導性的規定，具體的補償標準和補償辦法，由土地管理法甚至地方性立法等依照物權法規定的補償原則和補償內容，根據不同情況作出具體而明確的規定。物權法與既有法律關系協調的問題，日后也應予以重視。

參考文獻：

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