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房地產研究范文第1篇

XX區(qū)XX鄉(xiāng)，屬于XX市十五計劃確定的三大住宅新區(qū)之一。本文通過對XX區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村125.59畝的一國有拍賣地塊的開發(fā)經營環(huán)境的市場調查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據XX區(qū)XX鄉(xiāng)當地的目前市場狀況和對未來的預測，對項目的可行性與開發(fā)經營策劃提出初步意見，并結合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經營的可能性。依據本文的方案，項目總建筑面積11.72萬平方米，項目總投資15594.85萬元。經測算項目財務凈現值3620.11萬元，項目財務內部收益率27.1%，因此項目在經濟上具有較強的可行性。

[關鍵字]XX花園 項目投資 開發(fā)經營

目 錄

第一章 前言

一、報告編制目的

二、報告編制依據

三、項目概況

第二章 項目開發(fā)經營環(huán)境分析

一、2000年國內經濟及房地產市場回眸

二、XX市房地產市場分析

三、有利投資經濟形勢成因分析

第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析

一、投資地塊的地理環(huán)境

二、XX地區(qū)區(qū)域分析

三、項目周邊主要物業(yè)分析

四、XX鄉(xiāng)消費者調查分析

第四章 項目開發(fā)經營優(yōu)勢點與機會點分析

一、房地產投資項目開發(fā)經營機會形成模式

二、項目開發(fā)經營優(yōu)勢點

三、項目開發(fā)經營機會點

第五章 項目定位

一、目標市場定位

二、產品定位

第六章 項目規(guī)劃、建筑設計建議

一、項目總體規(guī)劃建議

二、住宅建筑設計建議

三、小區(qū)配套設施建議

四、環(huán)境藝術設計建議

第七章 項目開發(fā)經營策略及投資估算

一、項目開發(fā)經營策略

二、項目投資估算

三、項目實施進度安排

四、項目投資與籌資計劃

第八章 項目開發(fā)經營狀況分析

一、項目銷售計劃

二、項目銷售收入估算

三、項目經營成本估算

四、項目利潤估算

五、項目現金流量、財務凈現值及財務內部收益率

第九章 項目開發(fā)經營風險分析

一、項目盈虧平衡分析

二、項目敏感性分析

三、項目開發(fā)經營主要風險及對策分析

第十章 結論與建議

第十一章 結束語

第十二章 附錄及主要參考文獻

第一章 前 言

一、報告編制目的

1、在對項目開發(fā)經營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。

2、對項目的可行性與開發(fā)經營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。

3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經營的可行方式。

4、對項目進行投資分析和風險分析。

5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。

二、報告編制依據

1、XX市規(guī)劃局規(guī)劃方案;

2、億房網

3、國家建設部及XX市頒布的與房地產相關法律與政策;

4、XX市2000房地產年鑒;

5、現場勘察和實地調研所得資料。

6、XX市新洪泰中介公司提供的資料

三、項目概況

該地塊位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村，總面積約125.59畝，屬于XX市十五計劃確定的三大住宅新區(qū)之一XX鄉(xiāng)居住組團，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。根據XX市規(guī)劃局的要求，該地塊已經基本平整通水通電，經市人民政府武政土字[2001]2號文批準同意，且可以免收城市基礎配套費。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過1.4，建筑密度22.5%，綠化率不低于40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，，也允許建高層(40米以下)，但比例不得超過20%。

根據調查分析及以上資料，項目產品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術指標如下：

①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。

②容積率：1.4

③總建筑面積：11.72萬M2

其中：多層住宅：6.72萬M2

小高層住宅及別墅：4.48萬M2

公建面積：0.5萬M2

④建筑密度：22.5%

⑤綠化率：40%

(以上數據是依據周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化)

第二章 項目開發(fā)經營環(huán)境分析

一、2017年國內經濟及房地產市場回眸

投資機會孕育于經營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產業(yè)更是如此。因此，對宏觀經濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關注的首要問題。

2017年根據經濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經濟結構調整，加強農業(yè)基礎，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調整穩(wěn)步推進，基礎設施建設得到加強，經濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經濟運行質量進一步提高。(《新華文摘》20015)

同時全國房地產開工，竣工面積增勢不減，據國家統計局固定資產投資統計局提供資料顯示，2000年國房景氣指數值達到104.06點，比上年增加2.6點，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產開發(fā)呈現以下特點：房地產開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長;商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁;商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升;商品房施工總量不斷擴大;新開工項目快速增加(如下表)，各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現大幅度回落，房地產市場呈現出產銷兩旺的局面。隨著國家經濟形勢的好轉和相關政策的出臺，投向房地產的資金明顯增加，投資結構進一步改善，房地產業(yè)呈現強勁的增長勢頭，(《中國統計》China Statistics 20015)，房地產市場也呈現出以下主要特征：

全國房地產開發(fā)及銷售情況表

2017年實際 比上年同期+%

住宅投資(億元) 3318.7 25.8

商品房新開工面積(萬平方米) 28295 30.6

商品房竣工面積(萬平方米) 23027.9 16.4

商品房銷售建筑面積(萬平方米) 16984.1 26.9

商品房銷售額(億元) 3571.0 30.1

其中：銷售給個人(億元) 2840.3 51.9

占總銷售額的比重(%) 79.5 --

1. 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結構趨于合理。2000年全國房地產開發(fā)完成投資4901.73億元，與上年同比增長19.5%，占固定資產投資的20.2%。其中：商品住宅開發(fā)完成投資3318.74億元，與上年同比增長25.8%。

2. 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個百分點。

3. 銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴大。2000年商品房每平方米平均售價2105元，較上年上漲5.98%，商品住宅平均售價1951.6元，上漲8.14%，辦公寫字用房平均售價4437元，下跌7.95%，商業(yè)營業(yè)用房平均售價3221.18元，上漲3.47%。個人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個人住房貸款余額三年累計增長17.4倍。其中建設銀行2000年末個人住房貸款余額達1390億元，占該行全部貸款余額的10.6%，當年新增個人住房貸款占該行當年全部貸款新增額的40%。

4. 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產市場的繁榮。

5. 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房(90平方米左右)總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。(《中國房地產信息》20015 Real Estate Information of China 謝家瑾)

以上資料表明，國家宏觀經濟形勢是良好的，房地產市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關政策法規(guī)的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

二、XX市房地產市場分析

1. 2017年房地產市場

2000年XX市的房地產市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。一是全市房地產開發(fā)總投資達101.29億元，較1999年增長11.07%;全市總開工面積1343萬平方米，比1999年增長3.68%;總竣工面積為454.11萬平方米，比1999年增長2%;其中住宅竣工面積達377.31萬平方米，占全市總竣工面積的83.09%，比1999年增長8.6%;全市商品房銷售總面積為303.76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積的80.33%，銷售額達60.2億元;空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產租賃市場上，全市房屋租賃總戶數為19481戶，比1999年增長11%，租賃總面積為80.15萬平方米，比1999年增長17%，年租金總額為3.36億元，比1999年增長52%。三是在房地產抵押方面，全市房地產抵押總戶數為21647戶，比1999年增長122.8%，說明個人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明：XX市2000年房地產宏觀經濟指標開始回暖，房地產市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉變。

(1)個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產市場購買力水平的重要指標，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側面表明房地產市場發(fā)育良好，房地產消費已經啟動并且持續(xù)增長，為房地產市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。

(2)房地產投資進一步加大，投資結構更趨合理。2000年第四季度房地產投資總額為35.79億元，在上季度的基礎上進一步增長， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產業(yè)新的增長周期已經到來，同時也可以看出房地產需求對投資強有力的拉動作用。

價格 指數

一季度 1941.8 1000

二季度 1963 1010.9

三季度 2003.93 1031.9

四季度 2021.66 1041.03

(3)截止2000年11月份，全市完成住宅投資20.87億元，占房地產總投資的58.33%，2000年XX市住宅累計總投資75.82億元，占房地產總投資的85.58%。其中住宅類物業(yè)價格指數具體見下表：

各季度XX市住宅加權平均價格水平與價格指數變化如下圖所示:

通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數相對較高的基礎上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。

2.市場特點分析

2.1宏觀市場特點：

1.住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產市場的發(fā)展提供了動力。2017年，XX市正式步入住宅的商品時代。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。經過1999年的過度轉換，從2017年開始，實物分房已完全停止，居民等、靠、要的福利性住房觀念已經開始向商品化轉變。2000年6月30日以前，凡購買公房一次性付款的，可享受20%的折扣優(yōu)惠;2000年歲末，購買現住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結束，從今年元旦開始則實行零折扣。住宅這個人們生活消費中占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場經濟軌道。

2.空置商品房消化能力加強。2000年XX房地產市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。

3. 經濟適用房建設取得較好成效。2000年XX市不斷推進和完善經濟適用住房建設。全年經濟適用房施工面積為195萬平方米，竣工面積為65萬平方米，占全市住宅總竣工面積的17.23%，全年銷(預)售115.14萬平方米，其中預售38.96萬平方米，銷售率超過100%，解決了1萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個規(guī)模大、環(huán)境好的重點經濟適用房小區(qū)。

4. 房地產二、三級市場聯動效應初步顯現。2000年XX市房地產市場結構趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據房地產發(fā)達地區(qū)的經驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而XX市現在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2000年XX市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起，建筑面積為478.62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了XX房地產市場的梯級消費需求。

住房一級市場(增量房) 住房二級市場(存量房) 住宅總量

起數 30010起 27130起 57140起

建筑面積 244平方米 478.62萬平方米 722.62萬平方米

5. 金融系統成為房地產業(yè)的堅實后盾。銀行方面：已經把個人住房貸款作為房地產貸款業(yè)務的主體，部分銀行將個人貸款的上限提至8成30年的期限。2000年全市各銀行發(fā)放個人住房貸款共計29.17億元，比投資到建設環(huán)節(jié)的貸款總額11.79億元多出一倍多。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷(預)售面積的1/4強。2000年新增歸集住房公積金5.38億元，比1999年增長33.94%。共批準發(fā)放個人住房貸款9019戶，共計5.41億元，同比增長97.8%;支持個人購房建筑面積達91.76萬平方米，房屋總價值達12.56億元。(上圖)

6.住房抵押對房地產市場起到舉足輕重的作用。2000年房地產抵押總戶數為21647起，比1999年增長122.8%，說明抵押的戶數增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔保公司，2000年全年辦理擔保業(yè)務300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。

7. 房地產中介服務為房地產二、三級市場的啟動發(fā)揮了積極作用。2017年XX市圍繞加快啟動住房二級市場開展的各項住房消費服務十分活躍，住房消費的中介服務領域有了很大拓展，為房地產市場的繁榮起到了重要推動作用。截止2017年，共有218家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務的有形網絡。與此同時2017年8月底舉辦了百家房地產中介機構承諾提供放心中介聯合宣言活動，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了XX市中介市場的服務行為，而且?guī)恿苏麄€行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍XX市二、三級市場起到了十分重要的作用。

8、 房交會為活躍房地產市場提供了重要的舞臺。2017年XX市各區(qū)聯動舉辦房交會，進一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機地舉辦了區(qū)級房交會，既促進了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據統計，2017年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元;二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元;辦理權證1876起;辦理抵押、按揭245起。

2. 2微觀市場特點

1.從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎配套設施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，2000年在徐東路上縱橫不下10個樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經濟的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。同樣光谷也是2000年的亮點，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且2000年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經濟捷報頻傳，其購買力的強勁推動都是光谷房地產迅速發(fā)展的原因。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實，這一帶的房價還在不斷地攀升。

2.從樓盤結構和戶型來看，磚混結構的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結構主要是框架結構。戶型設計方面，隨著市民生活質量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。

3.從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風采光好，戶型結構好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。

4.從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術方面的突破帶來的結果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經全部銷售完畢。

5.從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經濟適用房100%的被市場接受，現在我市經濟適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。

6.從樓盤設計上看，2017年開盤銷售的樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現了我市發(fā)展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設計單位水平的提高。

7.從樓盤環(huán)境來看，由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，2017年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內營造環(huán)境藝術等方面都做了較大的投入。例如常青花園四號小區(qū)，小區(qū)內綠化點、線、面結合，人均公共綠地3.19平方米，綠地率40%，通過實物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。帶動了四號小區(qū)的銷售，2000年已銷售了18萬平方米，占總銷售的50%以上。

8.從樓盤配套設施來看， 2000年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠程抄表、三網合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了XX名校育才小學附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學和受教育問題。

9.從樓盤的賣點來看，2017年房地產銷售突出的是智能化概念。其實這個概念進入XX的時間不算短，但一直都未廣泛推廣。2017年隨著麗島花園、常青花園四號小區(qū)、學府佳園打出智能牌，逐漸將這一概念置根于市場中。2017年11月24日舉辦的智能化樓宇博覽會也使智能化概念形成了一種趨勢。智能化將成為每個樓盤不可缺少的功能。

10.從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業(yè)主。

11、 從品牌上看，城開、統建、富強、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以購買安心、質量放心、居住舒心的特點，成為市民購房的首選。

2017年XX房地產市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質量不合格，亂收物業(yè)管理費等。

3.3分類物業(yè)特點

據《武房指數》統計，2017年四個季度，XX市房地產價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數情況如下：

從以上數據可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。總的來說，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數的趨勢仍將上升。

住宅

住宅類物業(yè)一直都是房地產市場的中堅，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場的熱點，我市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的94.5%, 個人購買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的94.7%。2017年四個季度我市住宅價格分別為1945.49元/平方米、1963元/平方米、2003.93元/平方米、2021.66元/平方米，呈現出逐步攀升的態(tài)勢，(見右圖)全年平均價格為1983.52元/平方米。

1.普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數項目售價略有下調，但仍然是市場內聚集人氣的熱點;

2.經濟適用房，走勢良好，產銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲3.1%;我市經濟適用房均價在1300元-1400元/平方米之間;

3.別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲5.6%，成為新的市場亮點。

寫字樓

由于宏觀經濟環(huán)境的轉好2000年我市寫字樓價格較往年都有提高。2000年四個季度寫字樓價格分別為4003.95、4048、4058.33、4070.77元/平方米，平均售價為4032元/平方米，租價為25元/平方米，較1999年上漲6%。2000年寫字樓市場的特點是寫字樓的地域分布對其價格的影響程度加大。2000年由于寫字樓的密集區(qū)域轉向了建設大道金融一條街，因此2000年寫字樓最高均價地區(qū)是金融一條街。寫字樓地段-價格分布圖如下：

1.建設大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市寸土寸金的黃金地段，平均售價在7580元/平方米 ，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。

2.解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。

3.勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價為4160元/平方米，平均月租價為32..8元/平方米，入住率為50%左右。

4.中南路至武珞路沿線。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為35.9元/平方米，入住率達70%。

5.寶豐路、漢陽地區(qū)。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。

加入WTO后隨著外商外資企業(yè)的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經濟的拉動。

商業(yè)服務用房

2000年已經遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益于2000年市政府所進行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業(yè)帶來了巨大的商機，也為商業(yè)服務用房的發(fā)展提供了機會。我市2000年新開大型商場2家莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務用房的需求，促使商業(yè)服務用房價格回漲。2000年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現象還是比較嚴重，經濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。

從以上資料可以看出，XX市房地產市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進一步發(fā)展。

3.2001年及未來XX市房地產市場展望

2000年湖北省房地產價格從低迷狀態(tài)中走出，呈現出逐季上揚的態(tài)勢。因此2001年也是XX市房地產發(fā)展的重要一年。

1.2001年XX市的十大工程計劃之一就是房地產開發(fā)方面的投資達到100億，住宅竣工面積達500萬平方米，這預示著將掀起一輪新的房地產經濟熱潮。2001年開發(fā)主要集中在XX、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。

2.2001年，XX市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應社會主義市場經濟的城鎮(zhèn)住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。

3.繼續(xù)加強經濟適用住房的建設，并在2001年XX市將建立起經濟適用房的審核機制。經濟適用房的總量在與商品房協調發(fā)展的基礎上實現三個控制：一是銷售對象的審核控制;二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。

4.2001年，XX市市級和各區(qū)級房地產有形市場即將全面建成并實現互相連通。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務，對促進市場流通將有重要的推動作用。

5.建立高效的房地產行政管理體系，積極推進房地產交易與權屬管理一體化，落實《簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導意見》，切實解決目前房地產交易與權屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進房地產交易起積極的推動作用。

6.規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。同時修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進行有效規(guī)范，力爭形成一個系統完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。

7.積極推進XX市國民經濟和社會信息化進程，啟動房地產信息化、網絡化的建設，扶持一批像億房網一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產信息咨詢服務體系，大力發(fā)展房地產業(yè)的電子商務。

另據專家預測，2001年房地產價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈軟升狀態(tài)。

支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產扶持政策聯動將拉動房價上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強住宅產業(yè)化，提高住宅建設整體質量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉化為有效需求。

另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關金融政策措施的實施，也會對房地產起推動作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用。(《長江日報》20009)

(三)有利投資經濟形勢成因分析

(一) 國家宏觀經濟的影響

截止11月份，我國經濟保持8.2%的高速增長。是亞洲金融危機以來表現最好的一年。主要表現如下： 11月份，全國完成工業(yè)增加值2171億元，比上年同月增長10.6%，繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。1-11月累計完成工業(yè)增加值21327億元，比上年同期增長11.5%。國有和股份制企業(yè)生產增長速度超過集體、外商及港澳臺投資企業(yè)生產增長，表明我國經濟已經走上健康發(fā)展軌道。 工業(yè)產品銷售率穩(wěn)定提高。11月份工業(yè)產品銷售率為97.42%,比上年同月提高0.12個百分點，與上月產銷率基本持平。1-11月累計，工業(yè)產品銷售率為97.27%,比上年同期提高0.66個百分點。前11個月累計出貨值比上年同期增長26.1%，仍保持了快速增長的勢頭。 11月份全國居民消費價格總水平比上月上漲0.7%，比去年同月上漲1.3%，1-11月累計平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲0.2%。其中居住商品和服務項目價格分別比上月上漲1.0%和0.3%。

(二) XX市經濟發(fā)展勢頭良好

今年以來，XX市GDP 一直保持10%以上的增長率，因GDP增長帶來的財政收入增長額約為13億元左右。10月份，全市國有工業(yè)及年銷售收入500萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值24.85億元，按可比價格計算，比上年同期增長16.35%。各種經濟類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺經濟增幅最高。國有經濟、集體經濟、股份制經濟、外商及港澳臺經濟分別完成工業(yè)增加值12.62億元、1.48億元、5.66億元和4.59億元，比上年同期增長10.6%、11.0%、16.9%和30.3%; 1-10月份，全市完成固定資產投資193.43億元， 比上年同期增長6.7%。其中基本建設完成投資71.28億元，增長3.6%;更新改造完成46.91億元，增長2.9%;房地產完成70.26億元，增長4.9%。消費品市場繁榮興旺，外貿出口大幅增長。對外貿易10月份實現外貿出口3451萬美元，比上年同期增長31.3%，保持較高的增長幅度。截止11月底，全市國有工業(yè)企業(yè)總產值同比增長14.4%，產品銷售收入增長22.8，實現利稅增長70.9%，實現利潤總額由去年同期的負2億元到今年盈利6.7億元，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的7.9億減少到5.4億元。

(三)全國整體房地產市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11月，空置面積分類指數值為98.18點，明顯低于去年同期104.82點的水平。 今年前11個月，商品房空置面積的增長速度為11.8%，當月凈增空置面積169萬平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比增長2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。 今年，房地產開發(fā)投資明顯快于同期基本建設和更新改造投資增長速度。今年前11個月，全國完成房地產開發(fā)投資3744.3億元，同比增長24.11%，增幅比去年同期提高3.7個百分點，房地產開發(fā)投資占固定資產投資比重達20.6%。 受房地產開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前11個月，全國累計土地開發(fā)面積5337萬平方米，同比增長36.9%。

(三) 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持

據統計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產市場個人消費創(chuàng)造了條件。

在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環(huán)境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀經濟形式是可喜的，與房地產有關的政策和法規(guī)有利于房地產市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說XX花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據的。

第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析

項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，XX地區(qū)區(qū)域房地產市場，地區(qū)既有的生活消費條件，XX地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據。

該項目位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)，現在先對XX區(qū)房地產市場作簡要的概述。下圖表是XX區(qū)2000年的房地產價格和指數：

XX區(qū)價格 XX區(qū)指數

一季度 2218.78 1000

二季度 2227.38 1003.876

三季度 2223.24 1002.86

四季度 2226.24 1003.2

2000年第四季度XX區(qū)的價格指數走勢由上季度的下跌轉變?yōu)樾》蠐P，但指數仍沒有達到二季度高度，因為XX區(qū)的房地產價格水平在XX市是屬于較高的，而今年房地產開發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價格徘徊不前，XX區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設大道南北，臺北路、香港路一帶，是房地產開發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺北花園、臺南花園、德富花園、澎湖高級公寓、臺北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。位于高雄路的國信城園林小區(qū)，1998年5月開盤，目前已屬尾房，但第四季度以2350元/平方米的現房價格出售了4500平方米，銷售業(yè)績較好。

XX、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產投資的熱點地區(qū)之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據城市空心化的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來最適合居住的地區(qū)之一。這一帶已經有佳海華苑別墅、竹葉山花園、XX生態(tài)花園等住宅小區(qū)。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價格為1886元/平方米，低于XX區(qū)的均價，本季度銷售了1.65萬方。

一、 投資地塊的地理環(huán)境

土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調查分析。

1.土地性質及地理位置綜述

地塊面積：凈用地面積8.37公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設用地構成，較平整。

該地塊位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村，遠為農田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村(由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構成)，新春村(有2000人左右);還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。

2.地塊自然景觀及環(huán)境質量

2.1自然環(huán)境

該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。

以下為地塊四個方向的環(huán)境情況：

1.南向

遠望是一條長條沿路而建的現代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的XX大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿XX大道方向鋪設，使得該方向上無論近看或遠望的視線都擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設公路略有空氣和噪音污染。

2.北向

北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。

3.東向

遠方較開闊，中部為建設中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。

4.西向

西對姑嫂樹路，進處無高層建筑，視野開闊，遠眺現代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。

2.2項目周邊情況

我們選擇以本地塊為中心，南至五干道(發(fā)展大道)，北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側為界，集中調查。

1. 地形地貌狀況(詳見附圖地形地貌圖)

2. 物業(yè)形態(tài)劃分圖(詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖)

3. 局部放大圖(詳見附圖局部放大圖)

附圖說明

1.岱黃公路一帶區(qū)域調查

自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于XX鄉(xiāng)。XX鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到500米。附近設有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。

社會環(huán)境：道路路面狀況較差，經常有載貨的大卡車經過，到市內的交通不便利，沿線只有716一路公交。地段入口處有大東門客運站，有許多通向周圍縣市的長途客車。水電氣的基礎建設均以到位，電話線已鋪設，但沒有網絡線和有線電視線(新建小區(qū)除外)。路邊附近有2-3個門診部，有中國信合，農行等金融機構的分點。石橋村對面有華中高級中學，但距石橋村較遠。沒有大型的娛樂場所，只有幾家小型的臺球廳。

人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。同時有黃陂等附近區(qū)縣的居民。他們大多是出外打工來到這里，租用當地居民的住房，沿路地帶和石橋村大概有2-3千人。居民的房屋大體為2-3層，比較簡陋。

經濟環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有1000-1500元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如XX新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。

此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊，該隊共有60戶，約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。對村大隊而言，收入主要以賣地為主(該村的集體地約400畝)，收入該居民發(fā)放補助，基本上每戶居民為4000-5000元/年。該村交通不發(fā)達，小學，中學都比較遠。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。工廠很少，只有幾個村民自辦的個體小企業(yè)。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎設施和公共設施都不完善。

2.塔字湖村至張公堤路段調查

自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風景較好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染，空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護林區(qū)和湖面次第構成，地勢平坦;塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村(由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構成)。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。

社會環(huán)境：該區(qū)域位于XX區(qū)邊緣。縱有張公堤，橫有竹葉山路，內為塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交車。給排水設施齊備，供電設施相對不足，但具備發(fā)展條件，有待進一步建設，通訊便捷，暖氣設施有待進一步開發(fā)建設，有液化汽供應站。

經濟環(huán)境：該區(qū)域人口經濟實力不強，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營，私人企業(yè)為主，現達到大都處于半停產狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當活力。商業(yè)，金融業(yè)，服務業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。當地居民收入差距較大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。

3.姑嫂樹路段調查

房地產研究范文第2篇

[關鍵詞] 房地產 滿意服務 感動服務（TOUCHING SERVICE,簡稱TS）

一、房地產服務現狀及原因分析

中國房地產業(yè)市場化運作不足20年的歷史，相比美國、日本、西歐等國家，市場認知、規(guī)則意識、制度觀念都還不具備、服務意識更是欠缺。日本佳能株式會社社長土光敏夫說：“真正的銷售是在銷售之后”。銷售之后是什么?是服務。而我們的部分房地產企業(yè)呢?房子一經出售，就萬事大吉，對于購房者的投訴或抱怨，不是不予理睬就是答而不做。客戶上門要求解決問題，可主管負責人要么閉而不見，要么推脫責任，甚至與客戶爭吵。售后服務措施不落實，維修責任不明確，維修管理不到位，維修不及時。售前服務更嚴重，他們項目立項前，不做市場調查,商品房建造不考慮市場需求，也不重視商品房開發(fā)設計,對于消費者的要求不聞不問，導致最后改動引發(fā)大量的人力物力成本。

為什么產生這種現狀，原因有五方面：(1）房地產整體呈供不應求態(tài)勢，所以服務好壞不會從根本上影響銷售績效。(2）房地產產品的不動性決定其完全的異質性，世上沒有相同的兩處房產，但其他行業(yè)卻有相同的產品。正因為其差異性決定了其價值性，這在某種程度上限制了服務價值的創(chuàng)建。(3）房地產服務的長期性使得公司領導擔心維持成本過高。(4）房地產的交易營銷性質使得很多領導認為沒必要與客戶維持良好關系。許多領導認為：客戶一輩子也只買一套房子，即使兩套，在同一家公司購買的幾率很小，所以成交最重要，服務好壞不重要。(5）房地產服務人才缺乏，且沒有相應的服務支持系統。

進入服務經濟時代，房地產供求關系已發(fā)生巨大變化,又由于是大件消費，服務好壞將直接影響到績效、品牌比較力、持續(xù)力及核心力培育。誰的服務能讓顧客感動和信服，誰才是最終的贏家。

二、房地產感動服務（TS）特征及意義

目前關于房地產感動服務的定義未提出。筆者以為,房地產感動服務是指房地產企業(yè)以顧客滿意為基礎、以企業(yè)文化為依托、以情感和信任為紐帶、以服務創(chuàng)新為保障，通過感動語言或感動行為使顧客產生心靈觸動并進而產生顧客忠誠的一種高層次服務。作為房地產客戶關系管理系統（CRM）的具體行為方式，房地產感動服務是對客戶服務的最高實踐。房地產感動服務洞察人類永遠“有情存在”,交易中永遠無法封殺情感的微妙作用；它以情動人，它通過引起購房者心靈共鳴來實現感知價值傳導；它以精益思想為指導，注重服務的每一過程；它會使商品變成一個符號；它最終會使購房者抗拒競爭對手的低價、回扣等誘惑，向其朋友或同事推薦。

與其他行業(yè)相比，房地產感動服務意義更加重大。具體表現在以下四個方面:(1)房地產的不動產性質決定其需要感動服務。房地產由于是不動產、屬大件消費，消費者通常是傾其畢生財富來購買，因而謹小慎微。而感動服務基于情感和信任，讓客戶買的放心、買的舒心。(2）市場供求關系和服務市場的不規(guī)范決定其需要感動服務。房地產市場已逐漸從買方市場轉向賣方市場，需要的服務層次更高。另外，相比其他行業(yè)，房地產服務更不規(guī)范。因而，感動服務市場價值更大。(3）因服務主體的不同形成的服務協調和控制的矛盾需要感動服務的情感來融化。房地產企業(yè)各職能部門都是服務主體，都可能與消費者零接觸。難免在工作中會產生協調和控制困難。這就需要員工之間、主客之間相互理解、相互信任，多替對方著想。(4)房地產因感動服務形成的口碑創(chuàng)造的價值更大。住宅本質上是一個“家”，現代人希望與父母、親戚朋友住得近一些。因此,一人購買通過口碑使得親朋好友都購買。

三、房地產感動服務實施原則及內容

房地產公司的整個開發(fā)活動是一個價值鏈活動。一般來說，基本活動包括初步研究、規(guī)劃設計、投資建設、房產推廣策劃與銷售、物業(yè)管理五個主要過程。這五個過程開發(fā)商均可以委托專業(yè)公司（勘測院、規(guī)劃設計院、承建商、營銷商、物業(yè)管理公司）來實施并進行價值創(chuàng)造。開發(fā)商已經成為了各種資源的整合者，成為一個“系統集成商”。創(chuàng)造服務價值的主體主要體現在以開發(fā)商為主體的六大組織單位。在感動服務實施時，必須堅持以下原則：（1）開發(fā)商在選擇其它五大公司務必慎重。務必把服務理念、服務水平作為核心指標之一。（2）作為協調者和領導者角色，開發(fā)商必須率先作出服務標桿供合作公司仿效。（3）開發(fā)商務必以全面服務管理灌輸給員工以規(guī)避因職能劃分形成的各自為政。否則，增加了協調成本、降低了服務效率和效能。

那么如何有效實施呢？顧客對服務的情感變化以及相應的認知變化由低到高過程如圖：

由圖可知，客戶對公司服務由最初的情感刺激、顧客感知會逐步產生情感行動和顧客行動效果。房地產感動服務要達此目標，必須：（1）將下列感動服務信念縈繞于心：“行動永遠比競爭對手快一步，給予永遠比顧客的需求多一點（直至滿意),我還能為用戶做些什么(直至感動)。”（2）將下列感動服務理念加以實踐：“顧客沒有想到的，我們替顧客想到了；顧客想到了，我們做得比顧客想得好；我為顧客做了些什么．我還能為顧客做些什么。” 2001年左右，一家上海的企業(yè)收到一封來自英國某房地產建筑公司的商業(yè)信函：提醒該企業(yè)，其所擁有的一幢由該公司承建的物業(yè)已逾80年歷史，并詳細列舉業(yè)主在物業(yè)維護中應該注意的若干事項。（3）將下列感動服務精神加以貫徹：“沒有最好，只有更好，超越平凡，追求持續(xù)改進（以PDCA循環(huán)為理論基礎）”。很多過去的感動服務在現在看來會變得很平常，因為感動服務遵循“顧客感動點---顧客習慣點----顧客新的感動點…”的創(chuàng)新規(guī)律。因此，我們須在服務探索和服務創(chuàng)新上下功夫。比如，服務好的公司通常只在成交后把客戶送出售樓部，可是為什么我們不能在成交前就這樣做呢？這樣不更有利于成交嗎？每次談判完畢后，把客戶送出門并下兩步臺階讓他享受貴賓級的尊重和服務豈不更好。(4）在服務細節(jié)、制造驚喜上努力。“細節(jié)使人感動”，筆者曾在一家房地產公司做營銷經理時，經歷了通過倡導感動服務使一位看房一年但未購房的客戶最終下定決心購買，接著又帶來六位客戶案例：由于是近百萬的別墅投資，客戶顯得相當慎重。別墅作為休閑、居住甚至攀比購買的較多，但投資的較少。為此，我們并不像其他房地產公司不管三七二十一著力推銷，而是讓客戶自己做決策，這讓客戶很認同。市場部搜集對片區(qū)的原始資料，每月都親自登門送到客戶那兒，這讓客戶很感激。客戶生日那天，除了送資料順便給客戶買了蛋糕，這讓客戶很感動。但由于投資大，客戶并未做出購買決策，并繼續(xù)感動服務。一次，這位客戶想看與該別墅毗鄰但不知具置的A項目，我們的置業(yè)顧問主動陪他去，并就客戶問題給予解答。那次客戶沒有開車看房，A公司看房專車不知怎么先走了。客戶回不去，我們得知后，立即派專車去接并一直將客戶送到家，這次客戶徹底感動，很快決定與我們簽訂合同。(5）建立有效CRM系統，信息集成體系，核心、制度文化保障體系精心打造房地產服務產業(yè)鏈。CRM、信息集成體系提供感動服務基建硬件工作，制度保障體系提供感動服務基建軟件工作（比如員工的主動意識的培養(yǎng)）以建立有效的房地產服務產業(yè)鏈。(6）做好感動服務必備素質的培養(yǎng)。集中體現在微笑、贊美、問候、道歉等各個方面且都有講究。如感動服務的微笑是發(fā)自內心的微笑，專業(yè)的微笑（比如，笑的時候要露出八顆牙），隨時的微笑（甚至沒有顧客的的氛圍）。

四、結語

房地產感動服務必須有相應的企業(yè)核心文化、制度文化和組織結構作支撐。為此，我們可能要對企業(yè)流程進行更新甚至再造以消除推行感動服務的障礙。這也需要領導層具備革新的勇氣和膽識。

參考文獻：

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房地產研究范文第3篇

關鍵詞:房地產 融資渠道 貸款

一、關于房地產行業(yè)融資的概述

房地產行業(yè)，是資金密集性產業(yè)，投入高、風險高與產出高是它顯著的特點。房地產一般的開發(fā)過程，都需要巨大資金的支持。項目的啟動的初期需要資金，完成從拿地、規(guī)劃、設計等開發(fā)前的準備工作；開發(fā)階段需要工程建設資金完成項目；處于發(fā)展期的企業(yè)，為擴大再生產，需要不斷投入資金，進行各項資源儲備。由此看來，房地產的資本運作中最重要的一環(huán)，是籌集資金。

房地產融資可以分為兩類，主要有內部融資與外部融資。內部融資，可以解釋為房地產的企業(yè)利用自有的票據、債券抵押貼現等。外部融資也分為兩種，主要由間接融資和直接融資組成。直接融資主要指，包括債券融資、股票融資在內的資金融資，以及房地產投資基金與房地產信托等多種融資方式。以上所述的間接融資，主要指的是房地產貸款。

二、房地產行業(yè)在融資渠道選擇上存在的問題

(一)監(jiān)管嚴格，融資渠道收窄

近年，由于國家宏觀調控政策，房地產行業(yè)的融資渠道收窄，傳統融資對項目的介入期滯后。在一系列嚴密的監(jiān)管下，開發(fā)商從商業(yè)銀行取得貸款越來越困難，發(fā)放貸款的限制越來越多，條件也越來越苛刻。 自2005年起，房地產信托融資也受到一系列監(jiān)管政策的制約。“高成本融資”成了大多數開發(fā)商的融資出路。

(二)資金來源單一，嚴重依賴銀行貸款

我國房地產企業(yè)的資金來源較為單一，銀行貸款與經營性欠款的數量巨大；自2005年起，自有資金、銀行貸款以及房屋預售款的來源在當期房地產的開發(fā)投資總額中的比例達90%。而且，在預售款與自有資金中，還有相當大的比例是來自于銀行。就目前看來，銀行的貸款在房地產行業(yè)的融資中，所占的比重大約為60%，依舊是很高。

(三)房地產企業(yè)嚴重不足的自有資金

房地產企業(yè)，擁有較高的負債率，而過高水平的負債率，在一定程度上增大了企業(yè)的風險，更甚者，還會增加債權人運作時的巨大風險，大大降低企業(yè)的融資能力。而金融成長周期理論提出，在企業(yè)成長發(fā)展過程的不同階段，伴隨著資產規(guī)模、信息等內外條件的變化，企業(yè)融資的渠道與融資結構，也將隨之發(fā)生了變化，發(fā)展過程里，具有一定程度的動態(tài)性。

三、房地產行業(yè)融資的創(chuàng)新渠道

(一)房地產的私募基金

房地產私募基金，主要特點有：非金融融資，操作靈活簡潔，是企業(yè)的金融風險大大降低。使開發(fā)商在各個社會渠道的資源集合在一起， 這樣原本炒盤炒地的資金，便可以順序流入開發(fā)的場所，解決了社會資金的出路，而且，大大的滿足了企業(yè)對于資金的需求。

(二)漸行漸近中的房地產的投資信托

房地產的投資信托，屬于一種發(fā)行的收益憑證，用于融合指定的大多數投資者的資金，然后，投資中的管理和經營，一般交由專門投資的機構來實施。投資信托具有其自身獨特的特點與優(yōu)勢，主要體現兩個方面：

套現能力強、流動性極高。持有者，擁有這種證券化產業(yè)的基金，可以將這種收益的憑證，在市場流通與轉讓，屬于流動性非常高的資產。

風險較低、收益穩(wěn)定。證券化的產業(yè)基金，應該把凈收益中90%以上通過股利的分紅形式，返回給投資者，與此同時，這種基金收入，一般又是以相對來說，比較穩(wěn)定的租金收入作為主要，所以股利一般較為穩(wěn)定，股價的波動性也較小。

(三)商業(yè)抵押擔保證券

商業(yè)抵押擔保證券，也叫做CMBS，通過這種不動產的貸款，連同商用房產的抵押貸款，將大部分的資金進行匯聚。CMBS是一種新的商業(yè)證券化融資的方式。通常匯聚到一起的資金被集合到一個組合抵押貸款池里，接著通過證券化的整個過程，按照債券的存在形式，發(fā)行給投資者。這種CMBS（抵押擔保證券）的價格，由評級機構給出，他們是通過評級結果測出來的。最后，投資的銀行，在參考評級的結果之后，會確定最終的發(fā)行價格，然后再由投資者發(fā)行。

(四)上市直接融資

上市融資的發(fā)行面寬廣，可以大規(guī)模的募集資金，之后有效的改善法人治理結構與資本結構，提升品牌的價值，還可以為其他的融資方式鋪路。

(五)房地產資產證券化

通常是指，房地產開發(fā)商，按照價值的單元，把自己在建的房地產大項目分割成為小的單位，然后直接的或者委托中介機構，出售給小的投資者；再或者直接以房地產的產業(yè)投資的基金的形式出現，匯聚了社會各個方面的零散的資金，主要用于投資到房地產項目。

參考文獻:

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[5]王軼姝.我國房地產企業(yè)融資問題研究[J].中國商界（下）,2009

[6]陸海飛.我國房地產融資問題芻議[J].中國城市經濟.2011

房地產研究范文第4篇

關鍵詞：房地產投資，房地產周期波動，因果關系檢驗

 

一、房地產投資波動與房地產周期波動在房地產周期波動中房地產投資是一個十分重要的內生因素，由于房地產業(yè)是一種特殊的行業(yè)，在它的啟動階段需要大量的資金支持，所以資金無疑是房地產業(yè)必須的重要生產元素之一，它對房地產經濟有著重要的影響。從經濟學理論來看，投資行為具有很強的能動性，是房地產市場發(fā)展的基本要素。同時，投資又是一種能夠拉動房地產市場發(fā)展的最終需求，因為消費是投資的目的和歸宿，是投資增長的動力，同時，投資還能夠創(chuàng)造出新的需求。就投資本身來看，也很容易發(fā)生波動。這是因為投資行為具有較強的預測性和隨機性，尤其是投資于房地產。

從圖1中我們可以看出，投資增長率的波動與商品房年銷售面積增長率的波動雖然在波動幅度上有一定差別，但就波峰和波谷的位置來看卻大體上是一致的，他們之間似乎存在一定的關系。下面，我們將進一步從實證的角度出發(fā)，通過運用協整理論和因果關系檢驗等方法研究房地產開發(fā)投資額與商品房銷售面積的相互關系，來體現他們所代表的房地產投資及其波動與房地產周期波動之間的關系，進一步揭示投資對房地產周期的影響。。

圖1房地產開發(fā)投資額增長率與商品房年銷售面積增長率波動圖

二、投資與房地產周期波動的實證分析1、指標選擇及數據說明

在忽略區(qū)域性差別以及不同物業(yè)類型差別的條件下，考慮到數據的可獲得性，筆者選擇商品房屋年銷售面積指標作為考察對象來研究我國房地產周期性規(guī)律，選用房地產開發(fā)投資額指標來研究我國房地產投資波動情況。本文所采用的數據均來源于中經網經濟統計數據庫，數據樣本期為1987―2005年。為減少數據波動并直接得出彈性，商品房銷售面積和房地產開發(fā)投資額在分析時均已取自然對數。數據分析處理所采用的計量分析軟件為美國QMS公司出品的Eviews4.0。。

2、數據的平穩(wěn)性檢驗

為避免非平穩(wěn)的經濟變量在回歸分析時帶來的偽回歸問題，在建立經濟模型前首先應對經濟變量進行平穩(wěn)性檢驗。本文對上述經濟變量采用ADF（Augment Dickey-Fuller Test）檢驗法，對、序列進行平穩(wěn)性檢驗的結果表明，兩變量的水平值在5%的顯著性水平下均為不平穩(wěn)序列，而的一階差分，采用有常數項且滯后2期的檢驗模型，在5%的顯著性水平下為平穩(wěn)序列；的一階差分，采用有常數項且滯后1期檢驗模型，在5%的顯著性水平下為平穩(wěn)序列。即序列、都是一階單整的。

3、協整檢驗

在上面的步驟中，已經證明、為同階單整序列。通過觀察它們的趨勢圖發(fā)現這兩個序列有大致相同的增長和變化趨勢，說明二者可能存在協整關系，本文采用E-G兩步法進行檢驗，得到回歸模型的結果，如公式（1）所示：

（1）

進一步，我們對殘差序列進行平穩(wěn)性檢驗。可以發(fā)現序列在ADF檢驗滯后3階時，在5%的顯著性水平下具有平穩(wěn)性。由此可以得出序列、之間存在協整關系的結論。

4、因果關系檢驗

若經濟變量之間具有傳遞作用，則變量之間應該具有因果關系。根據VAR模型，利用AIC、SC最小的原則選取最優(yōu)滯后期為4，對商品房銷售面積和房地產開發(fā)投資額之間進行因果關系檢驗，結果如表1所示：

表1 、的因果關系檢驗

 

房地產研究范文第5篇

【關鍵詞】 房地產;預警系統

房地產市場預警,屬于經濟預警的范疇,指通過定性及定量的手段,對房地產市場當前運行態(tài)勢進行分析、測度和判斷,并對未來的發(fā)展狀況進行預測和預報,以便及時采取適當的調控措施,促進市場的健康和可持續(xù)發(fā)展。隨著國內市場經濟體制改革的深入發(fā)展,要想在實踐中對房地產市場宏觀管理的方式進行大的變革,作為調控決策基礎的房地產統計分析信息的配合是必不可少的。我國在房地產市場監(jiān)控、預警方面已有了一定的經驗,但由于房地產市場具有很強的區(qū)域差異性,至今還沒成一套公認的房地產市場風險預警系統。將重點論述歸納不同的預警方法,并且對國內房地產預警的研究分別加以歸納、介紹及評價。

一、房地產預警系統方法

(一)景氣指數法

景氣指數法通過一組對房地產市場變動敏感性強的指標的變動情況,來反映當前和未來市場景氣變動情況。景氣指數法的出發(fā)點是:經濟周期波動是通過一系列經濟活動來傳遞和擴散,任何一個經濟變量本身的波動都不足以代表經濟整體的波動過程。為了正確預測房地產市場的波動過程,必須綜合考慮投資、生產、消費等各個領域的景氣變動情況及其相互關系。各個領域的周期波動并不是同時發(fā)生,有的領域有的指標的變動將領先于整個房地產經濟實體的波動,有的和整個經濟波動相一致,有的還滯后于整個經濟的波動。從各個領域選取對變動敏感性高,并具有代表性的經濟指標,先將這些指標按照與整個經濟波動前后關系分類,然后分別合成為一組景氣指數,從不同角度對整個房地產市場波動的時間和強度進行反映。景氣指數法主要是通過編制擴散指數和合成指數來實現。兩種指數編制的原理不一樣,所反映的信息和具有功能也有很大差異,一般分別編制這兩種指數,相互驗證,提高準確度。

(二)綜合模擬法

又稱統計預警法,它采用類似于交通管制信號系統的方法來反映房地產業(yè)的綜合變化狀況與變化趨勢。該方法首先選定若干項監(jiān)測指標,每項指標根據其變化幅度大小設定一定的分值,某一時期各監(jiān)測指標分值的加權平均值就是對這一時期房地產業(yè)綜合景氣狀況的數量評價,再根據綜合景氣評分高低設立若干定性區(qū)間,例如分值落在3附近時認為市場處于正常狀態(tài):當分值偏小或偏大,認為市場過冷或過熱。

(三)判別分析法

判別分析法是對研究對象所屬類別進行判別的一種多元統計分析方法。進行判別分析必須已知觀測對象的分類和一些若干表明觀測對象特征的變量值。判別分析就是從中篩選出能提供較多信息的的變量并建立判別函數,使推導出的判別函數對觀測樣本分類時錯判率最小。判別函數一般為。其中Z為判別值,……是反映研究研究對象的特征變量,……為各變量的判別系數。判別分析模型運用于預警系統的一般思路為:首先從歷史數據篩選出原始樣本,進行(0、1)分類,然后選擇較多的預警指標進行判別分析,最終的判別函數可能只包含這些指標的一部分;在對判別函數進行F檢驗通過后,就可以計算Z值并找出臨界值進行預警。

(四)人工神經網絡(ANN)方法

人工神經網絡是一種平行分散處理模式,人工神經網絡在經濟預警系統中的應用,解決了傳統預警模型難以處理的高度非線性模型、偏重定量指標、難以處理定性指標的問題。ANN預警方法的實質是利用神經網絡的預測功能實現經濟預警。此方法除了具備較好的模式識別能力外,還可以克服統計預警等方法的限制,因為它具備容錯能力,對數據的分布要求不嚴格,具備處理資料遺漏或錯誤的能力,最可貴的是它具有學習能力,可以隨時依據新資料進行自我學習、訓練、調整其內部的存儲權重參數以應對多變的經濟環(huán)境。

(五)經濟計量模型法

又稱預警信號法,從模型選擇上看,多采用被解釋變量為0或1的二元選擇模型、決策樹模型以及人工神經網絡模型等。同前兩種方法相比,該方法的突出特點是與經濟波動分析基本沒有方法上的聯系。

(六)自回歸條件異方差模型(ARCH)和自回歸滑動平均模(ARMA)ARCH模型(Engle教授于1982年首次提出)

即自回歸條件異方差模型,它從統計上提供了用過去誤差解釋未來預測誤差的一種法,即應用ARCH建立預測模型,模型條件異方差的特性,確定具有ARCH特征的警限,從而使預警的結果比較真實地反映實際經濟運行狀況。ARMA模型是由美國統計學家Box和英國統計學家Jenkins于1968年提出的時序分析模型,用此模型所作的時間序列預測方法也稱為博克斯―詹金斯(B-J)法。這是一種準確度比較高的短期預測方法,它適用于各種類型的時間序列,由于它的研究對象是平穩(wěn)時間序列,在使用時需要對非平穩(wěn)時間序列作差分或預處理。王慧敏總結認為ARCH模型應用于宏觀經濟預警具有一些優(yōu)勢,進一步研究了ARCH的應用前提,即通過關聯積分與關聯維數、BDS統計來判斷預警對象是否為非線性結構,如果是非線性,則采用ARCH模型,如果是線性,則采用AR-MA模型。

二、房地產預警國內研究現狀

國內房地產預警的研究起步于20世紀80年代初期,一些專家和學者利用宏觀經濟預警的原理和方法,結合房地產業(yè)本身所特有的特點,形成了一些研究觀點、看法,中房預警系統和國房預警系統是國內最早付諸實施的房地產預警系統的雛形。發(fā)展過程基本可以分為兩個階段:1988年以前為第一階段(以引入西方的經濟發(fā)展理論和波動的周期理論為主,并對我國的經濟波動及其動因進行了分析),顧海兵(中國人民大學)對此作了大量的研究,劉志強(湖南工業(yè)大學)曾總結過國外預警金融危機的四種方法:1988年開始為第二階段(主要是尋找我國經濟波動的先行指標,從研究經濟形態(tài)的長期波動轉向短期波動),袁興林、黃運城(1988)運用CI和DI方法計算了我國工業(yè)生產景氣循環(huán)的基準日期,畢大川、劉樹成(中國科學院)(1990)主編了針對我國宏觀經濟周期波動問題的第一部專著《經濟周期與預警系統》,顧海兵(1992)等人開始了糧食系統預警系統研究,并對預警理論進行了新的探索和發(fā)展。

陳健容(住宅與房地產業(yè)司)提出房地產監(jiān)測體系應包含宏觀監(jiān)測與微觀監(jiān)測,并對宏觀監(jiān)測與微觀監(jiān)測應涉及的內容提出建議;梁運斌(中國房地產開發(fā)集團)在綜合分析了發(fā)達國家房地產周期波動的研究成果的基礎上,給出了將房地產業(yè)預警預報系統分為景氣分析系統、預警信號系統、行業(yè)監(jiān)測系統和景氣調查系統四個部分的構想;張漢銘就房地產市場監(jiān)測預報的背景、技術要求、監(jiān)測預報與景氣調查、現有統計體系的關系以及監(jiān)測預報的指標體系、綜合評價、預報的時間跨度和監(jiān)測預報的機構提出建議。國家統計局(1997)建立國房景氣指數是反映全國房地產業(yè)發(fā)展景氣狀況的綜合指數,其根據經濟周期波動理論和景氣指數原理,選擇8個具有代表性的統計指標進行分類指數測算,加權得合成指數,以顯示全國房地產業(yè)基本運行狀況及波動幅度,預測未來趨勢,為國家宏觀調控提供預警機制。

趙黎明(1999)等在對經濟預警的各種方法進行了比較分析的基礎上,選擇了統計預警方法進行房地產預警。通過時差相關分析法選擇警兆指標,結合統計數據確定預警界限,采用模糊評價方法進行警情預報,最后開展警情分析。徐澤清(2000)將計算機信息系統建模技術引入到城市房地產經濟預警領域,確定了將統計預警方法作為房地產預警系統設計的基礎。張元瑞(中國房地產及住宅研究會)(1996)分析了中國的房地產周期波動現象。他通過比較國民經濟增長率與全國商品房銷售增長率,認為中國房地產業(yè)的周期與國民經濟周期基本吻合。梁桂(1996)從房地產供求的周期性波動來定義不動產經濟的周期波動,并采用年商品房銷售面積指標,分析了從1986～1995年中國不動產經濟的周期性波動及其特性。以此為基礎,他還簡要分析了不動產周期與通貨膨脹周期、總體經濟波動周期之間的相互關系。何國釗、曹振良、李晟利用商品房價格等8項指標,在按環(huán)比增長率得出單項指標的周期波動后,再利用景氣循環(huán)法等方法,分析了1981～1994年中國房地產周期波動現象及特點。

三、存在的問題

通過上述論述,現有的房地產預警系統還存在著一些缺陷,大部分學者的理論研究都局限于宏觀調整。經過深入分析,總結出目前房地產預警系統研究存在以下問題:(1)現有的房地產預警系統指標體系的選擇不夠全面。從現有的研究水平來看,大多數理論研究者都把重點放在指標體系建立。鑒于這些指標主要采用的定性,以至于對于客觀反映房地產行業(yè)動態(tài)還有許多不足的方面,實際研究中,許多指標數據根本很難獲取,很難定性分析預警結果。有些指標體系忽略了房地產業(yè)的基礎性、先導性的地位;有的指標體系中因指標間的相關性而顯得過分復雜;有的指標體系過分強調了時序性而忽略了指標的經濟意義,無法反映房地產業(yè)的客觀運行規(guī)律。(2)區(qū)域的差異影響預警系統。對于不同的區(qū)域適用于不同的城市,并不能把所有的系統都生搬硬套,各地必須根據各地的實際情況建立獨立的房地產預警預報系統。(3)現有的房地產預警系統推廣不了,由于其專業(yè)性較強。已經公開的房地產預警系統,在數據表現方面,基本上以二維圖表為主,看懂二維圖表,對于專業(yè)素養(yǎng)較高的學者而言不存在問題,面向政府部門管理者、房地產開發(fā)商乃至于普通業(yè)主,晦澀難懂的數據表現方式不利于房地產業(yè)行情的正確把握。

從研究和實踐成果來看,現有的房地產預警體系的研究已經取得了可觀的成果,初步的框架已經形成,總體來說,我國對房地產市場的監(jiān)測、預警的研究和運用處于探索和起步階段,在方法理論研究方面處于借鑒階段,建立可行的預警應用計算機模型已漸漸進入實施階段。目前,預警系統的研究方向朝著三個方向發(fā)展:(1)房地產經濟周期波動機理的研究;(2)計算機技術在房地產預警中的應用研究; (3)房地產經濟預警的理論和方法研究。

參考文獻

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