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房地產基金范文第1篇

房地產信托經歷了從信托貸款、“股權+溢價回購”模式，到“優先、劣后”結構化模式的蛻變，未來“基金化”或成轉型方向

房地產信托正在由原來主流的“假股權”模式向“真股權”模式變形。這既意味著開發商出讓了更多的項目收益，同時投資者也分攤了更大的風險。

“類基金”房地產信托

日前平安信托推出預計收益高達22.4%-25.3%的房地產信托基金，正在為房地產信托產品的轉向打開口子。

此前，平安一位銷售經理在論壇上了一份產品廣告：平安信托推出的平安財富安城1號房地產基金信托產品，以股權投資方式參與多個綠城優質房地產項目，年化收益25%以上。

從近期發行的產品情況看，房地產信托產品的預期收益率在12%到14%之間，為何平安安城系列產品收益高達25%？

“雖然都名為‘股權類’信托，但是平安安城系列產品已經與傳統信托產品不同。原來的產品是‘假股權、真債權’，而平安安城則有點兒真股權的意味。”一位業內人士向記者表示。

此前，“股權類”產品是房地產信托中通常采用的模式，投資者以一定資金購買信托產品，信托計劃作為股東參股項目公司。投資者以優先權獲得固定收益，而開發商則以劣后權享有浮動收益。這種模式又被稱為“優先、劣后”結構化模式。

“這實則是同股不同權，以股權的名義變相融資。”上述業內人士表示。

平安安城計劃則是同股同權，投資者享受的是項目取得的利潤，“你可以理解成披著信托外衣的私募股權(PE)產品。”上述業內人士告訴記者。

從產品取得收益的形式看，最大的不同在于，此產品的收益形式一改之前的“固定收益”，變成了“浮動收益”。

目前完全采取浮動收益模式的房地產產品少之又少，倒是另一種采取“固定收益+浮動收益模式”的產品逐漸嶄露頭角。

拿某信托公司的一款產品為例，該產品設計了8%的年化收益率，投資者另外還可以拿到產品超額收益的20%。

例如，陽光城5月13日公告稱，其持股75%的福建匯泰房地產發行“中信陽光•匯泰股權投資集合信托計劃”，初始規模不超過10億元，期限不超過36個月，收益為固定收益和浮動收益之和。與此類似的還有平安信托發行的睿石系列房地產信托、湖南信托推出的“湘財盛”。這些信托被業內稱為“類基金”房地產信托。

三方角色發生變化

“房地產信托基金化是個趨勢，不過目前尚處于初步探索階段。”恒天財富培訓部總經理葉躍東告訴記者。

“基金化”是指房地產信托向海外房地產信托投資基金(REITs)轉變。REITs是地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的可交易證券資產的過程。

在不少業內人士看來，房地產信托的轉型已然開始，開發商、信托公司和投資者三方的角色發生了一定的變化。

投資者原來只是資金提供方，享受固定收益，而現在也能享受到整個項目開發的收益；原來作為平臺的信托公司，現在能參與利潤分配；房地產開發商原來完全是自擔風險，目前是三方共擔風險。

其實，房地產信托的變形一直在上演。房地產信托最初是以放貸方式出現，并不持有房地產項目的股權。不過，信托貸款附帶條件較多，不受開發商歡迎。此后，房地產信托演變為“股權+溢價回購”模式，即由信托計劃入股房地產項目公司，并約定在一定期限后由開發商溢價回購，以股權投資為表象，其實通過回購安排實現其融資功能。

這種模式，很快在2009年被銀監會發文叫停，視同信托貸款。隨后，房地產信托再度創新，推出現在主流的“優先、劣后”結構化模式。

一名房地產公司財務總監在接受媒體采訪時表示，結構化模式仍未杜絕“假股權、真債權”，“表面上是投資股權或收益權，實際上不是同股同權”。

目前推出的“真股權”產品被認為是政策高壓下的產品創新。

“由于監管重重，我們已經開始由房地產信托領域退出。不過，以基金模式運作的房地產信托基金或許會成為房地產信托未來的運作模式。”一家信托公司的工作人員吳先生告訴記者。

吳先生告訴記者，“目前產品變動主要是為了規避政策風險，此前的‘假股權’產品，目前已經全面叫停，我們近期推出的產品都是以基金化模式運作。”

除此而外，投資者參與享受整個房地產開發項目利潤的訴求，也是此類產品推出的市場原因。

一位業內人士告訴記者：“房地產行業的暴利眾所周知，在以往的產品中，客戶只能拿到固定收益卻分享不到整個房地產開發項目的利潤。對一些追求高收益且風險承受能力較強的客戶來說，10%左右的固定收益模式已遠遠不夠。為了滿足這部分客戶的需求，基金化的房地產信托產品應運而生。”

在這種新的產品中，信托公司的收益也得到擴大。信托公司也會以一定的自有資金參與，例如某信托公司一只產品，信托公司自有資金參與比例在2%左右。另外，投資者取得浮動收益的20%還要分給信托公司。這樣信托公司也更有動力去做產品。

即便是這樣，目前基金化的房地產信托基金仍然和海外市場的REITs有巨大差別。

“一個重要的區別在于是否上市交易。”葉躍東告訴記者。REITs是在公開交易市場按照份額進行交易，但是我國的房地產信托屬于私募范疇，不能公開上市交易。

不過，業內人士認為，雖然REITs是未來趨勢，不過由于國內尚沒有完善相關法律法規，未來還有很長的路要走。

完全可能出現虧本

顯然，基金化的房地產信托產品更能夠刺激信托公司主動管理產品以及風險控制。

“在加入了利潤分成的安排之后，信托公司也能從中取得部分收益，而非是單純的平臺，這將刺激他們更加積極主動地管理項目，從而提升信托公司的主動管理能力。”

就目前市場上出現的“固定收益+浮動收益”模式的產品以及完全“浮動收益”的產品還需區別對待。

對于“固定收益+浮動收益”模式，葉躍東認為這只是收益分配模式的簡單創新，利益分配方式變了，但是項目操作和風險控制等方面并沒有實質的變化。“就是把一個較高的固定收益模式，變成一個較低的固定收益加上一個浮動收益的模式。”

對于完全采取浮動收益的產品，信托計劃以LP(有限合伙人)的角色參與到一個股權投資基金中，而開發商扮演了GP(普通合伙人)的角色。“從產品設計來看，投資者成了房地產開發項目的合伙人，與開發商共擔風險。”吳先生告訴記者。

記者看到，平安安城的收益測算中，都是以今年項目周邊房價作為假設，也就是說，未來5年即使房價不漲也可以取得預期收益。

“風險不在于房價下跌，而在于這個測算是以房子完全賣出作為假設，實際情況中很可能出現一個樓盤不能完全去庫存的情況。”一位信托業內人士告訴記者。

綠城中國在回應該高收益信托的傳聞時對媒體表示，該產品的回報率取決于項目的銷售價格和銷售速度，投資盈虧可能有高有低，不保底，并且和一般的固定收益類信托產品不同。

在一份采取浮動收益制的產品介紹上，記者看到與普通房地產收益產品注明預期收益不同，該產品在預期收益一欄標明“待定”。據其產品經理介紹，信托公司給出的測算收益率為根據該項目周邊物業價格估算的項目利潤，并非最終收益，從產品設計上講，完全可能出現虧本的情況。

并且，這類產品由于要參與更長的開發周期，其流動性更低。

房地產基金范文第2篇

從目前的市場看，已有多方主體參與到地產基金的發行和管理中。例如，從金地集團辭職的張華綱與趙漢忠相繼投身地產基金，從新加坡磐石基金出來的周純、從荷蘭ING跳槽復地投資集團的董偉海、從凱德置地到鼎峰地產投資的白勇、以及轉身成立盛世神州地產基金的張民耕等也已進入地產基金領域。除此之外，金地、萬科、首創、銀泰、復地、榮盛發展、萊蒙國際、中國海外發展等諸多知名企業或上市企業也開始了或正在摸索地產基金的發行。

地產基金的蓬勃發展受到了社會各方的關注。本文將從房地產基金產生的背景、房地產基金的風險收益特征、對社會和房地產行業的影響等方面做出全面剖析。

房地產基金

產生的背景

宏觀調控

自2011年1月26日新一輪房地產調控以來，決策層從多方面對房地產行業進行了圍堵，竭盡全力迫使一路漲不停的房地產價格回歸理性，以滿足社會大眾需求。這些政策中對房地產開發商影響最大的是信貸緊縮和限購令。

信貸緊縮從資金來源上加劇了房地產開發商的現金流壓力，而限購令則阻礙了銷售，減緩了房地產開發商銷售回款的回籠，兩方面的壓力使得本來就杠桿高企的房地產企業捉襟見肘。(能否找到新的融資渠道，關系到房地產企業能否在本次調控浪潮中安全過關。)而對于現金流相對充裕的開發商則可利用此次調控機會擴大規模，搶占市場份額。房地產行業是資金密集型行業，有效利用外來資金是企業擴大規模的最佳選擇。

從資金成本上來講，銀行信貸成本最低。隨著信貸關閘，房地產信托開始火爆。然而好景不長，信托資金的大規模增加對政策的有效性產生了干擾，銀監會不得不出手干預，造成房地產信托急劇縮減。相比之下，房地產基金沒有受至怔何金融監管機構的監管，其發行相對自由。從行業利潤角度看，房地產行業利潤在目前的市場價格下，利潤仍然具有吸引力。基金吸收高凈值客戶資金，與開發商同股同權進入項目，共享收益，共擔風險，即可以滿足房地產開發商對長期資金的需求，又可以滿足投資者享受開發利潤的需求。

地產金融的發展

如果說近年來中國的貨幣增發速度驚人，那么房地產行業吸納資金的速度則更是匪夷所思了。從2005年到2011年短短的6年間，房地產行業吸收的貸款量從2.5萬億上升至9.89萬億，翻了近4倍。相應地，房地產行業貸款占國內總貸款的比重由13.48％上升至19.99％。貸款過度集中于房地產行業將加劇銀行的信貸風險，迫使銀行降低房地產款貸款占比，如此巨大的資金需求迫使開發商不得不轉向其他融資渠道。

地產行業的發展

除了調控之外，住宅地產經歷了近10年的快速發展，本身也已經發展到了成熟階段，隨著人口紅利的逐漸下降，未來進一步擴大的潛力也比較小了。與此同時，中國消費概念的興起，為養老地產、商業地產、旅游地產等創造了廣闊的發展空間。住宅地產通過快速開發、快速銷售、高周轉率來獲取利潤，而養老地產、商業地產、旅游地產均采用自持、培育、長期運營等模式獲取長期利潤，這就決定了三類地產需要大量的資金沉淀，無疑加劇了在資金方面本已捉襟見肘的開發商的資金壓力，迫使開發商尋求長期穩定的資金來源，同時大資金的規模效應也會在一定程度上使開發商受益，因此開發商也愿意讓渡部分利潤空間。

投資者需求

金融危機以來，貨幣大量發行，名義財富急劇上升。與此同時，通脹高企，未來的政策不確定性風險加大。實際利率為負、資本市場底部震蕩、實業投資利潤空間下降等現象，使得居民迫切需要尋找新的保值增值的投資渠道。排除未來地產價格下跌風險的可能性，從目前觀察到的各項目回報情況看，旁地產行業仍然有著較高的回報率，能夠滿足投資保值增值的需求。

綜上，供需雙方的需求在當前調控下不謀而合，使得房地產基金越來越受到推崇。

房地產基金的風險收益特征

與直接購入房屋不同，房地產基金投資者的收益主要來自于房地產開發環節。基金收益的提高依賴于參與開發項目銷售額的提高和成本的控制。

就風險而言，不同類型的基金風險特征不同，目前市場上的主流基金有三類：

第一類，獨立地產基金。獨立基金的優勢在于獨立性和金融專業優勢。基金管理人只做基金管理，不做開發，不具備拿地資格。基金以財務投資者的身分與開發商合作開發項目，基金管理^對項目公司的開支和銷售做監管，以保障投資者的利益。基金的優點在于獨立基金一般會與合作開發商約定基金退出條件，能夠在基金到期時及時退出。主要風險在于，一是優先退出必須讓渡部分利益，二是基金發行前，無法確定參與項目和合作開發商。

第二類，具有開發能力的房地產基金。與獨立基金不同的是，此類開發商具有拿地資格，除了做基金管理，還做項目開發。基金管理公司的自有資金也通過LP的形式進入基金，與投資者的資金共擔風險，共享收益。優點在于基金管理^的利益完全與投資人捆綁在一起，利益輸送的可能性最低，但是退出時，如果銷售不暢，可能面臨基金展期。

第三類，開發商主導成立的地產基金。開發商搞地產基金的優勢在于資源優勢和地產專業優勢。在目前的環境下，依附開發商基金有著項目優勢，可以讓基金在短時間內成長起來。缺點是做的都是地產商的大部分利益不在基金中，容易產生利益輸送。

房地產基金對行業和社會的影響

有效地增加房地產供給

金融系統信貸緊縮給房地產行業造成了巨大的資金壓力，提高了房地產企業的融資成本，降低了房地產供給。在目前市場“供不應求”的情況下，無疑是雪上加霜。但是如前所述，銀行信貸在房地產行業的過渡集中會增大銀行的系統風險。而房地產基金作為金融系統外資金，來源于風險承受能力較高的高凈值客戶資金，對社會產生的影響較少。代替銀行或信托資金進入房地產領域，房地產基金可以有效地為該行業提供支持，提高房地產供給，抑制目前居高不下的房價，促進行業的良性發展。

為社會閑散資金尋找投資渠道

房地產基金范文第3篇

[關鍵詞]房地產；投資基金；風險；分析

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.094

[中圖分類號]F293.3；F832.49 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）12-0-02

0 引 言

隨著世界經濟的發展，全球范圍內的房地產業均已經進化到“地產資本”的新階段。尤其是在2008年美國次貸危機來臨之后，很多關聯國家的金融體系受到重創，其房地產業也難以避險。世界各國的主流觀點均認為必須以資本的方式，獲取充足的貨幣，以支撐房地產業健康有序的發展，國家的經濟基本面才可以得到維持。具體到我國，一個顯而易見的問題是房地產行業占據了很大比例的金融貸款，由此也滋生了不容忽視的經濟風險。隨著我國經濟發展步入深水區，證券業與房地產業成為支撐我國經濟發展的強有力的動機。尤其是房地產行業，一方面與國民的生活息息相關，另一方面則能夠對國內其他的相關行業起到明顯的拉動效應。而現實情況則是當前我國房地產價格處于攀升期，中小城市則面臨著去庫存的巨大壓力。曾經有一段時間，為了使房價避免急劇增長，我國出臺了許多控制房地產價格的政策，尤其是在一些一線城市和強二線城市，金融機構出于減少風險的目的，對房地產貸款的門檻提高了很多。在這樣的背景下，房地產企業為了獲取充足的資金，往往尋找銀行以外的途徑，這就涉及房地產投資基金。本文在這樣的背景之下進行研究：根據目前我國房地產公司的融資現狀以及投資基金的發展現實，分析和闡述投資基金現狀及對策。

1 房地產投資基金的必要性分析

1.1 拓展投資空間

隨著我國國內經濟持續穩定和健康的發展，城鄉居民的收入也在逐年遞增，很多人目前已經不再滿足于傳統的儲蓄保值方式，他們逐漸將目光轉向另外的更加多樣而靈活的投資模式。然而現實的情況是當前我國居民的投資空間較小，市場上尚未出現很多足夠值得信賴的投資對象。以當前的證券市場為例，允許交易的產品類別僅有兩成左右，且均屬于風險不高的債券類，其余的八成則均為存在較大風險的股權類對象。而與之相對比的是，房地產投資則一方面需要的資金數額很高，另一方面則獲利的周期很長。因此對于實力不夠強大的投資者而言，其所擁有的資金數額是難以實現對房地產行業進行直接投資的，即便是能夠進行一定程度的投資，往往也限于單個的項目，因此反而帶來了不容忽視的風險，較難以雞蛋放在多個籃子里的方式，通過組合型的投資來減少風險。這種現狀客觀上說，也為房地產投資基金提供了成長的土壤，以信托的方式來發行合法化的受益憑證，實現資金的募集，然后再以基金公司將這些零散的投資進行整合，最終能夠形成投資風險可控，市場價格維持穩定，且擁有一定收益的投資產品，很適合大部分不具備很強實力的投資者選擇。他們可以在房地產投資基金公司的平臺上，方便地實現房地產投資，獲取合理合法的投資收益。

1.2 優化市場結構

當前放眼我國的證券市場，很多產品均具有較高的風險，而風險可控的部分產品，則一方面種類很少，另一方面也不具備很好的受眾面。為了維持證券市場的健康穩定，一大要務便是優化目前的產品種類和產品結構，提升風險較低的產品的比重，使其能夠占有一定的比例。因為房地產投資基金本身的屬性，必然能夠大幅度提升低風險產品的數量，使市場的結構得到梳理和優化。從流動性的角度來說，房地產投資基金往往并不涉及新物業的開發，而是對已經成型的物業中，通過科學化地管理與運營來獲取包括租金在內的各種利潤，這種模式可以顯著降低資金占用而導致的種種風險。房地產投資基金和股票在某種程度上具有相似性，也能夠以證券交易所作為平臺實現交易，可以說其具備很靈活的流動性。而從風險防范的視角來看，房地產投資基金在募集的過程中往往來自多個方面，而其投資時所選擇的具體項目則不但包括公寓，還包括商務寫字樓、賓館甚至養老院等。在對投資項目進行評估和遴選的過程中，房地產投資基金公司結合所投資項目的屬性來確定針對性的管理防范，從而在很大的程度上減少隱藏的風險。

1.3 增加融資渠道

當前，我國的不少房地產企業對資金有著很大的需求，但是融資的渠道卻并不寬闊，在房地產開發項目的全生命周期中，都離不開商業銀行的參與。由此可知房地產信貸能夠在很大程度上決定商業銀行的風險值，因此各大商業銀行均在自身的風險管理過程中十分重視對房地產信貸風險的評估防控和規避。目前的現狀是，房地產企業獲取資金的渠道過于狹窄，為商業銀行帶來了貸款方面的結構性風險，也使銀行的抗風險能力受到較大影響，同時也影響了房地產公司進行資本運作的效率。為了改變融資渠道過于單一的現狀，房地產投資基金的運營是以信托為基礎的，其實質是對他人的資金進行運作，從而給對資金有巨大需求的房地產企業籌集閑散貨幣，在客觀上使短期貨幣能夠長期持有，在此基礎上以合理科學的運作來獲得盡可能大的合理收益的一個過程。由此可知房地產投資基金能夠在很大程度上增加房地產企業獲取資金的渠道，使傳統的信貸模式得到了升級。

2 房地產投資基金現狀分析

從本質上來說，房地產投資基金屬于信托的范疇，因此也會具有信托產品的一些特性：首先，不得不在經濟形勢與相關政策之下進行運作；其次，負責具體業務開展的信托實體以及房地產業本身也存在著若干不確定的風險，再加上我國目前的房地產投資基金很多方面發展成熟，這就使目前的房地產投資基金存在若干必須防范的風險。下面對其現狀進行分析。

2.1 來自宏觀經濟方面的風險

我國當前的整體經濟形勢較為平穩，但因為市場經濟的規律就是具有周期性的特征，因此經濟的波動是在所難免的。房地產投資基金必然會受到宏觀經濟大勢的影響。除了宏觀經濟，其他的關聯行業同樣也會對房地產投資基金產生較大的影響。如果相關的另外行業，尤其是聯系密切的房地產行業由于經濟的波動而產生了變化，投資基金便會被這些變化所影響。并且，由于我國去庫存的壓力較大，近幾個月國家對房地產的調控力度逐漸加大，這均能夠對房地產投資基金造成明顯的影響。

2.2 來自法律規范方面的影響

在我國，信托業起步與其他國家相比較遲，但客觀地講，其發展壯大的速度是十分快的，尤其是在近年來，信托產品從種類上來說正在不斷增多，除了發展勢頭一直較猛的資金信托以外，還逐漸出現了很多種類的其他產品。但從另一方面來看，其相關的法律規范的發展卻未能實現同步，這就造成在某些地方的法律真空，我國與房地產投資基金有關的一些法律法規還有很多亟待完善和填補的地方，一些制度還遠遠未發展到完善階段。

2.3 來自房地產業本身的影響

不得不說房地產業是我國經濟拉動的引擎之一，然而任何行業都有發展的周期和規律，也蘊含著與本行業有關的風險。具體到我國的房地產業，這些風險可以概括為：首先，作為所有行業的一個成員，房地產行業同樣具有周期性波動發展的屬性，隨著經濟大勢的發展也會出現不斷的起伏，而在房地產業處于波谷的階段，房價便會逐漸處于下行通道，因此企業新開發的規模便隨之減少，在這樣的情況之下房地產投資基金的收益顯然也會受到影響，投資者的利潤也會減低；其次，房地產業的鏈條很長，涉及很多的上游和下游行業，無論是規模還是結構均各有特點，如果一些企業由于自身的管理問題導致了較高的負債水平，便會減弱抗風險的能力，一旦出現風險，就會造成難以估量的巨大損失。

3 房地產投資基金對策探究

3.1 加強對宏觀政策的分析

因為國家的宏觀政策是結合一個時期的經濟形勢而制定的，因此具有復雜性。房地產投資基金應該隨時關注國家相關部門的經濟發展政策，對這些政策的走勢和含義進行深入準確的分析及把握。這就要求房地產信托企業能夠具有決策與風險控制的能力，通過對國家出臺的相關政策的分析，結合基金公司的實際情況來評估可能帶來的風險。并且，基金公司應該提前制定必要的措施來規避和應對風險。通過隨時關注國家的政策變化，增強抗擊風險的能力，也增強自身發展的決策意識。

3.2 完善法律法規制度

因為我國的一些特殊情況，信托業的發展比發達國家遲一些，因此尚未在全民的范圍之內形成信托意識，而相關的法律法規之內也存在一些需要進一步確定的地方。因為歐美一些發達國家與地區已經形成了較為成熟的房地產投資基金市場，也擁有較為豐富的運作經驗，形成了比較完善的法律制度。所以，我國完全可以在一定的程度上合理吸收和借鑒這些成型的法律法規，然后結合我國的實際情況，將其轉換為適合于我國房地產投資基金的法律法規。

3.3 重視風險的評估與規避

因為房地產行業發展具有一定的不可預知性，因此帶來了一定風險，必須加以防范。為了使房地產投資基金能夠安全運作，就必須進行風險的評估和規避。為了使巨額的資金得到科學化的管理，就應該不斷關注宏觀市場的發展現狀，并且隨時結合各類參數的變化，在分析之后獲知當前的風險水平，制定出有針對性的防控策略。增加對市場發展規律的了解，權衡利弊，提高對本行業發展風險的高度認識，確保不會因為自身的風險問題而使房地產投資基金陷進發展的死胡同。

主要參考文獻

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房地產基金范文第4篇

[關鍵詞] 房地產PE；房地產開發；房企融資需求

[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.03.032

房地產是資金密集型產業，尤其在開發階段對外部融資需求較高。隨著近年來調控趨緊，銀行信貸、房地產信托、資本市場IPO、發債等傳統融資渠道受阻，房地產私募基金（房地產PE）因其門檻低、運作方式靈活受到房企的青睞。

1 我國房地產私募基金發展現狀

我國房地產私募基金起步于20世紀90年代，1995年《境外中國產業投資基金管理辦法》鼓勵海外基金進入，房地產PE得以起步。2010年起國家重點調控樓市，加劇了房企的資金壓力，而同年發改委提出要加快股權投資基金制度建設，本土基金取代海外基金成為主角，房地產PE進入高速發展期。2013年①我國本土房地產基金管理機構約510家，累計管理規模超過6000億元，新募基金132只，金額714.7億元；投資案例105個，金額423.18億元，相較于2010年擴大了近6倍（見圖1）。

基于房地產業金融化程度的不同，我國房地產PE募資模式與歐美發達國家有很大差異。我國房地產PE更注重標的項目而非基金運營團隊，一般先確定項目后，再根據項目特征設計基金產品而募資，這與我國房地產業項目開發為主的經營模式相適應。我國缺乏成熟的機構投資者②募集對象以富裕個人和民營企業為主，募資能力相對弱；故多采用結構化的基金產品，即參照信托產品劃分“優先、中間、劣后受益人”，信托計劃作為優先受益人參與出資，代替機構投資者的角色完成目標籌資金額。據清科研究中心數據，2007―2013年我國房地產私募基金絕大多數投向了房地產項目開發，在金額上占比約92%。一方面是由于項目開發投資涉及金額規模較大；另一方面是由于我國房地產業經營以項目為基本單位，以“開發―出售回款”為主要模式，因而PE盈利模式也偏短期機會型，以融資功能為主。

2 房地產開發融資需求分析

2.1 房地產開發企業資金鏈

房地產項目開發需要大量資金的支持。按開發流程順序，可將其劃分為前期拿地、工程建設和租售回款三個階段。前兩個階段為資金輸入期，最后一階段則為資金回流期。第一階段，主要現金流出項為土地出讓金，一般來自企業自有資金；第二階段，開發商投入項目開發資金，保障施工過程中的流動資金，資金主要源自商業銀行的房地產開發貸款、施工企業墊付資金及企業自籌資金等；第三階段，開發商通過預售和項目竣工租售回流資金，主要支出項為宣傳費用和經營費用，回流資金主要為購房款，一般來自個人住房按揭貸款、公積金貸款及購房者的自有資金。

不難看出，銀行貸款貫穿我國房地產開發的整個過程，資金鏈中的主要資金項房地產開發資金、建筑企業及房企流動資金及個人購房款等都直接或間接來自商業銀行貸款。這種依賴債權融資結構的資金來源期限短，不適合需長期占用資金的持有經營類項目和回款速度慢的租賃類項目。

2.2 房地產開發企業資金來源

2010年以來房地產市場密集調控，銀行體系收緊銀根以預防因房地產資金鏈斷裂而引發的金融風險。與此同時，限購令削弱了市場需求，導致房企快速銷售回款這一資金回流渠道受阻，還本付息能力降低；而2014年以來，隨著房市“降溫”，資金回流變得更為困難。此外，2006年起我國加強了對外資投資房地產業的限制以避免過度投資和投機，海外資金流入量減少。從圖2中可以看出，2007―2014年第二季度，直接銀行貸款（國內貸款和個人按揭貸款）在房企資金來源渠道中的比例呈下降趨勢，利用外資規模也較小，而企業自籌資金比例上升，已成為最主要的資金來源。

雖然房企資金來源結構發生調整，但商業銀行信貸仍是當前房地產開發企業實現資金周轉的最大保障。據統計③，2013年我國房地產開發企業資金總額12.2萬億元，其中直接銀行貸款（國內貸款和個人按揭貸款）占比27.6%，加上自籌資金和定金及預付款中的間接委托貸款（大部分是銀行抵押貸款），銀行信貸實際上占到了房地產行業融資總量的53.7%，遠高于國際通行標準40%。造成這種現象的主要原因之一就是我國房企自籌資金中仍以債權資金，特別是銀行貸款等私募債權為主。由于我國房地產業對商業銀行的依賴度過高，房地產開發運行過程中的市場風險和信用風險易轉變為銀行的金融風險，進而可能影響實體經濟。

就整體趨勢而言，我國房企傳統資金來源渠道變窄，而企業自籌資金的壓力增大。當前自籌資金中的債權資金比重較大，融資期限短易造成回款壓力，且實質上仍較多依賴商業銀行貸款（抵押貸款形式）。為改變融資結構，房企應尋求更靈活多樣地股權融資方式，根據資金用途合理設計企業自籌資金來源和期限結構。

3 房地產私募基金發展方向

3.1 發展潛力

除銀行信貸外，我國房地產業還有信托、基金、共同開發、融資租賃等多種快速發展的外部融資方式。但相對于房地產行業的整體資金需求而言，這類融資渠道規模仍然較小。2013年房企外部資金來源中，非信貸和銷售回款渠道（包括基金、信托、外債、民間借貸等）資金僅占8.7%。 僅就房地產私募基金一項來看，2013年實現投資63.16億美元，僅占當年全國房地產投資總額的0.49%左右，房企資金總額的0.35%；即使考慮它的累計資金管理規模6000多億元，也不足該年房企資金量的0.5%。而國際上股權私募作為來源渠道占比通常達到30%以上，美國則高達70%～80%，對比來看，我國房地產私募基金還有很大的發展空間。

從國際范圍來看，房地產PE一般有公司制、信托制和合伙之三種組織運作形式，而合伙制由于稅收優惠和激勵約束等方面的優勢，更受投資者青睞。我國2007年新修訂的《合伙企業法》確立了有限合伙企業的法律地位，為私募股權基金組織建設奠定了良好的基礎。此外國家發改委在2010年明確提出要加快股權投資基金制度建設，而2011年年初新 《基金法》草案也擬將房地產投資基金納入其中，這意味著房地產PE有望確立正式法律地位，走向規范化，利于擴大規模運作形成房地產私募市場。

信貸環境變化沖擊了現有房地產融資結構，致使資金供給減少，融資成本上升，迫使房企尋求新的融資渠道。房地產PE本質上是一種定向于房地產業的投資基金。從投資者的角度看，可通過資產組合投資與管理滿足其高收益、低風險的投資需求。從融資方房企的角度看，房地產PE能集中零散資金，在籌資成本、資金來源等方面也具有較強的可行性。

由于投資渠道匱乏，過去十年間我國個人投資者主要直接投資于房地產終端產品，如住房、商鋪等。2014年上半年調查顯示④，我國部分一、二線城市住房投資回報率已跌至2%，低于同期銀行存款利率，直接投資于終端房地產產品的收益率大幅下降，房地產去投資化趨勢顯現。為追求收益性，這一部分的資金將尋找其他投資途徑，從終端投資轉向過程投資，有利于成為房地產PE最大的潛在資金供給者。民營企業發展迅速，追逐利潤的動機強烈，借助房地產PE的專業管理和分散化投資，可降低行業進入壁壘，間接擴大企業經營范圍和規模。短期來看，富裕個人投資者和民營企業將是房地產PE投資的主要力量。而從長期來看，比照國外房地產PE以養老基金為主要資金來源的現狀，隨著風險控制能力的增強和政策的放開，國內保險和社保基金等機構投資者也會逐步成為重要的投資力量。

3.2 介入時點

房地產私募基金應用于房地產開發階段，主要優勢有兩點：一是投資方式靈活，限制少，在房地產開發各階段皆可利用；二是私募基金可利用自身在金融或房地產項目管理方面的專業背景，提供咨詢、管理等技術層面的服務，促進項目的決策、拓展。

3.2.1 拿地階段

房地產開發資金鏈的運作始于土地出讓，土地成本是房地產開發成本的主要組成部分，平均約占30%。2007年12月，人民銀行和銀監會共同出臺的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中規定“商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓金的貸款”，對房地產開發商自籌資金能力提出了更高的要求。

我國房地產開發商自有資金多來自其他項目銷售款和自身積累現金流。資本市場上發債或IPO融資方式雖然融資規模較大，速度較快，但對融資企業的經營業績和財務表現要求較高。且此類大規模融資往往是基于企業層面而非單一項目，對預期有良好收益率的房地產項目的資金支持效果有限。房地產私募基金投資則主要與具體項目相聯系，在土地投標時就通過股權投資方式介入，不僅能針對性地滿足房企的資金需求，而且可通過早期介入更好地管理和控制融資項目，對該項目施加更大的影響，從而規避投資風險。一般而言，土地出讓階段進入的房地產私募基金投資會持續至項目建成出售才會退出，資金存續期為2∽3年，較多采用股東股權回購和物業拆分出售的退出方式。

3.2.2 工程建設階段

作為該階段主要資金來源的房地產開發貸款條件較嚴，除必須具備《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》四證外，還要求貸款項目具有一定比例的自有資金（最低為30%），并在銀行貸款之前投入項目建設。通常在獲得“四證”前，開發項目會有一段時間的資金缺口，是房地產PE介入的良好時點。

該階段資金來源和流向涉及建筑施工企業、房地產開發企業、商業銀行等多個主體，資金運作較為復雜。房地產PE在此階段介入，不僅能以靈活的方式解決資金缺口，還能發揮第三方智庫的作用。在資金方面，可推薦有實力的建筑商以此延長開發商付款期限，可協助開發商四證齊全后向銀行貸款；在項目管理方面，能及時調整項目定位，提高項目投資的可行性，協助項目的后期包裝及運作。

3.2.3 租售回款階段

項目取得預售許可證后，即可通過租售回款，回流資金主要來自購房者的個人銀行按揭貸款和公積金貸款，資金回流的情況決定了一個項目的盈利與否。不考慮信貸環境，造成此階段資金缺口的原因一般有三種，一是未能按期獲得預售許可證，二是銷售情況不理想，三是項目性質為長期持有經營，回款速度慢。

房地產PE可據資金缺口原因靈活融資以滿足資金需求，提升項目價值。因未能獲得預售許可證造成的資金短缺時間通常較短，房地產PE可通過信托計劃融資后先為購房者提供按揭貸款，待項目取得預售許可證后再將上述按揭貸款項目轉給銀行而推出，資金周轉速度及安全度均較高。對于銷售不理想的項目，房地產PE既可提供資金協助房地產開發企業再次開發或將房產重新裝修定位，以此提升項目投資價值；也可以將其視作不良資產，收購后進行拆分組合，包裝后再出售、融資或租賃以獲得投資收益，退出方式靈活。對于第三種原因造成的資金短缺，房地產PE則可通過股權投資參與項目的管理運作，該類投資方式對房地產PE而言，風險較低，能獲得長期較穩定的現金流，也有利于形成“開發――長期持有”的經營模式，提升項目價值。

4 小結

房地產私募基金會通過非公開募集的方式，向投資者發行受益憑證從而募得資金，并由專業的房地產投資管理機構進行資金運作和管理，同時兼具融資和專業第三方管理雙重職能。房地產開發是我國當前房地產業的重要環節和主要價值創造過程，但隨著房市調控，信貸環境改變，過去主要依托于商業銀行貸款的資金結構受到沖擊，需要尋求其他低成本、高靈活度的融資方式。而房地產PE運作靈活，在房地產開發前期拿地、工程建設、竣工租售等各個環節都能較為靈活地設計資金結構，滿足房企資金需求，契合其經營目標，是較為理想的外部融資方式。

但需要注意的是，我國房地產PE尚處于起步階段，體量較小，其作為開發資金來源的作用非常有限。一方面，這預示著房地產PE在我國的發展空間較大；另一方面，也折射出房地產PE面臨的一些困境。首先，我國房地產PE并沒有明確的法律地位和相關法律規范，難以形成規模市場。其次，我國缺乏成熟的機構投資者和穩定的資金來源。從國際范圍來看，養老基金是最大且穩定的資金來源，但我國相對應的社保基金投資限制比較嚴格，僅限于銀行存款、買賣國債和其他具有良好流動性的金融工具，其中銀行存款和國債比例不得低于50%；其他機構投資者如保險公司也被限制投資房地產業。此外，房地產PE退出渠道有限，房企上市和公開發行債券的審查嚴格，且耗時較長；而貸款證券化和REITS等國際常見投資渠道，一定程度上限制了房地產PE的發展。

不難看出，房地產PE在政策法規層面仍有諸多限制。但作為房企融資的新興模式，其應更加關注如何通過靈活的資金結構設計，更好地滿足開發過程中的資金需求；同時注重培養專業人才，參與投資項目的監督、指導，促使房企業優化資源配置，提高開發效率。

參考文獻：

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房地產基金范文第5篇

    一、目前我國房地產市場融資狀況

    過去10年里,我國帶有REITs色彩或其過渡產品的實踐在房地產及金融領域不斷進行,如集合資金信托計劃、房地產公司嘗試回購式產權商鋪等都帶有非常強的REITs色彩。實踐的結果也不同程度地改善了房地產企業資金短缺的狀況。

    近年來,在推動城市化進程中,國家實行了寬松的信貸政策,房地產企業融資非常容易,使得近幾年房地產發展迅猛,呈現供需兩旺的市場態勢。經過約5年的高速增長,房地產開發貸款和住房抵押貸款已經占銀行貸款總量相當的比重,房地產金融的風險也越積越高。

    2011年以來,央行存款準備金利率的連創新高,控制了貨幣市場整體的流通規模,直接影響了房地產行業的資金供給量,將會導致許多房產開發商無法再得到充足的信貸資金,一是許多準備開工項目和新開工項目如果自有資本金比重不足將無法開工或停工;二是已經開工建設到中期的項目會出現資金周轉困難;三是對于自有資本金不足,靠銀行滾動貸款方式發展壯大的房地產商,包括一些大型房企,有可能出現由于資金鏈斷裂的局面。回收流動性,房地產宏觀調控主要采取了銀根緊縮的手段,從資金供給與資金需求兩個角度減少了可以流通于房地產行業的資金。

    1.宏觀調控規范了房地產市場,為房地產的良性發展提供了好的平臺。宏觀控制是針對局部地區投資過熱,而不是為了制約其發展。流通在房地產領域里的資金大部分來自銀行,如不進行宏觀調控,局部過熱繼續發作便容易引發金融風險,我國銀行主導型的融資體系不能承擔這樣的風險。所以,宏觀調控在規范房地產行業的同時也將為房地產未來的良性發展提供了一個好的平臺。

    2.宏觀控制使房地產企業融資困難,突顯房地產投融資手段仍十分單一。房地產資金有一半以上來源于銀行,而其他資金來源所占的比例不到10%。銀行基本成了唯一的融資渠道。銀行信貸收緊以后,房地產企業沒有其他融資渠道進行有效的資金補充,大部門房地產企業遭遇資金瓶頸。由此看來,更新房地產行業資金運作理念,使房地產企業產業資本和金融資本有效結合,實現多渠道融資成為了房地產行業發展的必經之路。

    二、中國發展房地產投資信托基金的可行性

    1.在我國居民金融資產中,居民金融資產膨脹和投資渠道不暢的矛盾,已成為中國金融領域的一大主要矛盾。同時,房地產貸款的嚴加控制與房地產行業巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產投資信托基金的設立和發展則可使房地產企業在銀行貸款之外找到一個新的融資途徑,同時也為居民大量金融資產投資提供了多元化的選擇。

    2.信托基金作為一種產權形式,是一種集合投資制度,這一性質要求其必須在充分保護投資者的前提下,將投資收益放在首位。在中國的市場經濟建設中,信托基金的設立已不僅僅是一種金融投資工具,它對于被投資企業及相關行業而言,擔負著推進現代企業制度的形成、推動企業股份改造的創新作用。

    3.房地產投資信托基金具有分散投資,降低風險的基金特點,不會對一個企業投入大量的資金以至取得控股地位,它作為小股東必然更加關注企業的規范化運作,從而對房地產企業的運行起到外部監督的作用。同時,可以優化房地產行業內部結構。房地產投資信托基金在利潤的驅動下將把資金投向具有一定潛力的房地產企業及項目,從而促進房地產企業的優勝劣汰和房地產項目的優化。

    4.中國發展房地產投資信托基金有助于民間資金走上正軌。大量的民間金融資產需要尋找出路,但由于缺乏良好的投資途徑而導致非法集資,地下基金、地下錢莊等不規范的委托理財以及各種炒買炒賣現象盛行,由于其一般數額巨大,并涉及千家萬戶直接的經濟利益,形成一大社會問題,直接影響社會的穩定。而房地產投資信托基金的運營管理是在產權明晰、財務健全、運作透明的條件下進行的,特別是其良好的保值增值特點,有利于引導民間資金脫離地下運營的投資軌道。

    5.我國發展房地產投資信托基金有助于促進證券市場國際化進程。房地產投資信托基金可以通過兩種方式利用外資:一是在設立基金時吸引國外機構投資者的加入,使外資通過信托基金方式投資于國內的房地產市場。二是使房地產投資信托基金上市時公募或上市流通后,由國外機構投資者購買,由于基金的規范運作與國際接軌可以使國外投資者放心地大量投入;不會因大量境外“熱錢”的涌入對國內購買市場造成沖擊;不會喪失對公司特別是國有公司的控制權。

    三、對我國發展房地產投資信托基金的一些建議

    1.建立完備的房地產、信托業法律和法規政策和理論體系。在政策上,建立完善的法律體系,來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。除現有法律法規外,還須制定一些房地產投資信托基金的專項管理措施。

    2.防范運作中的道德風險。借鑒國外經驗,我國可以考慮在開展房地產投資信托業務的信托公司中建立類似的受托人委員會,負責制訂房地產信托基金的業務發展計劃,并且要求受托人與投資顧問和相關的房地產企業沒有利益關系。