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土地增值稅征收管理范文第1篇

第二條轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。

第三條土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。

第四條納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。

第五條納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第六條計算增值額的扣除項目：

(一)取得土地使用權所支付的金額；

(二)開發土地的成本、費用；

(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

(四)與轉讓房地產有關的稅金；

(五)財政部規定的其他扣除項目。

第七條土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅：

(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

(二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產。

第九條納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：

(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的；

(二)提供扣除項目金額不實的；

(三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

第十條納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

第十一條土地增值稅由稅務機關征收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，并協助稅務機關依法征收土地增值稅。

第十二條納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。

第十三條土地增值稅的征收管理，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關規定執行。

土地增值稅征收管理范文第2篇

據了解，自國家稅務總局20xx年初下發《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》后，兩年多來，絕大多數省市能夠嚴格按照國家稅務總局要求進行土地增值稅的清算，取得了良好的效果，但也有極個別地區清算工作幾乎沒有任何進展，其主要原因就是在這個地區幾乎所有的房地產企業均采取“核定征收”的方法來征收土地增值稅。

核定征收土地增值稅做法存在以下弊端：一是核定征收率偏低，造成稅款流失。目前采取核定征收率征收土地增值稅的地區，大多數把征收率確定為銷售收入的1%～3%之間。按照《土地增值稅暫行條例》（以下簡稱“《條例》”）規定，土地增值稅采取按增值額的超率累進稅率征收，最低一檔稅率為30%，計稅依據為增值額。如果按照上述征收率倒推得出土地增值稅的增值額占銷售收入的比例大致為3.33%～10%之間，這樣一來，增值率高的納稅人就會因為核定征收而少繳稅款，造成大量稅款流失。

二是改變了計稅依據和稅率，土地增值稅的特殊調節功能喪失。我國開征土地增值稅的主要目的是：規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益。

它設置的主要原則是對轉讓房地產的增值收益征稅，在房地產轉讓環節計征，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征。著重于調節轉讓房地產的過高收益，抑制房地產投機、牟取暴利的行為，保護從事正常房地產開發的房地產商的合法權益。因此，我國規定土地增值稅的計稅依據是房地產轉讓的增值額，稅率是超率累進稅率，以實現土地增值稅的特殊調節功能。但是，在整個地區“一刀切”地對房地產企業采取核定征收率的方法征收土地增值稅，房地產企業都按“銷售收入”乘以“征收率”繳納土地增值稅，形成了事實上的把計稅依據由增值額變為銷售額，把超率累進稅率變為了固定比例稅率，把不易轉嫁稅負對收益環節征收的調節稅轉變為易于轉嫁稅負的流轉稅，土地增值稅對土地增值收益的特殊調節功能喪失，它不但不能抑制房價過快上漲，反而會助推房價上漲。

針對土地增值稅核定征收管理中存在的弊端，筆者建議：

一是采取有力措施，減少核定征收范圍。建議相關部門對土地增值稅核定征收問題提出指導性意見，明確要求各地主管稅務機關嚴格按照《稅收征管法》第三十五條的規定和《條例》第九條及其《細則》第十三條、十四條規定的條件和辦法掌握核定征收土地增值稅的標準，不得違規擴大核定征收范圍。對確實難以準確核算收入、成本、費用的納稅人，要嚴格審查，并督促這些企業盡快建賬建制，積極引導企業向查賬征收過渡。對已實行核定征收的納稅人，全面檢查，發現其一旦具備查賬征收條件，要及時改為查賬征收。

二是采取科學的核定征收方法，保持土地增值稅的特殊調節功能。對于確實無法查賬征收的納稅人，采取核定征收的方法征收土地增值稅是符合法律規定的。核定是建立在一定合理因素基礎上的對應征稅款進行估算的一種方法，這種核定只是相對的合理。因而核定的稅款準確程度只能是相對的，但是核定稅額不是簡單的隨意確定，而應有合理、合法的依據。盡管其核定的應納稅額不能保證與實際完全相符，但也要求盡力減少征稅誤差，保持其相對的合理性。而目前這種針對房地產開發企業按查賬方法難以合理準確地計算土地增值稅稅額時，按統一的征收率征收土地增值稅缺乏科學性和合理性。

對于無法查賬征收土地增值稅的企業，應該首先采取一定的科學合理的方法來確定計稅依據，土地增值稅的計稅依據是增值額，而增值額是根據轉讓收入和扣除項目金額計算出來的。因此，只要采取一定的方法核定出轉讓收入和扣除項目金額，然后按適用稅率計算應納土地增值稅即可。

土地增值稅征收管理范文第3篇

關鍵詞：房地產開發企業；土地增值稅

Abstract: The rise in prices circumstances, the land value-added real estate development company liquidation is a regulation of the land and real estate market transaction order, the two is to curb real estate speculation and speculation, rationally regulate land value-added income, to prevent the loss of state-owned land revenue, three is to increase state revenue. But because of various reasons, the real estate settlement of land value-added tax is not fully implemented.

Key words: real estate development enterprises; the land value-added tax

中圖分類號：F293.3

二一二年八月二十日江蘇省地方稅務局了《關于土地增值稅有關業務問題的公告》[蘇地稅規〔2012〕1號]，公告中對土地增值稅核算對象分為普通標準住宅、其他類型住宅（含普通住宅和非普通住宅）和非住宅類房（其他開展產品）三類，同一開發項目中包含多種類型房地產的，按上述類別作為核算對象，分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。對于開發項目中同時存在普通住宅、非普通住宅、其他開發產品三類，是分兩類進行清算（即普通住宅和其他開發產品）還是分三類進行清算，國家卻沒有一個明確的標準，本次江蘇地稅規定分三類進行清算。毫無疑問，分兩類進行清算對納稅人有利，分三類進行清算對納稅人不利。從這份公告來看，江蘇省土地增值稅的征管尺度明顯收緊。但這種收緊不是省地政府的主動為之，而是國稅總局在檢查各地執行土地增值稅稅收情況時發現了問題。土地增值稅原來是仿美國稅種設計的，是房地產調控的重要手段。但自 1993年《土地增值稅暫行條例》頒布標志土地增值稅誕生，并從1994年開始征收。至今，已達19年。筆者認為，土地增值稅對房市調控的影響,可以概括為：土地增值稅是我國理論稅負最重、政策變化最多、輿論喊的最響、實際執行最難、征管效果最差、公眾失望最大的稅種。土地增值稅清算補稅，已成為當前房地產企納稅人操作的最大難點問題。

一、征收方式多樣化導致稅收復雜化

目前，我國土地增值稅增收方式呈現多元化，主要有：

（一）預征：預征是指開發商在項目未進行土地增值稅清算前，按照項目銷售額的一定比例進行土地增值稅預繳，待項目竣工具備清算條件后進行清算。

（二）核定征收：核定征收是由稅務機關審核確定納稅人的應納稅額或者收入額、所得率等，據以征收稅款的一種方式。核定征收主要包括定額征收、核定應稅所得率征收、核定收入額征收等方式。

（三）查賬征收：查賬征收是納稅人依法報送納稅資料，經稅務機關審核以后繳納稅款的一種征稅方式。其做法是：納稅人在稅務機關規定的納稅期限以內，根據自己的生產、經營情況，填寫納稅申報表。

（四）定率征收：稅務機關按照一定的標準、程序和方法，預先核定納稅人的應稅所得率，由納稅人根據納稅年度內的收入總額或成本費用等項目的實際發生額，按預先核定的應稅所得率計算繳納土地增值稅。

由于土地增值稅多種征收方式并存的局面，首先，造成房地產企業以各種各樣的理由不進行土地增值稅清算，其次是造成稅務機關的自由裁量權擴大，造成長期以來,土地增值稅難以清算,應征未征。

二、稅制設置復雜、稅負重、計算繁瑣導致申報難、征收難、清算難

（一）土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，最低稅負為增值額的30％計征，最高稅負為增值額的60％計征。由于稅負重，房地產企業往往選擇預征土地增值稅方式而不愿意進行土地增值稅清算。

（二）扣除項目計算難。土地增值稅扣除成本不是按企業的賬面成本進行確認的，除了（1）取得土地使用權所支付的金額：包括支付地價款和有關登記、過戶手續費，（2）房地產開發成本：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費和開發間接費用，可以按企業實際支付的數額確認；（3）房地產開發費用：主要包括利息支出和其他房地產開發費用。其中的其他房地產開發費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規定：納稅人能銨轉移房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項合計的5％以內計算扣除，否則按上述第（1）和（2）項合計的10％以內計算扣除；（4）轉讓房地產有關的稅金支出。包括營業稅、城建稅、印花稅、教育費附加等；（5）其他扣除項目。這條主要是針對房地產企業規定的，對專門從事房地產開發的企業可以按20％計算扣除。

例如：A房地產公司開發100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價24.8萬元，登記、過戶手續費0.3萬元，開發成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計85萬元，貸款支付利息0.8萬元（能提供銀行證明）。 每棟售價300萬元，營業稅率5％，城建稅稅率5％，教育費附加征收率3％。

（1）南京市對花園別墅土地增值稅預征稅率為2%。，如果某房地產公司選擇預征土地征值稅方式，計算過程如下：

預征土地增值稅稅額:300*80*2%=480萬元。

（2）如果某房地產公司進行土地值稅清算應納土地增值稅：W" q* C7 u# n. k0 \$ H* .計算過程如下：

轉讓收入：300×80＝24000（萬元）

取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本合計：（24.8＋0.3+85）×80＝8808（萬元）

房地產開發費用扣除：0.8×80＋8808×5％＝446.8（萬元）

轉讓稅金支出：24000×5％×（1＋7％＋5％）＝1344（萬元）

加計扣除金額：8808×20％＝1761.60（萬元）

扣除項目合計：8808＋446.8＋1344＋1761.6＝12360.4（萬元） % g:

增值額＝24000－12360.4＝11639.6（萬元）

增值額與扣除項目金額比率＝11639.6／12360.4×100％＝94.17％

應納土地增值稅稅額＝11639.6×40％－12360.4×5％＝4037.82（萬元）

可見房地產企業以預征方式交納土地增值稅480萬元，而進行土地增值稅清算需交納土地增值稅萬4073.86萬元，兩者相比較交納稅款差額達3557.86萬元。如果將土地增值稅清算交納的稅款達到收入額的16.83%。

根據中國財經信息網提供的數據，全國房地產行業2011年度平均毛利率創新高達41.73%，但由于我國房地產企業實際發生的賬面成本，除了可以據實扣除取得土地使用權成本、房地產開發成本和利息支出外，還有大量的不符合土地增值稅扣除項目規定的費用，如：招待費、非金融機構的借款利息、和廣告費支出等費用。以A房地產開發公司為例，如果進行土地增值稅清算交納的土地增值稅占收入的16.83%，再加上房地產企業交納的企業所得稅約占收入的3%，A房地產公司土地增值稅和企業所得稅兩項就占收入的19.83%，那么房地產企業不積極進行土地增值稅清算也就不難理解了。

三、值得關注深圳現象

針對房地產開發項目土地增值稅清算工作難以開展的局面，簡化房地產開發項目土地增值稅清算工作，深圳市地方稅務局頒布《關于土地增值稅核定征收有關問題的通知》(深地稅發[2009]460號)文，對2005年11月1日以前開發并開始銷售且銷售期至2005年11月1日以后結束的房地產項目，符合《稅收征收管理法》第三十五條規定，采取核定征收土地增值稅。對普通標準住宅銷售收入核定征收率為6%，對非普通標準住宅銷售收入核定征收率為8%，對寫字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%，對其他類型房地產銷售收入核定征收率為5%。核定征收稅款包含已預征稅款。深圳市定率征收土地增值稅從開始到現在進行得都比較順利。僅2006年深圳土地增值稅的征收額是4億多元人民幣。如：深圳某房地產企業普通標準住宅銷售收入37765萬元，其中2005年11月1日以前簽定購房合同金額31636萬元，土地增值稅納稅清算時該房企依照上述通知，申報應稅收入為根據目前房地產市場行情，調查測算出不同類型的房地產開發項目應承擔的土地增值稅稅負水平，按照房地產企業的預(銷)售收入，對土地增值稅實行定率征收，一次征收到位，不再進行土地增值稅清算式后，企業和國家取得雙贏。

四、簡化土地增值稅稅務核算及納稅申報的方式和方法的一點想法

筆者建議，在現行土地增值稅政策暫不能修改完善的情況下，由各省、市地稅機關，改變現行的土地增值稅“先預征后清算”的管理方式，定率征收土地增值稅，根據目前房地產市場行情，調查測算出不同類型的房地產開發項目應承擔的土地增值稅稅負水平，按照房地產企業的預(銷)售收入，對土地增值稅實行定率征收，一次征收到位，不再進行土地增值稅清算。此舉既操作簡單，又便于管理，土地增值稅也能征收到位。

參考文獻：

土地增值稅征收管理范文第4篇

商居樓蓋好后，居住樓層通常用于銷售，而商鋪部分卻遲遲不用于銷售。有的用于出租；有的用于公司辦公；有的用于自己親屬開店；有的內部低價分掉。這樣做既能回收資本又能達到其避稅或逃稅的目的。

由于商鋪竣工后長時間沒有銷售，隨著時間的推移、征管人員的變動、公司的變遷注銷，極有可能逃出地稅機關的征收視野，造成相關稅款的流失。為說明問題查找房地產稅收管理的重點，我們不妨舉個案例進行分析。

【案 例】甲房地產開發有限公司，于2006年初取得城市臨街土地使用權600平方米，年底建成商居樓一棟，建筑面積3 000平方米。其中：店面500平方米，居住房2 500平方米。投資情況如下，支付土地使用權價款180萬元；房地產開發成本120萬元；房地產開發費用20萬元，其中：項目借款利息15萬元取得金融機構證明，其它費用5萬元。總銷售費用預計25萬元。銷售稅費預測情況：商鋪每平方米6 000元，住房每平方米1200元。營業稅稅率5%，城建稅稅率7%，教育費附加3%。據此測得：

營業稅：[（2 500×1 200）+（500×6+000）]×0.05=300 000（元）

城建稅：300 000×0.07=21 000（元）

教育費附加：300 000×0.03=9 000（元）

土地增值稅：

（1）扣除項目金額：1 800 000+1 200 000+150 000+（1 800 000+1 200 000）×0.05+（300 000+21 000+9 000）+（1 800 000+1 200 000）×0.2=423 000（元）

（2）土地增值額：6 000 000-4 230 000=1 770 000（元）

（3）土地增值率：1 770 000÷4 230 000=0.418

（4）適用稅率：30%應納土地增值稅：1 770 000×0.3=531 000（元）

企業所得稅：

（1）應納稅所得額：6 000 000-1 800 000-1 200 000-150 000-50 000-（300 000+21 000+9 000）-531 000-250 000=1 689 000（元）

（2）應納所得稅：1 689 000×0.35-14 750=589 700（元）

各稅費預測合計：300 000+21 000+9 000+531 000+589 700=1 450 700（元）

但我們在實際征收過程中，除了營業稅、城市建設稅、教育費附加按法定稅率征收外，對土地增值稅和所得稅我們平時是根據銷售收入分別按照預征率2%、4%征收，等到項目全部售完后再進行兩稅清算。據此該房地產開發公司，在售完2 500平方米住房時，我們可征得稅費：2 500×1 200×0.115=345 000（元）。余下的稅款要等到商鋪售完后才能結清。精明的開發商正是看到了重頭稅在后頭，因此，收回絕大部分成本后，商鋪并不急于出售，而是采取不同的方式逃匿稅款。

【方式一】剩下的商鋪用于出租。這樣做的好處，一可以進一步收回投資，二可以逐漸轉移房地產開發征收分局的視線。按現行征管范圍劃分，房屋出租的租金稅費由屬地分局征收。房地產征收分局在這種情況下，每月收到的只是房地產開發公司的一份零稅款申報表。時間長了，房地產管理分局也覺得沒實際意義，有可能將其列入非正常戶。非正常戶持續一段時間后，開發商人去樓空，征管單位很無奈，要么長期掛非正常戶，要么注銷。剩下的稅款自然就逃匿了。

【方式二】房地產開發公司將未出售的商鋪作為自用固定資產。按照現行稅收政策，開發商自建自用房屋，不須繳納銷售不動產營業稅、土地增值稅。開發商憑購地發票和建筑單位開具的建筑發票，就可從房管局順利的領取房產證。無需稅務局簽署意見。稅務機關往往事后才知道，即便知道了通常也只是派人核對已售部分是否按照征收率交清了稅款，很少有人對其進行成本分攤和兩稅清算。這樣不僅造成了現有的稅款流失，還會造成企業因虛構固定資產成本減少日后企業所得稅以及轉讓不動資產時相關的稅收。因為房產入賬價高折舊額就大，轉讓不動產時允許扣除的金額就大。

【方式三】房地產開發商中的一些個人有限公司，往往先將未出售的商鋪以公司名義辦證，然后又以公司注銷為由，將房地產過戶到個人名下。公司注銷按照稅收征收管理法之規定，通常納稅人應先到稅務局繳銷發票，結清稅款，注銷稅務登記證，再到工商局辦理營業執照注銷。但因為這些小型開發商，平時并不領取發票，報稅與開發票同步進行。因此，很少有人主動到稅務機關申請注銷，而是直奔工商局辦理營業執照注銷。由于稅務部門不能及時掌握情況，更無有效措施對其進行清算，相關稅收也就容易逃之夭夭了。

【方式四】股東以大大低于市場售價的價格將商鋪買下，把產權證辦到個人名下。達到少繳稅的目的。

為了有利于公平競爭，防止房地產開發過程中商鋪稅款的流失，針對存在的問題，擬提出如下意見。

1.強化房地產稅收的立項管理。房地產開發項目因其周期長，情況復雜，必須按項目管理，專業化管理、專人管理，建立永久性檔案，包括項目批準書，土地開發面積、竣工后建筑面積、依據市場價測出的稅源情況，實際銷售征稅等情況。這樣有利于稅源掌控，有利于提供后續二手房交易的原始資料。

2.完善稅收政策和管理辦法。為防止開發商商鋪建成后，采取出租、自用等方式逃匿稅收，要做出一些視同銷售的規定，確保土地增值稅和所得稅的及時順利清算。商鋪建成后出租超過兩年的視同銷售處理；商鋪建成后自用超過兩年的視同銷售處理；對既沒有用于出租，又沒有自用的超過三年的要組織拍賣機構拍賣。這樣有利于減少庫存房，防止囤積抬價，也有利于稅務機關及時進行清算，防止稅款流失。

3.對以前房地產開發中的商鋪稅收進行一次清查。按稅收征收管理法規定，對于因納稅人原因造成的逃稅稅務機關可以無限期的追繳。由政府牽頭，組織規劃局、城建局、房管局、土管局、公安局共同對以前年度的開發項目進行逐項排查，看是否進行了兩稅清算，沒有清算的要進行清算，追繳相關稅款。

土地增值稅征收管理范文第5篇

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》)及其實施細則和有關規定精神，現將土地增值稅有關問題明確如下：

一、關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題

《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔*〕210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（〔20*〕26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。

在本文件之日前已向房地產所在地地方稅務機關提出免稅申請，并經稅務機關按各省、自治區、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不做追溯調整。

二、關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題

納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規定，實行核定征收。

三、關于土地增值稅的預征和清算問題

各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據本地區房地產業增值水平和市場發展情況，區別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。

對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局規定。

四、關于因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

五、關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題