前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇商業綜合體行業現狀范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。

商業綜合體行業現狀范文第1篇

【關鍵詞】小型；設計；發展；展望

1前言

城市綜合體就是針對城市當中的商業、辦公場所、居住地、旅館、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等等城市生活空間中的其中三項甚至更多實行重組，使各個部分之間的關系相互促進，進而打造一個功能齊全、效率高的綜合體。

商業綜合體是隨著人們物質與精神生活質量的提高而形成的多功能性的、綜合性的建筑，是對多種生活功能進行的一種高效的組合，是城市發展到某一階段的必然產物。為使商業綜合體能與城市生活相適應，必須不斷對其注入新的發展理念，這就要求設計者不僅要經驗豐富，而且能夠準確把握市場需求。

2小型商業綜合體的設計

2.1科學合理的整合設計

商業綜合體包含著十分豐富的功能，如酒店功能建筑、辦公功能建筑、餐飲，娛樂功能設施、居住功能建筑等。而商業綜合體的主要特點便是通過合理、科學地組織不同的功能、區間的內在關系，并創造出不同類型的組合，其中核心類型有以下幾種：第一，功能互補型，即通過互相補充設計一些不同的功能區間而形成的有機整體。例如餐飲配套就是有力的服務于辦公人員的需求。第二，功能系列型，即通過組合一些具有延續性與互通性的功能區間而形成的整體。例如在建筑群體內設置一些早教機構和兒童娛樂場所，這樣一來還可以帶動其他的店鋪生意。第三，功能競爭型，即通過多樣性的服務與市場需求，并行設置一些功能類似的區間，以促使其產生集聚化效應。當然，實際存在的商業綜合體是根據市場需求，靈活地運用這幾種類型的系統組合的結果。

2.2完善合理交通系統

目前來說不管是大城市還是小城市交通問題都是大家出行時一件比較頭疼的事情。道路是否擁堵，停車設計組織是否到位，都的直接影響商業的運作效率，同時關系著區間內建筑的運作效率。對停車組織的設計最應該考慮的因素就是顧客所選擇的停車方式的不同，這是一個綜合性的問題，大多顧客喜歡停車在地上，這樣在消費好以后可以非常便捷的離開，但是這就涉及到土地利用與經濟等方面的問題。通常情況下，由于地價昂貴，商業綜合體的地面空間沒有辦法滿足停車需求，這時便會選擇建筑地下停車的方式。然而，地下停車的造價遠遠高于地面停車，同時出入也不是十分方便。因此，地下停車出入口的設計是否合理就顯得尤為關鍵。完善停車組織設計，就必須通過科學合理的規劃，最大程度地增加停車空間。

然后，有關交通系統的設計，就應該充分考慮交通現狀與地

勢特點的因素，結合地形詳細、認真地選擇商業綜合體中交通系統的組織形式。例如出入口的設置，車流的導向都很關鍵。如果要把人流與車流作為基本市場需求考慮，交通系統組織形式就可以分為人車混行和人車分流這兩種形式：首先，人車混行這一模式雖然具有一定程度的靈活性，消費的可達性比較好，但是由于比較強的干擾性，存在著很多的不安全因素。因此，就要在規劃時利用邊界的曲折性和粗糙的材料來有效地限制車速。其次，人

流與車流比較獨立的人車分流模式， 具有流線清晰、 干擾少的優點，只是過長的流線在保證人流方便的同時阻礙了車流的通行。兩種方式各有利弊。那就要盡量的綜合起來平衡交通組織形式，既方便停車快捷，又能迅速消費購物。

2.3功能空間的設計

商業綜合體的內部功能空間設計十分重要。合理的功能分配和布置能非常有效的把各個功能空間串聯起來。比如輕餐飲可以在每層都設置，重餐飲集中設置在某一層。這樣一來就使顧客即能在逛街的同時喝喝咖啡，買點糕點等等。同時也可以有目的的去商場的大的餐飲店就餐。

3、商業綜合體的設計發展趨勢

3.1商業綜合體中零售行業的發展趨勢

零售行業主要包括超市、大賣場以及旗艦店等形式，而隨著信息技術的發展，網上購物已成為一種時尚與潮流，現在在大城市網購已經是年輕白領日常生活不可或缺的組成部分。所以經營者應該根據市場變化的情況，對資金投入、產品類型、經營模式以及樓層分布等進行合理的安排，以吸引顧客。

3.2商業綜合體中餐飲業的發展趨勢

中國目前小型商業的發展，購物功能下降，餐飲、休閑、娛樂等功能上升已經是一個不爭的事實。通常情況下，餐飲業并沒有固定的布置要求，主要考慮的也就是地區文化、習俗等對消費者的影響，值得一提的是，餐飲行業能夠拉動樓層的人流，因此，為促進商場的發展，應該將餐飲業合理地分散在各個樓層，以促進招商的進行。另外，為迎合不同人群的喜好，商場應該根據實際情況，將樓層劃分為不同的區間，而且用餐區最好設立在采光比較好的地方，同時，為留住顧客情緒，應該盡可能地保證就餐的舒適，照顧顧客就餐的情緒。

3.3商業綜合體中娛樂業的發展趨勢

娛樂業主要包括休閑、歌、舞、影、視等類型，有利于消除消費者購物疲勞， 陶冶性情， 豐富生活。 商場為了提高自身競爭力，給消費者帶來全新的體驗與感覺，可以把娛樂作為特色來經營，根據人群年齡階段的不同，開設不同的娛樂項目，謹記“顧客就是上帝”的服務宗旨，以顧客為根本建立娛樂設施，并且在抓住經典的同時要不斷創新娛樂項目的形式，以保證商場對市場的領導性。

4 商業綜合體的設計與市場需求的展望

4.1擴建空間與市場需求

近年來國家的調控措施的不斷出臺，住宅行情不容樂觀。商業建筑開始逐漸的占據了主導地位。 對此， 為進一步滿足市場需求，應在規劃時對市場變化進行充分的考慮，預留出擴建空間，以便在發展過程逐漸擴建商業營業空間，提高內部環境的質量。

4.2商業綜合體生長與市場需求

最新的一項統計數據表明消費者來到一個商圈60%以上是為了娛樂、吃飯和休閑，而只有不到40%的人是專為購物而來。有跡象顯示，這個數字還在進一步向前者傾斜。因而，如何將商業與娛樂融為一體，讓人們在休閑娛樂中產生購買和消費，已成為了開發商和投資經營者一大挑戰，這一問題如果處理的不好，多數商業將很有可能陷入“逛多買少”的窘境，這樣可以在一些大型綜合項目中預留一定空間，使商業綜合體功能空間在滿足法規的情況下有一個可互換，達到可持續發展的目的。

5、總結

總而言之，商業綜合體的發展關系著市場經濟的發展與城市生活水平的提高，而具有功能的復合性、協同性以及集聚性的商業綜合體在市場上發揮著重要的作用，是城市化發展的表現。有效、科學、合理地設計商業綜合體，有利于優化資源配置與整合，促進效率的提高。而隨著商業綜合體中不同行業的發展變化，商業綜合體必須不斷完善自身，實現創新。

參考文獻：

商業綜合體行業現狀范文第2篇

【關鍵詞】商業綜合體；特色鋪裝；小品雕塑；夜間燈光；植物色塊

緒 論

商業綜合體將成為城市建筑發展進步的標志，同時這也是城市發展的需求。商業綜合體的高速發展，帶來了新的景觀思考方向。建筑結構和景觀綠化的良好結合，將整體空間塑造得更加藝術化和人性化，充分發揮出地標性和藝術性特色。通過標志物、小品、特色家具、植物、鋪裝、燈光等手段形成豐富的景觀與宜人的綜合性空間環境。

商業綜合體在發達國家的出現至今已有50多年，中國的綜合體發展正處于一個蒸蒸日上的蓬勃發展時期，各大城市都結合自身特點踴躍的建設綜合體，為老百姓的工作、生活、休閑帶來極大便利【2】。

隨著城市綜合體的日益發展，中國城市的發展也顯現出更加和諧、有序的特征。近年來，隨著中國城市化進程的推進，上海、北京、廣州、深圳、成都、沈陽等城市已經開始大力開發商業綜合體，并日趨成熟。

設計實例

沈陽龍之夢亞太中心成為沈陽最新商業地標。它代表了新都市主義生活全新高度，堪稱沈陽乃至中國商業綜合體典范。按照規劃，沈陽龍之夢亞太中心將是全國乃至世界單體建筑體量最大的一站式購物中心，它也是沈陽市迄今為止投資規模最大、設施功能最完善、經營模式全新的大型商業地產項目。該項目選址在中捷和沈礦原廠區，是沈陽市堅持老城區改造與企業搬遷相結合，優化城市發展格局的又一個成功范例【3】。

一、 項目概況

項目地點：遼寧沈陽

占地面積：557447.5平方米

設計日期：2007年

項目進展：已建成

獲得獎項：沈陽龍之夢亞太城”設計方案在“2010第七屆中國人居典范建筑規劃設計方案競賽”中被評為最佳景觀設計綜合金獎。

二、 設計理念

公共空間是商業綜合體的外部靈魂，是真正對公眾開放的區域。來這里的人目的各異、行為特點各異、需求也不同。景觀設計根據人的行為特點給予合理的功能設計，同時還可以根據需要做好空間的引導作用，使空間功能合理，景觀合宜。簡約、時尚的現代主義風格詮釋了項目的景觀設計思想。通過對環境的精心設計，將簡約主義風格、時尚元素和現代城市美感融入其中，使之突現出獨具區域性特色、獨特標志性的景觀。

三、 景觀構成要素

1、特色鋪裝

（1）集散廣場鋪裝

在商場的幾個主要入口處都有幾何形式的鋪裝，采用黃銹石花崗巖打底，與黑白灰三色的大面積總體鋪裝的色調對比強烈。大塊面的直線形式的鋪裝具有鮮明的導向性，把人流引向商場方向。鋪裝上還鑲嵌了具有方向指示性的燈帶，指向商場。

紅星美凱龍商場前的入口處用了紅色、黑色和黃色的花崗巖涂鴉了一副幾何形樹杈圖案，形式與美凱龍的建筑外表皮相呼應。

（2）鋪裝排水

每條通道的兩側均設有整齊統一的黑色卵石排水溝，很好的解決通道排水問題。

幾何圖案鋪裝及水景的周邊設有線型排水溝，與石材收邊一起，勾勒出它的幾何線條，解決了場地的排水問題。

2、景觀小品

（1）水景

三個造型獨特、設計新穎的景觀水景：

辦公樓入口水景：由毛石、玻璃和涌泉組成的LOGO水景墻，粗獷中透露出細膩。兩邊的植物色塊和矮墻燈箱與鋪裝相融合。

紅星美凱龍廣場上的幾何水景：鏡面花崗巖、玻璃、和不銹鋼小品組成了一個現代感強烈的跌水水景，與廣場上的幾何鋪裝交相輝映。

酒店廣場的萬馬奔騰大型水景：水景中央的大型噴泉邊上圍繞著姿態各異的銅馬，變化萬千。水景一側采用了跌水墻和階梯花壇的形式來消化場地與城市主干道的高差。這組水景休眠時就是一組大型雕塑，水景開啟時萬馬奔騰、氣勢磅礴。

（2）室外家具

在商業項目的傳統大面積功能性鋪裝上，設計一組組造型獨特的景觀小品與室外家具，點綴在鋪裝節點上。把鋪裝化整為零，既不影響功能性，又做到場地空而不曠。

小品和家具設計中材料的使用與建筑相呼應，細部體現為玻璃、金屬材料、光面石材和植物的巧妙組合和銜接。

挑空的流線型坐凳與地面鋪裝相結合，坐凳下的鏡面花崗巖內鑲嵌著暖黃色地埋燈，夜間閃閃發光。幾何形通道的兩側設計了通長的黑色光面花崗巖坐凳，表面做了葉蔓形式圖案的噴砂處理，精致而唯美。坐凳下方單側安裝了LED燈帶，到了夜晚幾何線條感十足。拉絲不銹鋼的圓錐形坐凳，放置在休閑區的環形鋪裝內。到了夜晚，坐凳就會被一圈圈暖黃色的光環圍繞著。一組大小不等的大型雕花鏤空不銹鋼光球，散落在廣場的角落里。

兩條放射形通道的兩側設計了休閑空間。可參與性的景觀，步道、擋墻、條石坐凳和灌木色塊構成橫向景觀帶，舒適宜人。這不僅是一個放松的花園，更是一個戶外聚會的好場所。

（3）指示系統及廣告牌

整個商業區都特別設計了統一的、具有現代感、線條感十足的指示系統標志。

在交通節點、視覺交點等明顯位置設置了廣告燈箱、流水牌、大型廣告牌、三角精神堡壘等標志性性小品。

3、夜間燈光

整個商業區的夜間燈光系統，除了滿足必要的功能需求，還對夜間景觀效果的一個補充，同時也更好的更好的烘托了龍之夢的夜間商業氛圍。

沈陽龍之夢的整個燈光設計也是非常豐富的，燈帶、地燈、特色草坪燈、燈柱以及各種發光的雕塑小品等……結合建筑內部的燈光和LED廣告屏，可以用“絢爛”二字來形容整個燈光設計。暖色光源讓著冰冷的夜里，加入了這無比溫暖的情懷和全新的視覺體驗。

4、植物配置

綠色植物在整個景觀設計中起到了至關重要的作用。在繁忙的都市中，為市民提供一片令人心靈舒暢的“綠洲”，脫離現代都市的喧囂與嘈雜。龍之夢的植物設計以灌木色塊為主，簡潔明快，多變的顏色也豐富了商業的氛圍。商業外側靠近主干道區域種植了高大喬木用以遮擋車行道的煙塵與噪音。常綠樹種以當地的松柏類為主，再配以色葉樹銀杏等豐富色彩。不求緊密而是用合理的種植間距，利于植物生長。

高大喬木和低矮灌木組成的植物配置，獨留下中層空間這個間隙，為了便于人流的視線穿透，讓商業廣告信息一覽無遺。

結 論

如今，商業綜合體的規劃與設計將成為重點方向之一。設計注重將藝術、人文、自然與景觀設計融為一體。

這些商業綜合體在融入現代商業特征、符合都市發展的同時，更能體現出對人文、環境、心靈與美的洗禮與煥發，讓人們在緊張的都市節奏之余生活得更舒適、自在與放松。讓城市更宜居、讓生活更美好――為此付諸持之以恒的努力。

用樸實的材質和設計獨特的小品充實和裝點我們的環境，購物的激情和身心的放松在此碰撞，人們的精神和需求得到滿足，美妙的體驗由此產生，場所便融入了人們的記憶。

參考文獻

[1] 商業綜合體摘自百度文庫

商業綜合體行業現狀范文第3篇

關鍵詞：保險資金 保險投資 商業地產 路徑

隨著保險業的迅速發展，保費收入激增，保險公司資產規模迅速增長。截止2011年6月30日，保險公司總資產達到了5.75萬億元，保險公司資金運用余額5.3萬億元，保費收入、保險總資產近年來均以30%以上的速度增長，遠遠高于我國GDP平均增速。保險資金保值增值的壓力也越來越大，如果沒有更多元化的投資渠道，將影響我國保險業的持續健康發展。 2009年10月1日新修訂的《保險法》頒布，適當拓展了保險資金的運用渠道，保險資金投資不動產有了明確的法律依據。

我國商業地產的趨勢分析

（一）商業地產將迎來快速發展的黃金10年

需求帶動。第一，城市化帶來的需求。城市化促進了經濟增長和服務業的發展，進而帶動了對寫字樓的需求；居民收入和消費水平的提高，增加了對商業營業用房的需求。發達國家的經驗證明，城市化水平在50%到70%區間，標志著工業現代化的完成，此時的經濟會持續高速增長，是商業地產發展的最好時機。2010年我國的城市化水平接近47%。城市化水平的進一步提高將推動商業地產行業快速發展。可以預測，未來10年是我國城市化進程加快的10年，也是商業地產高速發展的黃金10年。

投資拉動。房地產的價格波動也遠低于股市，商業地產行業作為回報率較高的行業，對國內外的流動資金有一定的吸引力。由于國內的流動性過剩、商業地產上漲的預期等因素，導致商業地產投資增多。人民幣升值意味著經濟增長，本幣購買力上升，引發投資者在國際范圍內超配以人民幣計價的資產，國外資金大量進入我國商業地產領域。

（二）二三線城市將迎來商業地產發展機遇

目前我國正處于產業結構調整期，全球也面臨著通貨膨脹壓力，經濟環境不確定因素增多。城市化是我國經濟發展的主要推動力，商業地產正在逐漸成為我國二三線城市更新擴張的發展引擎，商業地產將迎來全新的發展契機。由于一線城市調控政策的施行，有的開發商從一線城市轉向了調控力度較小、價格上升空間較大的二三線城市商業地產市場。二三線城市商業地產項目是提升區域經濟活力的重要推手，加上目前還缺乏完善的商業中心，這些城市在制定規劃時，往往以優惠的政策吸引商業地產項目的投資。商業地產和區域內經濟的相容發展，成為二三線城市未來經濟發展的重要推動因素。

（三）商業地產如果持續過熱可能會被調控

多年來，商業地產一直沒有被政策調控。2011年以來，由于投資升溫，商業地產量價齊升，與住宅市場形成了鮮明對比。如果商業地產出現過熱，一旦資金退出，價格下跌，商業地產信貸將面臨較大風險。同時，由于商業地產估價的技術要求高，缺乏參照物，銀行很難判斷商業地產交易價格的合理性。不排除借款人聯合賣家，通過虛高價格或虛構交易套取貸款，形成“假按揭”風險。2011年下半年銀監會曾下發通知，進一步明確銀行需加強對商業用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監測，涉及商業用房的信貸標準必須大幅高于住房，并加大對假合同、假按揭等行為和轉按揭、假按揭等做法的打擊力度。

（四）出租和出售商業物業的盈利模式將并存

出租物業以期盈利的模式不失為大開發商在一線城市的較好選擇，但也容易形成開發風險、融資風險、商業運營風險等，任何一個環節的風險都可能導致危機的爆發。無論是國內商業地產的成熟程度，還是商業地產企業的資金和經營實力，都決定出租物業和出售物業的盈利模式仍是目前多數開發商的最佳選擇。經過前幾年的發展，目前國內商業業態演變已進入高級階段，商業地產已經定位為綜合商業設施，出租物業需要開發商具有較強的經營實力和經驗。成熟商業地產項目的培育需要較長時間，需要以雄厚的資金實力作后盾。國外成熟的房地產金融市場為出租物業提供了融資的便利性。出租商業物業，可以在穩定經營的基礎上，將項目打包上市，獲得穩定的投資回報，回籠資金進行新項目的建設。采用出租和出售的盈利模式可以吸收兩種模式的優點，在不同時期有所側重，在一定程度上回避經營風險。

（五）對商業地產的專業人才的需求將更加迫切

商業經營跟地產開發有各自不同的規律。中國的商業市場要比房地產市場發展成熟得多，競爭激烈程度也不亞于房地產。商業的競爭主要在于經營管理。即使處于最成熟的商圈，沒有先進的經營理念、成熟的管理模式、優秀人才團隊，也不敢保證能長期繁榮。而商業地產在我國發展時間非常短，人才短缺。商業地產是一個非常復雜的系統，涉及投資人、運營商、零售合作伙伴、商家、消費者等多方面，需要專業團隊的整合。因此，找到一個優秀經營管理團隊來進行經營就顯得非常最要。但本土零售商的經營管理理念和模式落后，與國際零售巨頭差距還不小，目前市場上大部分從事商業顧問的公司是以營銷策劃為主，在市場很難找到這樣的出色團隊。

保險資金投資商業地產的可行性分析

根據政府的“十二五”規劃，“促進消費，擴大內需”已成為今后一個時期我國經濟增長方式轉變的戰略性舉措。消費市場是未來國家拉動內需的巨大動力，而我國零售業發展空間巨大，能夠為消費市場提供載體、帶動商業消費和經濟轉型加速的商業地產既符合國家戰略，又符合房地產業未來發展方向。保險資金負債性要求資金運用能更好的滿足保險公司償付要求。據統計，保險資金約80%以上為壽險資金，其中約48%是20年以上的長期資金，25% 為5-20年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險資金運用的中長期回報需求，使得其選擇的投資對象必須具備長期穩定復利增長的特點。商業地產投資規模大、期限長，比較符合保險資金追求長期價值、穩健投資的特點。

目前，我國從事商業地產的公司基本上分以下幾種：第一類是傳統的住宅開發商轉到商業地產開發，由于住宅市場的調控促使他們轉到商業地產。第二類是傳統的零售商，像家樂福、沃爾瑪、歐尚等都成立了房地產開發公司。第三類是金融業資金，通過入股項目、整體收購有穩定現金流的物業實現商業地產的持有；第四類是其他行業轉型過來的企業。原來的主業有一定基礎，因為看重商業地產的潛力而轉型。總的看，除了大連萬達之外，我國還沒有實力強勁、模式成熟和品牌效應突出的商業地產商。這使保險公司進入商業地產領域憑借資金和品牌效應擁有后發優勢。

目前，我國商業不動產在資金、土地、商家和人才依然存在問題。總的看，商業地產開發最大挑戰還是資金。目前，我們從商業地產經營環境來看，如果僅僅依賴信貸資金難度很大。有的開發商有將住宅的收入投入商業項目，有的借助私募、信托、基金等融資。商業地產的開發商只有具備多渠道的持續的融資能力，才有可能讓商業地產項目穩健持續經營。這方面保險資金有得天獨厚的優勢。根據2010年9月保監會出臺的《保險資金投資不動產暫行辦法》，險資投資不動產的上限為上季末總資產的10%，照此2011年上半年保險總資產5.75萬億的口徑計算， 2011年保險公司可動用的資金總額可達幾千億元。雖然政策對保險資金投資單個項目有具體的比例限制，但快速持續增長的保險資金可以成為項目穩定長久的資金來源。這使得保險公司進入商業地產具有其他企業所不具備的資金優勢。

保險資金投資商業地產的路徑探討

（一）在一線城市投資寫字樓可獲得穩定客觀的收益

二、三線城市發展潛力大，但目前城市化程度偏低，保險資金持有二、三線城市商業物業有一定的不確定性，不符合保險資金的投資特性。北京、上海等一線城市的優質寫字樓在較長時間內價格依然堅挺，可以成為保險資金投資的首選。

第一，堅挺的地價帶動。隨著人口持續不斷的進入一線城市，一線城市土地尤其是商業繁華地段的土地更為稀缺，地價上漲的趨勢短期內難以改變。地價越來越昂貴，房價與地價之間的利差空間將越來越小。全球房地產服務公司第一太平戴維斯2011年11月報告稱，在過去12個月商業房地產投資方面，北京、上海排在第三和第四。在市場強勁需求的推動下，一線城市寫字樓、零售市場發展迅速，國內外企業和零售品牌的迅速擴張推動寫字樓和零售市場租金上漲。在投資領域，全球經濟的不確定性凸顯出亞太地區尤其是中國這樣的新興經濟體作為投資目的地的優越性。在北京，由于新增供應量有限，而市場對優質寫字樓的需求持續上升，使得寫字樓市場租金持續上升，空置率下降。據統計，2011年3季度北京甲級寫字樓有效凈租金環比上升24%，達到454元/平米/月，超過了上海甲級寫字樓412元/平米/月的租金。在上海，外資企業在國內擴張的強烈需求，以及有限的市場供應導致寫字樓租金持續快速上漲。2011年3季度甲級寫字樓平均有效凈租金達到412元/平方米/月，環比上漲5.4%。2011年第三季度北京甲級寫字樓平均租金創歷史新高，并超過上海，再次領跑全國（除香港以外），標志著北京正引領中國一線城市的寫字樓市場進入新一輪的強勁增長期。由于未來可預見新增供應量有限，在短期內這一趨勢將持續。

第二，城市化推動需求。當城市化率達到70%時，對住宅的需求將下降，而寫字樓等商業地產的租金和增值溢價優勢開始體現。因此，在城市化率50%-60%時，增持商業地產是明智的選擇。目前，我國一線城市的城市化率已超50%，新增土地將越來越少。2008年上海城市化率達到87.5%，北京為84.9%。持有優質寫字樓的數量在一定程度上可以規避未來人口下降的風險。2009年，上海和北京市寫字樓銷售額分別為438億元、431億元，合計占同期全國寫字樓銷售總額的53.7%。銷售額位居三四的杭州和廣州市，分別只有75億元和71億元。

第三，產業結構轉變的促動。國際經驗表明：第三產業占GDP比重超過50%的時候，第三產業的發展會加速。2009年，北京第三產業占經濟總量的比重總體已達76%，上海略超60%，已實現了產業結構從工業主導型向服務業主導型的轉變。第三產業的發展構成了對商業地產的巨大需求，對一個城市寫字樓銷售面積有重要影響。從主要城市來看，北京市2009年寫字樓銷售面積為256萬平方米。銷售面積排名第二的上海為203萬平方米，兩大城市寫字樓銷售面積合計占全國達30.3%。

基于以上判斷，保險資金在一線城市長期持有優質寫字樓可以為企業帶來持續的現金流和物業重估的增值收入。而且，前幾年保險資金以各種形式投資一線城市的寫字樓也積累了一定的經驗。保險資金投資不動產所要求的年化收益率預期通常在 6%-10%。從風險和回報看，一線城市核心地區的商用物業往往租金高、空置率低，能夠獲得長期穩定的投資收益，符合保險資金追求安全性和長期收益的要求。而且，一城市住宅與商用物業間價格差距有明顯拉大的趨勢。因此，一線城市應是保險資金關注的關鍵，一線城市核心區域的高端商業物業是保險公司最理想的投資目標。

（二）在二三線城市投資城市綜合體是很好的選擇

我國很多省會城市在經濟總量、城市發展水平、消費能力等方面都居全國中等水平，有對城市綜合體的巨大需求。城市綜合體適應了當代城市的發展要求。它因融合了多樣化的商業業態而成為城市新區建設和舊城改造的重要手段。遵循綜合而集約的理念，城市綜合體空間形態整合土地功能，集約化開發，立體復合了城市的各種功能，不但復興了城市的街區，帶動周圍商業發展，進一步提升商業中心地塊的價值，而且能激活城市的空間形態，還能促進整個城市的功能提升，這種城市地標性的建筑群體，可以依托其廣泛的社會影響力帶動周邊乃至整個區域的發展。

1.“十二五”規劃給二三線城市商業地產帶來重大機遇。“十二五”規劃的一個核心內容就是要加快轉變經濟發展方式。轉變經濟發展方式的核心是調整經濟結構，經濟結構的戰略性轉型是外需和內需拉動經濟增長，而擴大內需的核心是城市化，在城市化的過程中二三線城市起著關鍵作用。因此，城市化對商業房地產發展具有積極的帶動作用。大城市數量的增多意味著這個城市的人口集聚和收入層次的豐富對商業地產的極大的需求，城市規模越來越大，級差越來越明顯，意味著城市土地的公共服務，包括商業的投入越來越大。過去幾十年來中國城市的發展是以產業為中心，以工廠為中心，以企業為中心，現在轉變為以人為中心，以大力提升服務業、發展城市的第三產業為核心。以人為中心的城市發展的模式促使各級政府推動城市的功能整體上的升級。整體升級也為地方政府帶來持續的就業和良性需求，所以城市綜合體代表了一種商業發展的模式，代表著一種土地實用功能的綜合利用，得到了政府高度的關注。

2.開發城市綜合體有利于保險資金發揮其社會功能。自2010年開始，中國商業地產進入了全面復蘇期，地方政府對于城市綜合體等商業項目大開“綠燈”。保險資金投資不動產的重點主要在經濟發達的城市，開發二三線城市的綜合體能更深入的切入當地的經濟、切入當地民生，能密切與當地政府的合作，既可以實現保險資金通過不動產增值的目的，也可以更好的樹立保險業的形象。城市綜合體的城市性、功能區位立體差異性及形態結構的立體性屬性使城市綜合體具有了強大的城市空間整合能力，從而具備了承載城市的社會經濟和文化功能發展城市的經濟能力，如增加稅收，增加就業機會，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增強市民城市歸屬感等。

3.城市綜合體功能的多樣性和復合性，可較好抵御行業周期性波動風險，切合保險資金的特點。城市綜合體通過土地功能的混合利用，在一個相對完整而又有限的城市區域內集約緊湊地組織城市功能，運用城市設計的手法將城市功能與城市建筑合理結合利用，形成了以商業為主導功能，多功能、集約化、高效率的城市商業空間。這個空間蘊含著商務、客居、購物、餐飲、休閑、娛樂和會展等多重城市要素，在每個部分保持各自功能運作系統的同時，通過有機組合協同形成一個城市空間的縮影。一方面，商務辦公和居住類物業形態的出售可獲得現金回報，另一方面，通過持有的商業地產物業獲取商家的穩定租金回報，特別是當宏觀經濟政策收緊，銀行信貸收縮時，持續穩定的租金收入將有效改善地產公司的現金流壓力，熨平業績波動，因此對行業周期性波動風險的抵御能力較強。同時，城市綜合體可以坐擁物業長期持有帶來的增值。

（三）適時抓住機會發展REITs

商業地產開發是資金、技術和管理密集性的活動，而資金鏈的完整和資金運作的效率更是商業地產開發過程的重中之重。如何有效地拓寬商業地產的融資渠道，REITs一直是業界研究的熱點之一。由于REITS主要用于投資商業地產項目（包括寫字樓、購物中心、飯店、娛樂場所、倉儲設施等）。將商業地產與REITs結合起來已經勢在必行，這也是國內商業地產發展的長遠趨勢，是我國商業地產正常、良性發展的有效出路。

保險資金投資 REITs 能夠促進融通功能的發揮。保險資金投資 REITs 有助于緩解房地產開發資金緊張局面。大多數開發商都依賴于銀行貸款，使房地產業的風險容易在銀行積聚，而保險資金的進入會在一定程度上化解銀行的風險。 此外，商業地產的利潤率比較高，REITs 這種創新的投資工具為保險公司分享商業地產的高收益提供了條件。

REITs變現時間快能滿足保險資金對流動性的需求。不動產的流動性差，若要變現，付出變現成本較高。REITs 作為房地產的證券化產品，采用股票或受益憑證的形式, 在各大證券交易所上市，可以隨時處置持有的 REITs 股份，使房地產這種不動產流動起來。如果將持有的物業打包后整體推出，能將長期占用的資金通過轉讓所有權的方式很快變現，從而緩解資金壓力。對于保險公司而言， REITs 的高流動性,能滿足保險資金運用的要求。保險合同自身特點使保險公司的賠償和給付具有不確定性，這就要求保險公司為了滿足賠付和給付，必須保證保險資金的流動性。

REITs這一在國外日益成熟被廣泛運用金融創新產品，從提出建議、論證到試點方案設計，歷時 5 年多，幾經周折。從目前的形勢來看，鑒于國家加大保障性住房建設力度，地方政府資金缺口巨大，很可能以北京、天津、上海作為首批試點城市，以發行保障房 REITs 作為突破口。可是，大型商場、寫字樓、停車場等商業物業比傳統的住宅地產更具升值潛力和市場投資價值，現金流更為穩定。因此，REITs 更適用于商業地產。要使REITs 步入快速發展軌道，未來肯定會發行以長期持有型優質商業物業為載體的股權類 REITs。否則要想從根本上促進房地產行業融資渠道多元化，改變現有開發模式，促進商業地產大發展將成為一句空話。隨著推出REITs的呼聲越來越高，條件越來越成熟，可以預期，REITs正式推出的時機不遠了。

結論

本文對我國商業地產的現狀與前景進行了論述，通過分析可以看出，商業地產未來在我國有著廣闊的發展空間，保險公司把握這一歷史機遇，以商業地產為突破口切入不動產領域是很好的選擇。保險資金投資商業地產，這方面既無政策障礙，又符合保險資金的運用特點。一線城市的寫字樓是保險公司將來可以堅持的投資方向，保險公司積累了一定的經驗，二三線城市的城市綜合體可以積極介入，在時機成熟時大力發展REITs。但是，由于我國保險公司投資不動產的時間短，經驗不足，專業人才培養需要加速，有關REITs政策法規需要進一步完善。

參考文獻：

1.郭亞力.我國房地產投融資格局分析及路徑選擇[J].財貿研究，2006(6)

2.李健飛.美國房地產信托基金研究及對我國的啟示[J].國際金融研究，2005

3.李智.房地產投資信托制度(REITs)風險之法律規制運營控制[J].中央財經大學學報，2007(8)

4.張領偉，李海超.保險資金投資于房地產投資信托基金的國際經驗與風險防范[J].現代財經，2009(8)

5.劉虹.保險投資不動產的前景展望[J].中國金融，2010(2)

6.陳成，宋建明.保險資金不動產投資模式研究[J].保險研究，2009(10)

7.馮翠英.基于新保險法的保險資金投資房地產投資信托基金研究及風險控制[J].特區經濟，2011(2)

8.高波，趙建軍.中國商業地產業發展的實證分析[J].產業經濟研究，2009(4)

商業綜合體行業現狀范文第4篇

關鍵詞：大型商業綜合體；暖通空調；通風；防排煙；空調水

中圖分類號： TU96+2文獻標識碼：A

一、大型商業綜合體的暖通空調設計應遵循的原則

（一）安全性原則

大型商業綜合體暖通空調系統的安全性的提高是通過對設備多方面改善來達到的。筆者認為，應當從“設計―研發―管理―規范”的過程入手，從五個方面來提高安全性：人員環境安全、系統設備運行安全、物品擺放安全、物品防火環境安全、重要設備防火環境安全。在一些易燃易爆工程中，通風空調系統必須嚴格按照安全標準設計，設計人員不僅要考慮實用性，最重要的是要考慮其安全性。否則暖通空調在運行中，一旦發生可燃性氣體、液體泄漏，后果將不堪設想。應按照有關防火設計規范來考慮防火安全問題，設備安全運行的問題主要包括制冷系統的安全等。因此，在設計一些燃油燃氣鍋爐房過程中，應采取科學嚴謹的防爆技術。其次，報警系統也是設計方案中的必要部分。

（二）生態指令的首要目標

生態指令希望通過推動能效產品的使用而減少 CO2 整體排放。由于對全球暖通空調行業的高效和安全制冷劑的使用采取了無必要的和未經證實的限制措施，這個目標的實現可能會受到影響。我們都知道，暖通空調產品包括制冷劑的環保性能都應該在初步研究的基礎上進行評估，但是，我們并不支持將制冷劑的類型作為生態設計的基本需求。

（三）能效和安全

暖通空調產品的性能和能效不單單與所充灌制冷劑的 GWP 值有關，也與設計參數有著千絲萬縷的聯系，因此僅對其中的某個因素進行限制勢必將影響產品的優化性能。另外，對于低 GWP 值制冷劑的任何激勵措施都可能促使該類制冷劑的應用，但也可能增加了設備的能耗。以 CO2 制冷劑在商用制冷設備中的應用為例，在北歐和中歐將看到非常好的能效性能，但在氣候比較熱的南歐，這可能導致能耗的增加。最后，由于低 GWP 值制冷劑的物理化學特性，該類制冷劑在整個生命周期的使用，包括維護和報廢等，可能產生一些安全風險。

二、大型商業綜合體暖通空調設計要點

（一）工程概況

某大型商業綜合體建筑分為五個組成部分，包括:1 棟39層高達201m的辦公樓（下稱辦公樓一）；1棟28 層高達150m的辦公樓( 下稱辦公樓二)，其中最頂上的 8 層為一精品酒店；一座28 層高達127m的五星級酒店(下稱酒店 A) ；以及一座 8 層的文化中心。各組成部份分別位于用地的四角，利用裙樓商場將

各部份聯合在一起。裙樓商場包括地上兩層，地下兩層，還有兩層地下車庫及裝卸貨區/機電房。三層裙樓天面為一公眾文化廣場。屬于一類高層建筑。

（二）新風供給方式

1、依靠無組織的窗縫滲透或開小氣窗進入新鮮空氣來達到換氣的目的

這種方式存在以下問題：

（1）新風量很難保證，時有時無，時多時少；

（2）破壞了客房溫度的均勻性，并且濕度很不好控制；

（3）室外大氣污染嚴重時，不經過濾而滲入室內的新風，影響室內空氣潔凈度。

2、每層樓設一新風機組

新鮮空氣經過新風機組進行處理，有組織不間斷地進入客房，大多數商業綜合體的高層飯店、賓館都采用這種方式，其好處如下:

（1）保證室內一定的正壓，防止室外空氣滲入而破壞室內溫度的均勻性，并可以保證室內的衛生條件；

（2）通過不斷向室內送入新風，可使前一批旅客的氣味不至于影響到下一批；

（3）新風可以負擔一定的冷量。

3、空調風系統設置

（1）辦公樓

辦公樓一、辦公樓二的辦公層、電梯大堂、走道及公眾區域等采用單風道變風量 VAV 系統，新鮮空氣由室外引入，經過置于避難層的帶轉輪式熱交換器的中央變風量新風處理機處理后配送至各層，并于每層設置變風量空氣處理機組，新風與回風混合處理后，送至環形主送風管。經各支干管送至變風量末端設備。

（2）裙樓

裙樓商場的公共回廊、主力店等采用定風量全空氣系統；小商鋪采用風機盤管加新風系統。為降低空氣處理機組的噪聲和振動對人員及租戶的影響，以及爭取商業價值的利益最大化，所有商場裙樓的空調機房設于地下四層。

（3）酒店

酒店裙樓的大空間采用定風量全空氣系統；電梯前室及客房、服務房等采用風機盤管加新風系統，新風處理機組設置于設備層及避難層。

（4）機房通風

機房一般不需空調，只需通風換氣降溫即可。但一些有水管的機房冬天為防凍需對室外空氣進行加熱，一些發熱量較大的機房夏季靠未經過處理的新風消除余熱需要的風量較大，至使風機和風道過大，因此有必要為一些機房設置熱盤管或冷盤管進行空氣處理。

變配電、熱力、制冷機房發熱量較大，為減少通風量和風道尺寸，夏季設置了冷卻盤管降溫，房間溫度設置在 35～37℃左右，即使在夏季采用直流式全新風系統也不存在冷量損失。如冬季不將冷盤管內的水放空，室外新風直接經過盤管送入室內，冷盤管有凍結危險，寒冷的送風對人員和設備也都不利；熱力機房若冬季小負荷或停止運行時仍通風，機房內水系統也有凍結危險；因此空氣處理機組設置了回風機，冬季利用溫暖的回風與寒冷的新風混合至 5℃以上送入室內，夏季和過渡季采用全新風，比冬季設置加熱盤管的方案節省了能量。

（三）消防正壓送風與排煙設計

大型商業綜合體防排煙的設計原則是根據建筑平面，防煙樓梯、消防電梯及其前室的布局，全面考慮系統的布置，樓梯間、電梯間及其前室為正壓區（機械增壓區），走道為負壓區（排煙區）。樓梯間壓力＞ 前室壓力＞走道壓力。不管樓梯間及其前室是否靠外墻或有無外窗，非敞開式樓梯不能作為自然或機械排煙通道，而應設置正壓送風系統，以使疏散通道不被煙氣污染。

1、正壓值的確定

正壓值的取值是沿著著火房間、走道、前室、防煙樓梯間順次遞增，當著火間及走道采用負壓排煙，而前室、防煙樓梯間采用機械加壓送風時，正壓值走道為8Pa，前室內維持25Pa，防煙樓梯間內維持50Pa，以保證煙氣不致侵入上述疏散通道。火災發生時著火層應立即疏散，其上、下兩個鄰層也須及時疏散，送風系統的送風量應按同時開啟3 層門時門斷面的總面積計算，這也是選擇風機風量的依據。但有外窗的疏散樓梯間及前室，因漏風縫隙增多，故選風機時風量應乘以1.2～1.3的漏風系數。

2、正壓送風口的設置

樓梯間根據總風量每1～2層設置一個敞開的多葉送風口，前室設常閉風口，即每層設置一個電動開啟、手動或電動復位的多葉送風口，接至消防控制中心。風口斷面風速按7m/s 確定。

（四）空調冷熱源

1、空調系統

本項目采用集中制冷系統，制冷機房位于地下四層，負擔辦公樓一、辦公樓二、酒店A以及裙樓商業部分的空調負荷，總冷負荷為52700kW。共設置6臺 2000 冷噸，4臺700冷噸水冷離心式制冷機。冷凍水供/回水溫度為7℃/14℃。另安裝兩臺1758kW 的水－水熱泵，將制冷機組冷凝器排出的部分冷凝熱量回收，作為酒店A生活熱水系統預熱用。

2、采暖系統

辦公樓一、二以及裙樓商業部分冬季不設采暖系統。五星級酒店的總熱負荷為 1463kW，由位于酒店 A 屋頂鍋爐房的蒸氣鍋爐供給，經熱交換器及水泵循環到各空調機組及風機盤管。冬季熱水供回水溫度為 60℃ /50℃。

位于辦公樓二頂層的精品酒店熱總熱負荷為483kW，空調熱源由位于酒店屋頂鍋爐房的常壓熱水鍋爐供給，經熱交換器及水泵循環到各空調機組及風機盤管。

（五）空調水系統

冷凍水采用兩管制及一次泵變流量系統，在供回水總管設置流量旁通裝置，并按裙樓、辦公、酒店等功能分區分了多個供回水分支路，在各支路的回水管上設平衡閥，保證其流量滿足設計要求。其中辦公樓一存在設備承壓問題，在其 29 層設置板式熱交換器進行上下分區。酒店空調水系統除酒店后勤區采用兩管制外，其余均為四管制系統。空調供熱水系統利用頂層膨脹水箱作補水、定壓用。

結語

綜上，能夠滿足大型商業綜合體通風采暖的使用要求是方案可行性應考慮的首要問題。設計方案應符合國家和當地政府有關和規范的要求，包括有關環境保護的要求。本設計中，貫穿以人為本、節能環保、節約用地的理念，可供今后同類商業綜合體設計參考和借鑒。

參考文獻

[1]幸芳，郝剛.沈陽海悅大廈的空調設計[J].科技信息(學術研究)，2008.36.

商業綜合體行業現狀范文第5篇

【關鍵詞】房地產項目定位；案例研究

正確的決策對項目的成敗起至關重要的作用，項目定位研究是房地產開發的首要環節。2013年南寧市經濟形勢總體保持平穩運行態勢，固定資產投資快速增長，房地產開發投資和商品房銷售面積均實現兩位數增長。在穩健的宏觀環境下，以本市近兩年土地供應量最大、預計未來競爭激烈的江南區的意向性房地產項目定位為實例研究，具有典型性和代表性。

1.項目簡介

MC項目位于南寧市江南城區的經濟技術開發區邊緣處，北沿白沙大道，規劃用地25.56畝，容積率8.26，建筑密度36%，綠地率25%，總建面積約18萬，屬舊城改造重建項目，擬計劃投資13億元建成小型城市綜合體。

2.項目 PEST分析

2.1社會環境分析

1.南寧市人口面積與區位優勢

南寧是廣西的首府，是廣西的政治、經濟、科技、金融、教育和文化中心，為“中國―東盟博覽會”的永久舉辦地，擁有得天獨厚的北部灣區位發展優勢和良好的發展機遇。市轄6區6縣，已建成區面積約242平方公里。2012年，全市戶籍人口約714萬人，市區人口約275萬人。南寧背靠大西南，面向東南亞，東鄰粵港澳瓊，西接印度半島，處于我國華南、西南和東南亞經濟圈的結合部，是環北部灣沿岸的重要經濟中心，是大西南便捷出海通道上的樞紐城市，也是西部唯一的近海省會城市，現已建成較完善的公路、鐵路、民航、水路立體交通網絡。

2.南寧市城市總體規劃

為突出南寧在中國-東盟戰略合作中的橋頭堡作用和北部灣城鎮群發展中的核心作用，本市的發展定位是發揮首府中心城市作用，加快建設區域性物流基地、商貿基地和加工制造業基地，以及區域性信息中心、交通中心和金融中心，成為面向中國與東盟合作的區域性國際城市。城市的主導發展方向為“整體向東，重點向南”。項目地處江南區，該區位于南寧市南大門、邕江南岸，屬城市規劃的主導發展方向。

2.2 經濟環境分析

1.南寧市經濟運行情況及城鄉居民生活水平

2013年全市經濟發展呈穩中有進的良好態勢，地區生產總值、財政收入、工業產值、固定資產投資、社會消費品零售總額等主要經濟指標均實現兩位數增長。據市統計局初步核算，2013年全市地區生產總值2803.54億元，增速連續12年保持兩位數，人均可支配收入24817元，同比增長10.0%。經濟總體保持平穩運行態勢，房地產市場前景廣闊。

2.南寧市固定資產投資及房地產投資情況

2013年全市固定資產投資快速增長，全社會固定資產投資完成2475.01億元，同比增長23.40%，其中房地產開發投資416.37億元，同比增長14.79%，占廣西的23.33%，南寧是廣西房地產市場投資最活躍的城市。

3.2013年南寧市商品房供求情況及2014年需求預測

據綠城人居網數據中心統計顯示，2013年全市商品房新開工面積721.05萬平方米，同比增長4.02%；住宅批準預售61745套，面積622.48萬；全市商品住宅累計簽約54737套，同比增長55.50%；簽約面積549.61萬，同比增長58.19%。從上述供求數據來看，本市住宅市場整體供求平衡。房地產市場需求呈現恢復性回暖的態勢，成交價格比較穩定。剛需客戶占購房人群的絕對主力，2014年的剛需、改善型產品需量將更大。

4.項目所在江南區的經濟發展現狀

江南區轄4個鎮5個街道，面積1154平方千米，戶籍人口46.07萬。2012年實現地區生產總值264.57億元，同比增長16%，增速略高于本市各區平均增長水平；年度GDP總值約占6縣6城區的12%；年度GDP總值、GDP實際增長率及人均GDP均位列第三。2012年固定資產投資增速較快，增長33.67%，主要依靠投資拉動。

5.南寧市經濟技術開發區對項目的經濟輻射影響

項目西面臨近的經開區占地504平方千米，規劃由四個工業區和中央商住區構成，將建設成為“以第二產業為主，多產業協調發展的現代化綜合性新城區”。該區于2012年被自治區列入北部灣重點產業園區和千億產業園區的建設范疇，位居中西部15個國家級開發區綜合排名前10名。近10年來該區工業總產值增長了34倍，年均增長42.67%，財政收入增長68倍，年均增長52.76%。現有經濟實體4600多家，其中不乏世界五百強企業和國內知名企業，機電制造、日用消費品等主導產業初具規模。項目受經開區的經濟輻射和帶動作用明顯，對中高端辦公寫字樓、SOHO的需求日益增多，并對商業起帶動作用。

2.3 政策與區域環境分析

南寧市自2011年3月起實行“限購令”。2013年起根據市人民政府的相關通知要求，繼續嚴格執行普通商品住房限購措施，完善差別化住房信貸政策，發揮稅收政策的調節作用，建立促進房地產市場健康發展的長效機制。在保持經濟持續發展的同時嚴格執行“限價令”，以行政手段控制簽約價格增長幅度；嚴格審查購房條件，拉長備案周期；為保障住宅銷售量，繼續放寬局部區域“不限購”；在執行“90/70”政策時力度時松時緊；持續鼓勵剛需群體購房，出臺戶口等相關政策鼓勵外地居民在南寧市置業；不首先開征房產稅，但預計在2014年或2015年會跟隨全國大勢而動。

2.4 技術環境分析

綠色建筑是在建筑的全壽命期內，最大限度地節約資源、保護環境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。建造節能、環保綠色建筑不僅成為建筑的主導趨勢，加上其能降低總運營成本，綠色建筑已成為越來越多房企與商家的共識。項目設計含超高層辦公樓，要化解常規高層的劣勢，打造綠色超高層建筑。綠色超高層建筑無論從設計、施工、還是運營角度都比普通超高層建筑效果改善。

3. 項目SWOT分析

3.1項目優勢

1.項目區位優勢明顯

項目地塊緊臨快速環道，快捷連通星光大道、白沙大道、五象大道等城市主干道，通過邕江大橋、白沙大橋、南寧大橋等七座跨江大橋迅速連接江北市中心，交通路網得天獨厚，地段價值高；項目倚白沙半島江南醇熟中心生活圈，距經開區成熟行政區、商業中心區較近，享受繁華的輻射，生活配套豐富，居住氛圍成熟；地塊兩面臨街，商業價值較高；項目地處于2015年建成的地鐵2號線站點，交通便利暢達全城。

2.項目將提升城市景觀和拉動區域經濟發展

項目設計高大建筑將增強城市景觀、改善周邊的環境，將形成產業商圈規模效應，對汽車營銷及文化、商品貿易、金融保險、旅游住宿、文化傳播、信息媒體、物流服務、酒店餐飲等行業有明顯的拉動作用，將促進區域經濟發展，增加城區的就業機會和稅收。

3.項目設計蘊含獨特的名車主題文化元素

縱觀廣西及本市的各項目及綜合體，尚未有整合汽車主題文化元素的商業綜合體。近年來南寧市汽車保有量持續快速增長，2013年小型汽車新增109791輛，同比增長20.83%，小車保有量突破60萬輛，汽車市場實現了突破性的發展，增速超出全國平均水平。人們從關注汽車品牌和產品的動態發展到對汽車品牌及文化深層次的鑒賞和理解，深度剖析和充分展示汽車文化的衍生產品將有巨大的潛在需求。項目正好位于經開區白沙大道沿線的汽車4S店集中區內，項目由眾多汽車4S店環繞，商業成行成市。并且項目是在該區銷量最好的兩家汽車4S店的用地上建設起來的，不僅強化消費者對擬建項目名車文化主題的印象，還使項目坐享周邊成熟汽車市場的環境氛圍。

4.江南區各類物業市場需求穩健

辦公寫字樓的市場需求分析。江南區是傳統老工業基地，聚集大量工礦企業，寫字樓需求量大且穩健。經開區經過20多年的快速發展已成為成熟繁華的城區。近年來入區企業越來越多，這些企業對辦公環境要求越來越高，對中高端辦公寫字樓的需求日益增多。本項目周邊寫字樓物業空白，如以高檔商務物業入市，彌補片區商務辦公環境薄弱的不足，將獲得一定的發展機會。

商品住宅市場需求分析。2013年江南區商品住宅共計簽約10920套，同比增長102.45%；簽約面積累計1023512，同比增長103.17%。成交均價5986元/，同比增長3.47%。上述數據表明，該區商品住宅需求在2013年呈現出需求量大幅增長的態勢，預計來年該區域商品住宅市場需求旺盛。

商業市場需求分析。據市房產局統計數據表明，2013上半年江南區因龍光、明珠廣場等商鋪物業的大量簽約，簽約量共計232套，同比增長56.76%，位于青秀區之后，可見商業市場需求旺盛。

5.項目定位充分發揮開發企業的核心競爭力

項目由廣西規模較大的汽車經銷商和實力雄厚的房地產開發商共同開發。汽車主題文化將在汽車經銷商巨大的品牌影響力下得到深化和推廣，以汽車資源與商業發展嫁接進行精準高效的招商運作，有利于形成良好的社會效應和項目形象定位，獲取社會的關注和客戶的認可，讓項目順利進入正常運營期；房地產開發商擁有雄厚的實力和開發經驗，可使項目以最快的速度完成前期辦證和工程建設，快速創造經濟效益。兩個實力企業的強強聯合，將造就一個以名車為主題的嶄新商圈，對片區的經濟發展起促進作用。

6.該項目總建面積在18―20萬平方米之間，屬小型城市綜合體。較小規模的城市綜合體項目是歐美地區的主流。原因包括：受經濟發展情況限制、小型項目便于實施、風險小等。巨構型的城市綜合體并不是人們所喜歡的類型，盡管我們不能否認集群效應的巨大效果，但是巨大的規模業受到選址、占地、規模和開發風險等諸多的限制。小而全、全而精、精而專也不失為本項目的定位優勢。

3.2項目劣勢

1.江南區居住環境受工業影響。該區原來是工業重地，過去以發展工業為主而使環境受污染，市民普遍有江南區不適合居住的舊有認識，如“寧要江北一張床，不要江南一套房”等。目前仍有江南污水處理廠、鳳凰紙業等工業存在，居住環境不算理想。

2.項目規模較小而容積率較高，規劃難度大。項目占地17035，總建面積高達18萬，建筑密度高，造成一定的市場抗性。項目設計主體建筑含一棟超高層辦公樓，如何在較小的地盤上合理規劃布局，有效緩解超高層寫字樓給其他物業帶來的壓抑感，有效緩解較近的樓間距等對居住質量的不良影響，將是棘手的問題。

3.含超高層寫字樓的小型綜合體沒有先例可以借鑒。項目在該區屬首例，在規劃設計、開發建設、營銷推廣等各階段無實例借鑒，不僅增加了開發建設的技術難度、而且超高層寫字樓銷售期長，資金回籠較慢，增加投資風險。

4.目前片區在售項目不多，市場聲音較弱、消費者對該區域的印象不深刻，增加了營銷推廣的難度和成本。

3.3項目機遇

1.江南區市政建設快速發展，城區形象大有改觀。

2.工業發展向高新技術產業轉移，污染工業外遷，居住環境明顯改善。

3.江南區及星光白沙板塊競爭項目不多，項目有搶先占領市場的機會。

4.政府長期鼓勵自住需求購房，剛需產品在政策引導下持續成為市場主導，改善型產品需求受壓抑而迸發，住宅價格增長幅度受政府控制將小幅上漲。

5.本市產業發展迅速，對辦公物業需求持續增長，特別是經開區近年來引進大量實力雄厚的國內外名企入園，正處速發展當中，刺激該區域的消費和拉動周邊的需求。

6.南寧的潛在寫字樓和超高層物業供應集中在新興的CBD，特別青秀區有青秀萬達廣場、華潤大廈、名都廣場、德利AICC等寫字樓，區域市場競爭激烈，但江南區仍未形成區域CBD，可售寫字樓貨量不多，市場相對空白。

7.住宅投資受到抑制，投資需求轉向商用物業（商鋪及寫字樓），商用物業價格在投資需求的拉動下將快速上升。

3.4項目威脅

項目的威脅來自于已占領優勢和形成影響的區域大盤、與本項目規模和檔次相當的鄰近項目及未來1―3年內陸續上市的新增項目。

1.已占領優勢和形成影響的區域大盤

龍光普羅旺斯、融晟公園大地等超級大盤已形成了強大的知名度及影響力，它們在消費者心智中牢牢占據了優勢位置，致使市民一提到江南的樓盤，必定首先浮現出這些樓盤的名字，這無疑是項目強大的威脅。

2.與本項目規模和檔次相當的鄰近項目

與項目最相近的兩個新開發樓盤為云星錢隆江南、和居邕江郡，其入市時間較晚，可能成為本項目有力的競品。

3.據廣西輝煌房地產咨詢服務有限公司提供資料統計，未來1―3年內區域內還將有28個新增項目陸續上市，可向市場供應總量約400萬，大部分集中在江南區壯錦板塊，未來片區競爭非常激烈。

通過SWOT方法分析，可以得到操作該項目的優劣勢和機會及威脅如下表所示。

從分析排名上看，高端寫字樓配備高端商業、公寓、剛需住宅的綜合體項目以13.8分排名一位，MC項目應定位為高端寫字樓為主的綜合體項目。

4.項目核心定位決策

項目形態定位為城市綜合體，雖然規模不大，但包含著多種形態物業。綜合體的價值在于“全”，一站式配套能夠給予人們更便利的生活。項目是江南核心區首個綜合體，強化領先地位和差異化設計。充分發揮開發商對名車主題定位招商的強大優勢，在滿足各業態使用功能要求的同時，敢于創新、敢于領先，獨樹一幟區別于其它同類項目，打造全新的汽車文化綜合體。

5.項目開發設計理念

項目貫徹差異化設計理念，依托名車主題概念，突出企業文化特點，打造個性化商業綜合體。打造的不僅是綜合體，而是融入汽車品鑒文化的休閑性、綜合性體驗生活形態；打造的不僅是名車展示店，而是直入汽車精髓內涵的生活態度和文化。車在這不只是商品、展品，更是連接藝術與商業、連接精神與品質的橋梁。

6.產品開發策略

商業組織。包含商業零售、為名車展示、名車文化會所及配套辦公。地面商業以下層廣場主軸與商業步行街次軸為軸線，地上大中型商業中心環繞商業下沉廣場布置，充分延長商業線，形成商業環繞回路，不留商業暗角。

商業特色。商業功能定位考慮圍繞汽車文化主題概念設計，引入汽車個性元素，突出體驗性、休閑性，獨樹一幟、與眾不同，規避同質化競爭。

專題酒店。引入汽車主題文化館，以汽車造型的床和浴缸、加油機造型的電視柜、汽車賽道樣式的天花吊頂等效果突出項目主題特色。

商務辦公。高檔寫字樓、SOHO綜合樓及酒店，分別沿白沙大道和內部環線布置，完善綜合體服務功能，成為白沙大道上的標桿性建筑，帶給城市時尚的建筑景觀，帶來良好的社會效益。

居住品質。利用商業裙房層面設計為居住服務，形成綠樹環繞、細水長流的空中花園。環形步道穿行其中及接近60m超寬樓間距，帶給住戶更寬的視野、更私密的居住環境。

汽車文化廣場。前衛的汽車概念性雕塑、汽車主題文化景觀元素、流水臺階下沉廣場、燈光音樂噴泉無不提升項目整體品質和特色，未來這里還是室外汽車的展示、廣場主題活動的場地，烘托出純正的汽車文化。

結 論

房地產項目定位分為三個過程：一是系統的市場調研，二是整合分析，三是決策定位。房地產項目定位是感性認識與理性分析相互碰撞及結合的過程，缺乏經驗及臆斷的項目定位是不可靠的。正如消費者的偏好、開發企業領導的決策等都帶著濃厚的主觀態度，因此在定位決策中運用定量工具，更科學地得出定位結論。

參考文獻

[ ] 建設部.綠色建筑評價標準[S].2006.高等教育出版社，2004.

[ ] 北京啟迪德潤能源科技咨詢中心.超高層建筑綠色可持續技術簡介[R].2011.