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物業管理考評細則范文第1篇

一、今年完成的工作

（一）加強領導，明確責任

作為物業管理行政主管部門，我們把物業管理工作作為一件大事來抓，作為民心工程擺上重要議事議程。協調物業管理涉及政府相關部門和有關公共事業單位，認真履行職責、齊抓共管、形成合力，使我區物業管理工作上了一個臺階。

（二）建立健全配套的管理制度

根據《物業管理條例》和省市有關政策法規，結合我區實際，制定了《xxx區物業管理方案》、《xxx區物業管理考評辦法與細則》、《xxx區物業管理辦城市提質工作方案》。另外配合區綜治辦、公安分局，為在全市繼續開展“平安小區”創建活動制定了《規范小區管理創建“平安小區”實施方案》等，使物業管理工作有章可循。

（三）做好無物業管理小區長效機制工作

近幾年，xx市對老舊小區改造加大了投資，但市投資金有限，加上我轄區老舊小區較多，使改造后的老舊小區與新建設小區相比，反差還是較大，針對這一情況，我辦與辦事處、社區聯合起來，下到每個老舊小區進行宣傳、指導，對這類小區進行分類管理，對改造后達到物業管理條件的，組建業主委員會，報市、區物業主管部門備案后，通過招標選聘物業管理企業，建立長效管理機制；對基礎條件比較差或者業主不接收物業管理等不具備條件的老舊小區，由社區居委會牽頭負責，組織業主實行衛生、秩序、維修等專項服務或實行小區自治管理。通過這項工作基本上消除了我區的“無人管理小區”。

（四）協調處理各種矛盾糾紛

物業管理牽涉到業主的切身利益，，在物業管理工作的實施過程中，開發商、物業企業、業主之間常會產生矛盾與糾紛，不管是接到市長信箱和轉來的投訴，還是接到電話投訴，我辦都本著對業主負責的原則，認真傾聽業主的投訴，深入現場進行協調處理，全年共接受投訴六十余起，處理完成率百分之百，得到了市、區領導和當事業主的好評。今年來，聯合相關職能部門，較好地協調解決了晨光小區圍墻糾紛、錦繡名門上訪事件、華湘苑小區堵區政府大門事件、偉大國際招標糾紛等。

（五）對居民小區業主委員會的成立進行監督指導

我辦對轄區各小區成立業主委員會的相關事宜進行監管，并現場指導業主委員會選舉籌備、選舉方式、計票方式、業主大會的召開，備案資料的準備等工作，全年共有21個居民小區選舉成立了業主委員會或進行了換屆選舉，得到了各相關小區居民的好評，維護了廣大業主的合法權益。

（六）對轄區各物業企業進行考核，促進我區物業服務水平的提高

我辦根據年初制定的考評細則，從區容區貌、小區環境衛生、物業服務質量等方面，定期不定期的進行檢查考核；并結合市區兩級對市容的明檢、暗檢情況，對被扣分的居民小區物業管理處下達整改通知，并限期改正，有效的保障了“創衛”成果，也有效地配合了市、區創建省級文明城市，打好城市提質戰役等工作，經努力，我區擁有多個國優、省優、市優物管小區及優秀物業企業。同時對整改不到位，多次被扣分的物業企業進行通報，對考評優秀的物業企業進行表彰，通過獎優罰劣規范了轄區各物業企業的物業管理工作，提升了轄區各物管項目的物業服務水平。

物業管理考評細則范文第2篇

一、指導思想

按照區委、區政府“山水•人文”目標定位和“走進太湖時代”發展戰略，圍繞“落實十精神、堅實現代化步伐”發展主題，突出“政府主導、市場運作、重心下移、屬地管理”工作原則，進一步強化物業服務長效管理，優化住宅小區環境，提升人居環境質量，鞏固文明城市創建成果，扎實推進“生態家園、美麗橫涇”建設。

二、工作機制

（一）街道社區管理科是物業管理的行政主管部門，負責全街道住宅小區物業服務長效管理及綜合考評的指導和監管工作，并制訂相應的綜合考評內容及細則。

（二）各單位結合實際情況制定相應的長效管理綜合考評制度。街道社區管理科負責督促落實轄區內村（社區）建立住宅小區物業服務長效管理綜合考評制度。

（三）前期物業服務選聘及小區更換物業服務公司，必須到社區管理科辦理備案手續。

三、考評方式

綜合考評工作由街道住宅小區物業服務長效管理工作領導小組（見附件5）負責組織實施，定期對轄區內住宅小區進行綜合考評，年終按得分高低公布考評結果，對成績突出的予以表彰獎勵。

四、考評內容

主要考評物業服務企業的日常服務工作及對業主反映問題的處理能力等方面的內容，重點做好小區公共設施、設備的保養及維護，小區秩序及車輛管理，小區衛生狀況清理及綠化的修剪養護，小區內違章搭建情況的控制，以及物業服務是否規范化、制度化、合法化、人性化。

五、相關要求

（一）提高認識，明確責任。各考評對象要高度重視考核工作，將考核作為落實住宅小區長效綜合管理，加強住宅小區物業服務的一項基礎工作來抓，對照考核內容明確責任分工，切實把住宅小區物業服務工作抓細、抓實、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。考核的目的在于提高人居環境，實現住宅小區長效管理。各單位要通力合作、密切配合，對考核中存在的問題，及時制定整改措施，認真抓好整改落實。

（三）加強宣傳，營造氛圍。各單位要加強考評工作的宣傳，要認真組織考核對象學習并指導物業服務公司開展工作。

六、獎懲辦法

（一）街道辦事處對參加綜合考評的住宅小區、物業服務企業，按考評成績，評選優秀服務獎，并給予年終獎勵。

物業管理考評細則范文第3篇

縣物業管理實施細則一第一章　總 則

第一節 目的依據

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活、工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、住建部《業主大會和業主委員會指導規則》、《江西省物業管理條例》等法律、法規和規范性文件的有關規定，參照《撫州市物業管理實施細則》，結合本縣實際，制定《資溪縣物業管理實施細則》(以下簡稱《細則》)。

第二節 概念范圍

第二條 本《細則》所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。

本《細則》所稱業主，是指不動產登記簿或其他法定文件確定的物業的所有權人。

本《細則》所稱物業使用人，是指物業承租人和除業主外的實際使用物業的其他人。

本《細則》所稱物業服務企業，是指依法設立，具有獨立法人資格，取得相應資質，從事物業服務的企業。

第三條 本《細則》適用于本縣行政區域內物業的管理、使用、養護、服務及監督管理活動。

第三節 原則職能

第四條 物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治與專業服務、社區管理相結合的原則。

第五條 縣房管局負責本縣行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

(一)業主大會和業主委員會的業務指導;

(二)物業服務企業的資質、服務質量的監督管理，物業服務的招投標、物業服務合同的簽訂、收費的監督管理;

(三)專項維修資金和住宅物業質量保修金的交存、使用的監督管理;

(四)受理、處理對物業服務企業和從業人員的投訴;

(五)物業使用和維護的監督管理;

(六)其他監督管理職責。

規劃、建設、環保、城管、工商、物價、公安、財政、民政、園林綠化、市政、環衛、供水、電力、電信等行政和公用企事業單位，按照法律法規的規定，負責各自職能范圍內的管理和服務工作。

鄉鎮人民政府應當建立本轄區物業管理工作制度，具體負責組織、指導、監督本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理的相互關系。

社區居民委員會、村民委員會應當協助鄉鎮人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

第二章　業主、業主大會及業主委員會

第一節 業主權利與義務

第六條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：

(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議，行使投票權;

(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;

(十)法律、法規規定的其他權利。

業主的配偶、父母或者成年子女在物業管理區域內居住，經業主本人書面授權，享有前款規定的業主權利。

第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)遵守國家和省有關房屋裝飾裝修的規定;

(五)按照國家有關規定交納專項維修資金;

(六)按時交納物業服務費用;

(七)法律、法規規定的其他義務。

業主不得以放棄權利為由不履行義務。

第二節　業主大會籌備組

第八條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照縣房產行政主管部門或者鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

(一)物業管理區域證明;

(二)房屋及建筑物面積清冊;

(三)業主名冊;

(四)建筑規劃總平面圖;

(五)交付使用共用設施設備的證明;

(六)物業服務用房配置證明;

(七)其他有關的文件資料。

第九條 符合成立業主大會條件的，鄉鎮人民政府或者房產行政主管部門應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由鄉鎮人民政府代表擔任。

籌備組中業主代表的產生，由鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由鄉鎮人民政府協調解決。

建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

第十條 籌備組應當做好以下籌備工作：

(一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

(五)制定業主委員會委員候選人產生細則，確定業主委員會委員候選人名單;

(六)制定業主委員會選舉細則;

(七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，起草《業主委員會選舉細則》、《業主委員會章程》、《業主管理規約草案》，并在大會召開前15日發給參加會議的成員征求意見。

業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起設立。

第三節　業主大會

第十一條 業主大會決定以下事項：

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

(四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

(五)選聘和解聘物業服務企業;

(六)籌集和使用專項維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(八)改變共有部分的用途;

(九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

(十)法律、法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

第十二條 管理規約應當對下列主要事項作出規定：

(一)物業的使用、維護、管理;

(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;

(三)物業共用部分的經營與收益分配;

(四)業主共同利益的維護;

(五)業主共同管理權的行使;

(六)業主應盡的義務;

(七)違反管理規約應當承擔的責任。

第十三條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

(一)業主大會名稱及相應的物業管理區域;

(二)業主委員會的職責;

(三)業主委員會議事規則;

(四)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

(五)業主投票權數的確定方法;

(六)業主代表的產生方式;

(七)業主大會會議的表決程序;

(八)業主委員會委員的資格、人數和任期等;

(九)業主委員會換屆程序、補選細則等;

(十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;

(十一)業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第十四條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規約或者臨時管理規約規定。

第十五條 業主大會會議決定事項實行投票表決。

住宅物業業主的投票權按套計算，每套住宅計一票。

非住宅物業的投票權按建筑面積計算，100平方米以下(含本數)的有1票投票權，每超過100平方米再計1票。

第十六條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業主意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。

第十七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

(一)經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

業主委員會不履行召集定期會議義務的，經業主申請，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責組織業主召開業主大會定期會議。

第十八條 未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的住宅小區，由鄉鎮人民政府在征求該住宅小區業主意見并取得過半數業主書面同意后，指定物業所在地社區居(村)民委員會代行本《細則》規定的業主委員會職責。

第四節　業主委員會

第十九條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由3至11人的單數組成。業主委員會的每屆任期不超過5年，可連選連任。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，并符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵守國家有關法律、法規;

(三)遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務;

(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔;

(五)具有一定的組織能力;

(六)具備必要的工作時間。

第二十條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業主管部門和鄉鎮人民政府備案：

(一)業主大會成立和業主委員會選舉的情況;

(二)管理規約;

(三)業主大會議事規則;

(四)業主大會決定的其他重大事項。

業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

第二十一條 業主委員會履行下列職責:

(一)執行業主大會的決定和決議;

(二)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況;

(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(五)監督管理規約的實施;

(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

(八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(九)業主大會賦予的其他職責。

第二十二條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

(一)管理規約、業主大會議事規則;

(二)業主大會和業主委員會的決定;

(三)物業服務合同;

(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

(五)物業共有部分的使用和收益情況;

(六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處置情況;

(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

(八)其他應當向業主公開的情況和資料。

第二十三條 業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

業主委員會應當及時將業主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會;不及時移交的，鄉鎮人民政府應當協調督促其移交。

第二十四條 有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：

(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

(二)喪失民事行為能力的;

(三)依法被限制人身自由的;

(四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第二十五條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

(一)以書面方式提出辭職請求的;

(二)不履行委員職責的;

(三)利用委員資格謀取私利的;

(四)拒不履行業主義務的;

(五)侵害他人合法權益的;

(六)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補細則由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

工作經費籌集、管理和使用的具體細則由業主大會決定。

第三章新建物業與前期物業管理

第一節 物業管理區域

第二十六條　物業管理區域的劃分，以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并遵循相對集中、便于管理的原則，考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。

分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

第二十七條 建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，必須持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向物業管理主管部門申請劃分物業管理區域。

物業管理主管部門應當自受理申請之日起20日內，在征求鄉鎮人民政府的意見后進行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。

第二十八條 新建住宅區物業銷售前，建設單位應當通過招標方式選聘具有相應資質的物業服務企業提前介入，與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業服務協議，承擔前期物業服務。房管部門應當把物業管理提前介入作為核發《商品房預(銷)售許可證》的前置條件。

第二節附屬設施設備的配置

第二十九條 新建住宅小區，建設單位應當按照《資溪縣住宅小區物業管理用房配置細則》規定配置物業服務用房。

物業服務用房由開發建設單位無償提供，依法屬于全體業主共有，并由房產管理部門依法辦理房屋產權登記手續，但不頒發產權證書。業主有權查詢。

第三十條 按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于開發建設單位所有的，開發建設單位應當提權歸其所有的證明文件，并優先為業主提供服務。

第三十一條 新建住宅小區內的機動車停車庫(位)與住戶套數的最低比例標準，由規劃行政主管部門按照建設部《城市居住區規劃設計規范》的相關規定制定。

住宅小區內規劃用于停放車輛的車庫和建筑物附屬設施內的車位歸屬，由建設單位與物業買受人在商品房買賣合同中約定屬于開發建設單位所有或者相關業主共有。約定屬于建設單位所有的，開發建設單位應當提權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業主。

占有業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位，屬于業主共有，建設單位不得銷售。

第三十二條 凡具備分表直抄到戶條件的新建住宅小區內的水、電、氣等專業經營設施的計量表應當實行專有部分一戶一表，共有部分安裝獨立計量表,由相關專業經營單位負責向最終用戶進行收費;安全防范、消防、環衛、郵政、信息等附屬設施設備的配置應當符合物業使用的基本條件。

新建住宅小區供電設施建設工程應當符合國家和行業標準的電力工程建設規范，由供電部門依照國家標準、行業標準進行審核和驗收，供電方式應按照安全、可靠、經濟、合理和便于管理的原則確定。

用地面積15畝以上小區應當修建一座垃圾中轉站(垃圾房8m2以上)，有居民活動場地的應配套建設一座公共廁所。

規劃、建設部門在進行建設工程規劃審批和設計審查時，應當按照《城市居住區規劃設計規范》進行審查、審批，并征求物業管理等部門的意見。

第三十三條 凡具備分表直抄到戶條件的新建住宅小區內的專業經營設施設備，由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。開發建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。

專業經營設施設備包括變電、二次供水、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。

第三十四條 本《細則》實施前建設的住宅小區內的供水供電設施設備，由業主大會決定是否進行水電改造后移交給專業經營單位，業主大會決定改造移交的，專業經營單位應當接收。

第三十五條 專業經營單位應當依法履行專業經營設施設備的維修養護責任，按照與業主簽訂的服務合同服務到最終用戶，保證服務質量。

第三節 前期物業管理與物業交付

第三十六條 建設單位應當依法通過招標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。

招標人應當在招標公告或者發出投標邀請書10日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向物業管理主管部門備案。

有下列情形之一的，經物業所在地的物業管理主管部門批準，可以采取協議方式選聘物業服務企業：

(一)投標人少于3人;

(二)總建筑面積少于3萬平方米。

第三十七條 鼓勵前期物業服務企業提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。

建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與監督。

第三十八條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報物業管理主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。

前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定;涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

第三十九條　新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業交付手續：

(一)生活用水納入城市公共供水管網，并安裝分戶計量裝置;

(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;

(三)小區用電納入城市供電網絡，并安裝分戶計量裝置;

(四)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按專項設計要求配置到位;

(五)按照防火要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設;

(六)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

(七)按照規劃要求完成環境衛生、商業網點、物業管理用房等配套建筑及設施建設;

(八)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

(九)住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施;

(十)法律、法規規定的其他條件。

建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅小區進行綜合驗收，接受房產開發主管部門、規劃、物業管理等有關部門的監管，并向房產開發主管部門辦理綜合驗收備案手續。

第四十條 開發建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起30日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備接收管理手續，并協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電等服務合同并在以后的移交中向業主委員會予以公示。

第四十一條 建設單位交付住宅物業時，應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。

前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，并可以接受開發建設單位的委托，協助開發建設單位辦理住宅交付的有關具體事宜。

第四十二條 開發建設單位應當在物業管理主管部門、鄉鎮人民政府的監督下，按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)業主名冊;

(五)物業管理必需的其他資料。

前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房及上述資料移交給業主委員會。

第四十三條 建設單位與買受人訂立的房屋銷售合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容、建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，以及物業管理區域內屬全體業主共有共用的配套設施設備。

第四十四條 在前期物業管理期間，房屋交付使用前(含當月)所發生的物業服務費用由建設單位承擔;房屋交付使用后所發生的物業服務費用，在房屋銷售合同有約定的，按前期物業服務合同的約定由業主承擔;在房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

第四十五條 建設單位訂立物業管理區域內首份房屋銷售合同前，應當制定臨時管理規約，作為房屋銷售合同的附件。

臨時管理規約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項作出規定，但不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害買受人的合法權益。臨時管理規約應當報物業管理主管部門備案。

第四章　物業管理服務

第一節　一般規定

第四十六條 業主可以根據所在物業管理區域的實際情況，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，依法選聘符合相應條件的物業服務企業提供物業服務，物業服務企業應當在其資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。

第四十七條 物業服務企業應當取得物業服務企業資質證書后方可從事物業管理。

物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。

在本縣城鎮行政區域內從事物業服務活動的外地企業，應當向縣房產管理局備案。經核準合格后，方可從事物業服務活動(經營)。

第四十八條 物業服務企業應當具有相應的專業工程技術人員，具備為業主提供專項服務的能力。

從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

第四十九條 嚴格物業服務重大事件報告制度。物業管理區域內發生下列情況之一的，物業服務企業應當按照有關規定及時向相關行政主管部門、專業單位報告：

(一)發生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;

(二)建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，且在8小時內難以排除，嚴重危及業主、使用人及建筑物安全;

(三)物業服務人員擅自集體撤離物業管理區域，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和使用人正常生活;

(四)發生群體性事件;

(五)發生業主、使用人重大傷亡事件;

(六)其他嚴重影響業主、使用人正常生活的事件。

第五十條 建設單位、業主委員會、物業服務企業應當分別建立并妥善保管物業材料檔案、業主大會與業主委員會檔案以及物業服務檔案。

第五十一條 建設單位、物業服務企業及其從業人員應當按規定申報其在物業管理活動中的信用信息。

鄉鎮人民政府應建立業主委員會委員在物業管理中的信用檔案，并納入全縣物業管理信用體系。

第五十二條 物業服務企業、業主委員會應當按照有關規定向物業管理主管部門報送統計報表。

第二節　物業的裝飾裝修

第五十三條 業主或者物業使用人在裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續;按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。

業主拒不辦理登記、批準手續的，物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

第五十四條 業主或者物業使用人應當與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。

住宅裝飾裝修服務協議應當包括下列內容：

(一)裝飾裝修工程的實施內容和實施期限;

(二)允許施工的時間;

(三)廢棄物的清運與處置;

(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求;

(五)禁止行為和注意事項;

(六)裝修保證金的收取和退還;

(七)違約責任;

(八)其他需要約定的事項。

第五十五條 業主或者物業使用人在裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業主。

物業服務企業對裝飾裝修活動進行巡查時，業主或物業使用人不得拒絕和阻礙。

第三節物業服務合同

第五十六條 物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂。合同中的下列主要內容應當事先提交業主大會會議表決通過，但業主大會已授權業主委員會決定的除外：

(一)物業服務事項;

(二)物業服務質量及費用標準;

(三)合同期限;

(四)違約責任。

第五十七條 物業服務合同應當約定物業管理區域內的下列物業公共服務事項：

(一)建筑物共有部位及設施設備的使用、管理和維護;

(二)公共綠化的維護;

(三)公共區域環境衛生的維護;

(四)公共區域的秩序維護;

(五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;

(六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;

(七)物業服務檔案和物業檔案的保管;

(八)其他物業公共服務事項。

物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主、使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出明確約定。

物業服務合同示范文本由物業管理主管部門會同其他相關行政主管部門制發。

第五十八條 物業服務企業承接物業服務時，應當對物業管理區域內共有部分及其相應的檔案進行查驗，發現共有部分與原設計方案不符或者有質量問題的，應當書面告知建設單位、業主委員會;并按照國家、省和市的有關規定，與建設單位或者業主委員會辦理相應手續。對承接查驗中確認的問題，相關責任人應當及時整改。

第五十九條 物業服務企業應當按照有關規定與建設單位或者業主委員會辦理物業檔案和物業服務檔案、業主名冊等資料的移交手續。

物業服務企業應當自辦理移交手續之日起30日內，持相關資料向物業管理主管部門備案。

第六十條 業主委員會應在物業服務合同期限屆滿60日前組織召開業主大會會議，對是否續聘物業服務企業進行表決。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同;不再續約且需以委托方式管理的，業主大會應當及時依法選聘其他物業服務企業或者其他管理人。

業主大會選聘物業服務企業前，應當召開業主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業服務合同的主要內容等進行表決。

第六十一條 有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業管理區域的物業服務，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：

(一)物業服務合同依法、依約解除;

(二)物業服務合同期滿未續約;

(三)成立首屆業主委員會后，依法選聘了物業服務企業;

(四)法律、法規、規章規定不得繼續從事物業服務活動的其他情形。

第六十二條 物業服務企業退出物業管理區域的物業服務，應當在辦理規定退出手續的同時，履行下列交接義務：

(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案等資料和物業服務用房，實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案;

(二)撤出物業管理區域內的物業服務人員;

(三)清退預收、代收的有關費用;

(四)法律、法規規定的其他事項。

第四節　物業服務收費

第六十三條 物業服務收費按不同物業的使用性質和特點，實行政府指導價或市場調節價，其計費模式、標準由物業服務委托雙方訂立物業服務合同具體約定。

普通住宅、經濟適用住房和廉租房的物業服務收費以及停車服務收費實行政府指導價格，價格標準按照屬地管理原則，由縣物價局會同縣房管局依據《價格法》及其價格管理的有關規定制定。

其他住宅和非住宅的物業服務收費以及其他服務項目收費實行市場調節價格，具體收費標準由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定，報物價、物業管理主管部門備案。

物業服務企業應當對物業服務事項、服務質量和相應的收費項目、收費標準實行明碼標價。

物業服務企業為業主或物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。

按照《江西省物業管理服務收費管理細則》(贛計商價字〔20xx〕766號)的規定，物業管理企業在實施物業服務收費前，必須到物價部門申請辦理物業收費批文，實行亮證收費，并自覺接受物價部門的年度審驗。

第六十四條 物業服務費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立臺賬，并接受業主委員會的核查。

第六十五條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主約定應以物業部門指導價為準。

物業交付后長期空置的，其物業服務費收費標準按《江西省物業管理服務收費管理細則》(贛計商價字〔20xx〕766號)中規定收費。

第六十六條 物業服務企業違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。

物業服務企業依約履行義務的，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。

第六十七條 專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向具備條件的最終用戶收取費用。

物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第六十八條 物業服務費以法定產權面積(房屋所有權證登記的建筑面積)計算，其中頂層躍層和閣樓按法定產權面積的一半收費，儲物間、柴房不收費，車庫按標準收費;未辦理產權證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。

物業管理服務費按月收取，業主與物業管理企業約定預收物業服務費的，預收期限不得超過3個月。

第五節　舊住宅區的物業管理

第六十九條 對具備建立物業管理條件的舊住宅區，各鄉鎮人民政府應采取措施對舊住宅區進行整治。舊住宅區完成整治改造后，鄉鎮人民政府應當組織業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務企業或者其他管理人管理物業，也可依托業主委員會或者社區居民委員會，由業主自行管理物業。

第五章物業的使用與養護

第一節物業的使用

第七十條 業主或者物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定，不得有下列行為：

(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為;

(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規劃規定的行為;

(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為;

(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為;

(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為;

(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過國家規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為;

(七)占用消防通道等違反消防管理規定的行為;

(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為;

(九)法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。

物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。

第七十一條 業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀。

業主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業頂層的業主和物業服務企業應當予以配合。

業主應當按照垃圾分類收集的有關規定傾倒垃圾。

第七十二條 房屋交付后，業主、使用人應當按照權屬登記用途使用物業，不得違反法律、法規以及管理規約將住宅改變為經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅改變為經營性用房的，應當遵守法律、法規以及管理規約的規定，并經有利害關系的業主書面同意。

物業管理區域內按照規劃建設的配套建筑及設施設備，不得改變使用性質，因特殊情況需要改變使用性質的，應當遵守法律、法規以及管理規約的規定，經業主大會及有利害關系的業主書面同意，并依法辦理相關手續。

業主出租房屋的，應當告知業主委員會和物業服務企業。

第二節車位的使用管理

第七十三條 物業管理區域內規劃用于停放機動車輛的車庫和建筑物附屬設施內車位尚有空余的，物業管理區域內不得新辟規劃以外的停車位。

業主、物業使用人需要承租尚未出售的停車庫、車位的，建設單位應當出租，其車庫、車位租賃費實行政府指導價。

車庫、車位在優先滿足本物業管理業主、物業使用人的停車需要的前提下，可以臨時租賃給物業管理區域外的單位、個人，其租賃合同期限不得超過6個月。

第七十四條 利用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應確保消防通道和道路暢通。業主大會決定或者業主共同決定收取場地使用費的，場地使用費在扣除物業服務費后屬于全體業主共有，但物業服務合同另有約定的除外。業主大會或業主可以委托物業服務企業收取，并支付一定比例的報酬。

業主對機動車有保管要求的，可以與物業服務企業另行約定。

第七十五條 物業管理區域內停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

第三節 建設單位的保修責任

第七十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限、范圍，承擔物業的保修責任。

建設單位可以將物業保修的有關事宜委托物業服務企業承擔，并簽訂委托合同，向物業服務企業支付相應的報酬。

第七十七條 建立新建物業質量保修金監管制度。

建設單位應當在新建物業交付前，按照物業建筑安裝總造價3%的比例，一次性向物業管理主管部門設立的物業質量保修金帳戶交存物業質量保修金，作為物業保修期內保修費用的保證。

物業質量保修金監管帳戶以物業管理區域為單位按幢設立專戶。建設單位在新建物業交付時，應當向業主出示物業質量保修金監管部門出具的物業質量保修金全額交存證明。

保修金存儲期限與物業的法定保修期限一致。

第七十八條 建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經物業管理主管部門核實后，維修費用在物業質量保修金中列支。

第七十九條 物業管理主管部門應當每年定期向相關物業管理區域的業主和建設單位公布物業質量保修金的使用情況。

第八十條 物業質量保修金存儲期滿，建設單位履行了法定保修責任的，物業管理主管部門應將物業質量保修金本息余額退還建設單位。

物業質量保修金存儲期滿前30日，物業管理主管部門應將擬退還物業質量保修金事項在相關物業管理區域內書面公示。

第八十一條 物業管理主管部門應當對物業質量保修金的交存、使用、管理和退還實施統一監督管理。

第四節物業的養護

第八十二條 物業保修期屆滿后，業主專有部分的管理、養護、維修，由相關業主負責。

物業專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響其他物業正常使用時，業主或者物業使用人應當及時維護、維修，相鄰物業業主應當提供便利。

第八十三條 業主對專有部分進行管理、養護、維修等，應當盡量避免對相鄰物業造成損害;造成損害的，應當給予賠償。

第八十四條 物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關專業經營單位，應當承擔業主專有部分以外的相關管線和設施設備的維修、更新、養護等管理責任。

前款規定的業主專有部分以外的相關管線和設施設備包括變電、供水(不含用戶自建自管的二次供水)等設施設備及相關管線和計量器具。

第八十五條 物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營單位應當按照下列規定向最終用戶收取費用。

(一)業主自用的向業主收取;

(二)物業服務企業使用的向物業服務企業收取;

(三)部分業主共同使用的，由相關業主分攤;

(四)全體業主共同使用的，由全體業主分攤。

物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據雙方約定向專業經營單位收取勞務費。

專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第八十六條 物業管理區域內業主共用部位及共用設施設備，由業主共同維護和管理;業主大會可以將其委托給物業服務企業或者其他管理人維護和管理。

第八十七條 住宅物業、住宅區內的非住宅物業或與單棟住宅樓結構相連的非住宅物業的建設單位和業主，應當繳存住宅專項維修資金;住宅專項維修資金專項用于物業保修期滿后共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。

住宅專項維修資金的建立，應當遵循業主所有、統一繳存、專戶存儲、業主決策、專款專用、統籌監管的原則。住宅專項維修資金的交存、使用、管理的具體細則，由縣房管局、縣財政局按照有關規定制定并執行。

第八十八條 物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造需要使用住宅專項維修資金的，應當經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占物業建筑總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，但不得與業主大會的決定相抵觸。

第八十九條 通道、樓梯、物業服務用房等屬于業主共有，禁止任何單位、個人侵占、處置或者改作他用。

利用共有部分進行經營的，應當符合法律、法規和管理規約的規定，并由業主大會或者相關業主共同決定。收益屬全體業主或相關業主共有。

業主委員會應當定期公布全體業主共有部分、部分業主共有部分物業經營收益的收支情況。

第九十條 物業應當定期維修養護。物業出現法律、法規、規章規定的應當維修養護的情形時，業主或者其他責任人應當及時履行維修養護義務。

發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，責任人不及時履行維修養護義務的，物業服務企業應當立即組織搶修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業主委員會，費用由相關責任人承擔。

第九十一條 因維修物業、設置管線等需要，必須進入專有部分的，業主、使用人不得拒絕。

供水、供電、信息、環衛、郵政等專業單位進入物業管理區域提供服務的，業主、物業服務企業應當予以配合。

第九十二條 專項維修資金的過戶、續籌、結算，應遵守下列規定：

(一)業主轉讓房屋所有權時，結余維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

(二)專項維修資金帳面余額低于首次繳付額30%的，經業主大會會議研究決定，按業主房屋建筑面積的比例向業主續籌。

(三)房屋滅失的，將專戶帳面余額返還業主。

第六章法律責任

第一節物業爭議解決途徑

第九十三條 業主、物業使用人、業主大會、業主委員會、物業服務企業、開發建設單位之間在物業管理活動中發生爭議的，可以自行協商解決;不能協商解決的，可以要求鄉鎮人民政府調解或者依法提起民事訴訟或申請仲裁。

業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業等對違反本《細則》的行為，可以向有關部門投訴、舉報，有關部門應當及時調查、核實，并依法處理。

第二節違反《細則》處理規定

第九十四條 違反本《細則》第三十九條規定的，由房產管理部門責令停止交付使用;拒不停止的，處以交付使用住宅銷售額1以上3以下罰款。

第九十五條 違反本《細則》規定，有下列行為之一的，由物業管理主管部門予以處罰：

(一)物業服務企業擅自撤離物業管理區域、停止物業服務或者未辦理退出手續、履行相應義務的，處以一至五萬元的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷其資質證書;

(二)建設單位未依法交存物業質量保修金的，責令限期改正;逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。

第九十六條 違反本《細則》規定，專業經營單位無正當理由拒絕對具備條件的最終用戶實行終端收費的，由縣人民政府責令限期改正。影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業經營單位應當承擔相應的賠償責任。

第九十七條 業主或者物業使用人違反本《細則》第七十條、第七十一條規定的，由物業管理主管部門或者其他有關部門給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，處以一千元以上一萬元以下的罰款。給其他業主造成損失的，應當依法承擔民事責任。

第九十八條 對于業主、使用人不遵守規章的行為，經教育不改的，社區居委會、業主委員會可以對其行為進行公示。業主未按照物業服務合同約定交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;物業服務企業可以催交，逾期仍不交納的，物業服務企業可以按每日加收滯納部分0.5的滯納金，必要時也可以采取適當的限制措施，或向人民法院起訴。不能及時足額交納物業服務費的業主，不得當選為業主代表和業主委員會委員，其所在相關單位應積極幫助做好思想教育工作，必要時應當代為收繳。不能及時足額交納物業服務費的業主代表和業主委員會組成人員經教育不能改正的，可依法罷免。

第九十九條 違反本《細則》規定的行為，按照國務院《物業管理條例》、《江西省物業管理條例》、《撫州市住宅小區物業管理用房配置細則》及其他相關法律、法規、規章規定處罰。

第七章 附則

第一百條 本《細則》自公布起之日起30日后施行。

縣物業管理實施細則二第一章總則

第一條為規范我縣物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，促進我縣物業管理行業健康發展，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《黃岡市物業管理實施細則》等法律、法規，結合本縣實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本縣行政區域內物業管理及其相關活動。

本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、設備和場地等。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條物業管理活動應當遵循政府指導、市場運作、業主自治、契約自由、行業自律、屬地管理的原則進行。

第四條縣政府負責把物業管理納入社會管理 范疇。

縣房管局是物業管理行政主管部門，負責全縣物業管理活動的行政指導、監督和管理工作。主要職責是：

(一)貫徹執行物業管理法律、法規和相關政策，指導、監督物業管理活動;

(二)負責物業服務企業資質的監管工作;

(三)負責物業管理選聘活動的監督管理工作;

(四)負責監督、指導物業的承接查驗工作;

(五)負責住宅專項維修資金的收取、使用、指導和監督工作;

(六)負責業主大會和業主委員會備案工作;

(七)負責物業服務企業經營管理活動的監督檢查，依法查處違法行為;

(八)負責會同有關部門協調處理物業管理糾紛、投訴及有關問題;

(九)會同人社部門，對物業管理專業人員的職業準入制度的實施進行指導、監督和檢查;

(十)依法履行其他職責。

鄉鎮人民政府(社區居委會)應加強對物業管理的綜合管理工作，負責本轄區內物業管理工作的指導、協助、監督和檢查。主要職責是：

(一)負責指導、組織本轄區內業主大會成立及業主委員會選舉工作，監督業主大會和業主委員會的日常活動;

(二)督促檢查物業服務企業落實物業管理活動，協調處理物業管理矛盾糾紛、物業管理與社區管理、服務的關系;

(三)負責組織召開物業管理活動相關聯席會議;

(四)參與本轄區物業管理檢查和考評工作。

縣政府各部門按照各自職責，做好各自的物業管理工作。

縣住建局

(一)對審批后的建設項目(工程)搞好批后監督管理，對違反基本建設程序建設的行為予以查處;

(二)對違法違規施工、裝飾、裝修等破壞承重墻等影響房屋質量安全的行為予以查處;

(三)對建設、施工單位不按照國家規定及約定的保修期限和范圍承擔保修責任的行為予以查處。

縣規劃局

規劃設計新建物業項目時，負責對新建項目的各項設施統籌規劃、合理布局，按規定配置各類公建配套設施，對開發建設單位擅改規劃設計要求的行為予以查處。

縣城管執法局

(一)對違反市容環境衛生管理方面法律、法規、規章規定的行為進行查處;

(二)對破壞公共園林綠地、公共設施的行為進行查處;

(三)對因從事餐飲、娛樂、建設等經營活動帶來的油煙、噪音等污染行為進行查處;

(四)依法履行的其他職責。

縣公安局

(一)會同民政部門開展門(樓)牌清理、編制工作，指導鄉鎮人民政府(社區居委會)開展安裝及維護工作;

(二)依法打擊處理違反流動人口服務和管理條例的各類違法犯罪行為;

(三)依法查處飼養動物干擾他人正常生活行為;

(四)依法打擊處理其他擾亂公共秩序、妨害公共安全、侵犯人身權利、財產權利、妨害社會管理等違法犯罪行為;

(五)科學指導視頻監控平臺等安防設施建設。

縣消防大隊

(一)對未制定消防安全制度、未組織防火檢查和消防安全教育培訓及消防演練的進行查處;

(二)對占用、堵塞、封閉的消防通道，妨礙消防車輛通行的行為進行查處;

(三)對埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距的行為進行查處;

(四)對建筑消防設施、器材未保持完好有效的行為進行查處;

(五)對占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口的行為進行查處;

(六)對在小區內設立、儲存易燃易爆危險品行為的進行查處。

縣物價局

(一)對超出政府指導價浮動幅度擅自提高收費標準的行為進行查處;

(二)對物業服務企業申報小區物業服務收費備案時，進行審核并頒發《物業服務收費監審證》;

(三)對超范圍收費的行為進行查處;

(四)對其他違反價格法律、法規規定的行為進行查處。

縣質監局

(一)對違反規定，擅自在經營活動中使用無生產許可證的產品或無強制性認證產品的行為進行查處;

(二)對用于貿易結算的計量器具(水、電、氣表等)未經檢定投入使用行為的查處;

(三)對不按規定擅自安裝、使用電梯、鍋爐、壓力容器、起重機械、游樂設施等特種設備以及不按規定進行上述設備維修、保養的行為進行查處。

縣文明辦應將物業管理工作納入社區精神文明建設范疇。

縣工商局負責對未取得營業執照、擅自在物業管理區域從事經營活動的行為進行查處。

供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務單位應當按照相關規定和合同約定，負責直供管網到戶，做到同步規劃、同步施工、同步驗收，做好物業管理區域內的專項服務。

第五條實行物業管理聯席會議制度。

物業管理聯席會議由鄉鎮人民政府召集。相關職能部門和社區居委會、物業服務企業、專業經營單位及業主委員會或者業主代表參加。

物業管理聯席會議主要協調解決下列事項：

(一)業主委員會未依法履行職責;

(二)業主委員會未依法換屆;

(三)物業服務企業未依法撤出和辦理交接手續;

(四)物業管理與服務過程中發生的重大矛盾糾紛;

(五)其他需要協調解決的相關事項。

第六條本縣新建小區應當實行物業管理。未實行物業管理的老舊住宅小區，應當結合舊城區改造，分步實施物業管理。

第二章前期物業管理

第七條新建小區實行前期物業管理。前期物業管理由開發建設單位負責。

開發建設單位應當提供前期物業管理辦公設備和場地，其資產歸全體業主所有，由物業服務企業使用。開發建設單位不得擅自處置物業共用部位、共用設施、設備等。

第八條新建小區的開發建設單位，在辦理商品房預(銷)售許可證前或業主大會選聘物業服務企業前，應當通過公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

投標人少于三個或者住宅規模建筑面積小于三萬平方米的，經縣房管局批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

開發建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。

前期物業服務合同可以約定期限;期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第九條開發建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

開發建設單位在銷售物業之前，應當制定《臨時管理規約》，作為物業買賣合同的附件，對有關物業的使用、維護、管理和業主的共同利益、業主應當履行的義務以及違反《臨時管理規約》應當承擔的責任等事項依法作出約定。開發建設單位制定的《臨時管理規約》，不得侵害物業買賣人的合法權益。

開發建設單位應當在銷售物業前，將《臨時管理規約》向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與開發建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守《臨時管理規約》予以書面承諾。

第十條縣房管局應會同縣工商局制定《前期物業服務合同示范文本》、《物業服務合同示范文本》等文書，用于具體指導全縣的物業管理。

第十一條前期物業服務費用由物業買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔。

已竣工驗收但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

第十二條開發建設單位與所選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同應一式三份，開發建設單位、物業服務企業和縣房管局各執一份。

第三章物業的承接與查驗

第十三條新建小區應當按照國家有關規定，在報批商品房開發建設項目規劃設計方案時，必須考慮物業管理服務用房、水電氣直供管網、安全措施、消防、綠化、環衛、通信、有線電視等必要的物業配套設施建設。在項目建設過程中，有關行政主管部門應當加強監督和管理，達到開發小區在竣工驗收、交付使用前符合物業使用的基本條件。

第十四條開發建設單位應當按照有關規定在物業管理區域內配置物業管理服務用房，并在申請辦理建設工程規劃許可證時，其提交的規劃設計方案中應注明物業管理服務用房的具置。

新建小區，開發建設單位應該按照不低于地上地下總建筑面積千分之三的比例配置物業服務用房;規模較小的開發項目，配置物業服務用房面積低于一百平方米的按照一百平方米配置，有條件的鼓勵配置社區居委會駐點工作用房。

物業服務用房其所有權屬于全體業主。開發建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業服務用房具置，房屋登記機構應在登記簿上予以記載，但不頒發房屋權屬證書。

物業服務用房不得買賣和抵押，縣房管局不得辦理轉移登記。

第十五條申報竣工綜合驗收的開發小區須達到下列標準：

(一)開發小區建設用地的使用符合小區詳細規劃要求，建筑物、道路、各種管線、服務設施、圍墻、景點等位置準確;

(二)開發小區所有規定建設項目、基礎設施、市政設施和環境建設按小區詳細規劃要求全部建成完工，沒有缺項。工程的施工質量通過相關專業部門的檢查認定，符合有關規范和標準的要求，使用功能完好，并取得認證文件;

(三)開發小區工程技術檔案、資料完整準確，并按有關規定要求歸整完畢;

(四)小區內施工機具、臨建設施、建筑垃圾、臨時建筑等全部消除完畢，場地平整、道路暢通、衛生清潔;

(五)法律、法規規定的其他條件。

物業管理考評細則范文第4篇

二〇〇五年度環境衛生部經理目標管理責任書

為確保××××物業管理有限公司總經理辦公室年度計劃目標得以實現，經公司與目標責任人環境衛生部經理共同商討，已確定××××物業管理有限公司總經理辦公室二〇〇五年年度工作責任目標，并由目標責任人代表總經理辦公室簽署確認。

一、責任目標

1、管理目標

1）遵守國家法律法規和公司各項規章制度；

2）全年不因本部門的責任和原因而發生重大安全責任事故。“重大安全責任事故”是指：

因失職或引發的員工死亡事故；

因失職或引發的公司重要財產報廢、損毀事故；

因失職或引發的火災事故；

因失職或引發的水浸事故；

因失職或引發的惡性治安事件；

因失職或引發的業主／使用人重傷、死亡事件。

3）員工培訓計劃完成率100，員工上崗培訓合格率100；

4）抽、檢查員工對總經理辦公室工作的滿意率達90以上；

5）員工績效考評合格率98；

6）服務規范的出錯率(以檢查、投訴記錄為準)98；

7）工作的操作規程內審嚴重不合格為零，輕微不合格10項以下，觀察項20項以下；

8）工作的操作規程抽檢合格率92；

9）住戶違章有效處理率98；

10）住戶有效投訴的處理合格率(以回訪結果為準)100；

11）住戶求助處理率、滿意率100。

12）10F以上樓層生潔垃圾停留地面的時間不超過24小時；

13）綠化植物長勢達標率98。

2、服務目標

業主委員會、業主（使用人）對本部門保潔、環境綠化工作滿意率97。

3、經營目標

1）全部定員9人。部門經理1人、保潔班長1人、保潔員5人、廣場管理2人。

2）全年各項開支控制在《費用預算明細表》計劃內。

費用定額預算明細表

序次

費用項目

年定額數（元）

備注

1

保潔費用

合計

三、責任人的權利

為保證上述責任目標的實現，責任人(環境衛生部經理)的權利如下：

1、人事管理權

1)對環境衛生部所屬班組長(含)以下各級員工的組閣權、獎罰權、任免權、解聘權。

2)對環境衛生部副經理的任免、調配、解聘、獎罰的建議權。

3)編制范圍內臨時工的招聘錄用決定權。

4)崗效工資制標準范圍內的調薪建議權。

2、管理決策權

1)主持環境衛生部的日常管理工作：

2)組織實施環境衛生部的工作目標、工作計劃、工作標準、工作程序、管理制度。

3)主持召開環境衛生部的各類工作會議。

4)審核環境衛生部的各類經濟合同。

3、申請支持權

1)依據環境衛生部的工作進展情況，申請專項經營管理資金和其他資金支持。

2)申請修改環境衛生部的組織架構和人員定編。

3)申請業務支持。

三、責任人的義務

1)接受公司的統一領導。

2)向公司作工作匯報。

3)確保責任目標的按計劃實現。

4)自覺接受公司其它各職能部門的監控、考評、檢查。

5)每月27號前按時上報次月度工作計劃報表。

6)每月2號前組織目標評估，質量評審，進度、質量考評。

7)每季末的次月3日前組織員工季度績效考評。

8)積極配合公司完成其他專項工作。

9)保證環境衛生部的各個標準作業規程的貫徹執行。

10)保證環境衛生部的操作不違背國家的法律、法規。

11)保證員工的生活、工作秩序。

12)保證員工的整體操作技能和工作質量。

13)為公司培養人才。

四、公司的權利

1、有對管理處的運作狀況(工作進度、標準、質量、成本等指標)抽查、檢查、監督的權利。

2、有對目標責任人及以下各級員工的任免權、解聘權、調配權。

3、有要求責任人出示、收集、解釋各類數據、原始憑據、記錄的權利。

4、有對環境衛生部費用預算實績的

審計權、監控權。5、有對目標責任人的績效考評權、獎罰權。

6、專項事件的調查權。

五、公司的義務

1、及時提供合適的業務支持。

2、提供信息支持。

3、提供資金支持。

六、目標考評

1、公司定期(不定期)監控、審計、檢查環境衛生部費用計劃的編制和費用支出等財務工作。檢查標準、辦法依據行業法規和公司的財務規定。

2、公司總經理負責目標責任人的績效考評。考評標準和辦法的依據為公司績效考評相關標準作業規程和本目標管理責任書。

七、目標獎罰

1、目標責任人(環境衛生部經理)必須依照雙方確認的工作計劃完成本責任書所列的各項目標。

2、如果工作目標完成，則環境衛生部可按董事會核定的計劃額度編制獎金分配方案并進行年終獎金的分配（兌結預支的季度獎金）。

3、如果本責任書所列三類目標不能全部完成，則，每不能完成其中一項指標，扣減目標責任人的25目標獎金，直至扣除全部獎金，并承擔相應的行政處罰。

4、若發生不可抗力而致使目標責任無法完成，則本目標責任書失效，遺留問題由公司與目標責任人共同處理。

八、其他事項

1、本目標管理責任書壹式叁份，公司存檔壹份，目標責任人壹份，報董事會存檔壹份。

2、末盡事宜，由目標責任人同公司協商解決，補充條款與本責任書具有同等效力。

3、本責任書自簽訂之日起生效。

4、本責任書解釋權在公司。

目標責任人簽署：總經理簽署：

日期：日期：

物業管理考評細則范文第5篇

一、強化內部管理，提高服務質量

1、完善管理制度。

修訂中心的管理制度和考核辦法，工作守則進一步細致化，啟動實施正式職工質量考評細則。

2、加強服務質量考核。

成立服務質量考核檢查小組，對服務崗位工作質量定期檢查評分，并根據考核情況對應崗位工資和津貼，使員工不斷提高服務意識，增強責任感，遵守各項規章制度，促進服務質量的提高。

3、調整職工崗位設置。

終止與保安公司的合同，調整部分職工自愿到樓棟保安崗位，使崗位設置更趨合理高效，職工收入增加。

4、加強形象建設，展現精神風貌。

為正式職工和聘用人員配發工作服、發放工號牌。

二、對日常工作常抓不懈，圓滿完成與學校服務合同約定要求。同時廣開創收渠道，增加中心效益。

1、完成校園環境日常保潔和垃圾清運工作。

年內對垃圾車進行了改裝；配合后勤處整改了校辦前垃圾站。

2、完成全部物業管理服務合同，按時落實全部費用。

續簽招標物業管理合同項目：實驗大樓、校辦公樓、圖書館、景德樓、至善樓（經過爭取，年增服務費2萬余）

新簽物業管理合同項目：里仁樓、江邊食堂辦公用房部分。

長塘山新增加車輛管理項目，小區車庫投入使用，小區路面新劃車位線。

與有關單位進行協商，為啟動學堂坡小區管理做準備工作（討論學堂坡拉閘門維修方案，爭取收費）。

3、搞好校園綠化維護，定期修剪、施藥除草、抗旱補苗、處理危樹，修整苗圃等。完成大學生供需見面會、CUBA、國慶、文藝匯演等重大活動的擺花任務。

4、農貿市場提質改造后，環境改善的同時，加強了管理。農貿市場和經營性門店的租金全部及時收齊，足額上交中心財務。

5、工程建設項目

配合做好綠化工程及維修項目的審計和結算。

年內完成長塘山一期、二期綠化工程的結算。

完成新聞傳播學院前坪改造的一審工作。

完成農貿市場二期改造隱蔽工程的簽證，年內到位經費28萬元。

由第三方出資形式，對原液化氣站房屋進行改造建設，投入使用。年增管理費7萬元。

在三角花園建設3個門面，投入使用。

苗圃內新建工具房，同時對周邊環境進行改造建設。

對多處臨時工住房進行修繕。

三、其他工作

1、中心黨支部開展學習科學活動。組織黨員、骨干到江西萍鄉參觀學習。

2、迎接文明創建期間，修補校內石桌石凳；添置垃圾桶；樓道刷白；增加衛生保潔次數、綠化修剪維護；做好菜市場的檢查測評。