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個人轉租合同范文第1篇

轉出租方：(以下簡稱甲方)

受轉租方：(以下簡稱乙方)

根據《中華人民共和國合同法》、《北京市房屋租賃條例》的規定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平和誠實信用的基礎上，經協商一致，就甲方將其依法承租的房屋轉租給乙方使用、收益、由乙方向甲方支付租金等事宜、訂立本合同。

一、轉租房屋的情況

1、甲方依法承租的座落于 市 區 街 號 小區 單元 室的公有居住(公有居住/非公有居住)房屋已(書面告知公房出租人/按房屋租賃合同的轉租約定/征得房屋出租人書面同意)，由甲方將上述承租房屋部分(全部/部分)即 室_______(以下簡稱該房屋)轉租給乙方。該房屋的建筑面積___平方米。

2、該房屋的共用或合同部位的使用范圍、條件的要求;現有裝修、附屬設施和設備狀況，由甲、乙雙方在本合同附件(二)、(三)中予以明確。甲、乙雙方同意附件(二)、(三)作為甲方向乙方交付該房屋和乙方在本合同轉租期滿向甲方交還該房屋時的驗收依據。

二、租賃用途

1、乙方租該房屋的用途為________________。

2、乙方保證，在轉租期間未事先書面通知甲方，并由甲方按租賃合同的約定取得出租人的書面同意以及按規定報經有關部門核準前，不擅自改變該房屋使用用途。

三、轉租期限及交付日期

1、甲、乙雙方約定，甲方于__年__月__日前向乙方交付該房屋。轉租期為__個月。自__年__月__日起至__年__月__日止。甲方保證該轉租期限未超出____(租賃合同/前一個轉租合同)的租期。

2、轉租期滿，甲方有權收回該房屋，乙方應如期返還。在租賃合同約定的期限內，乙方需繼續承租該房屋的，則應于轉租期屆滿前一個星期向甲方提出續租書面要求，經甲方同意后重新簽訂轉租合同。

四、租金、支付方式和期限

1、甲、乙雙方約定，該房屋月租金總計為(__幣)___元。該房屋租金___(年/月)內不變。自第___(年/月)起，雙方可協商對租金進行調整。有關調整事宜由___(甲/乙)雙方在補充條款中約定。

2、乙方支付租金的方式如下：_______。

五、其它費用

在房屋轉租期間，乙方使用該房屋所發生的水、電、煤氣、物業管理、等費用由甲方、乙方共同承擔。其它有關費用另算。

六、房屋使用要求和維修責任

1、在轉租期間，乙方發現該房屋及其附屬設施有損壞或故障時，應用時通知甲方;由甲方按租賃合同的約定進行維修。

2、乙方應合理使用并愛護房屋及其附屬設施。因乙方使用不當或不合理使用，致使該房屋及其附屬設施損壞或發生故障的，乙方應負責修復。乙方拒不維修，甲方或出租人可代為維修，費用由乙方承擔。

3、轉租期間，甲方保證該房屋及其附屬設施和設備處于正常的可使用和安全狀態。檢查養護時，乙方應予配合。如因乙方阻撓養護、維修而產生的后果，則概由乙方負責。

4、在轉租期間，出租人需要對該房屋進行改建、擴建或裝修的，甲方負有告知乙方的義務。具體事宜可由甲、乙雙方在條款中另行商定。

5、乙方需裝修房屋或者增設附屬設施和設備的，必須事先通知甲方，由甲方按租賃合同的約定征得出租人的書面同意，按規定需經有關部門審批的則應報經有關部門核準后方可進行。

七、房屋返還時的狀態

1、除甲方同意乙方續租外，未經甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應按(__幣)____元/天向甲方支付該房屋占用使用費。

2、乙方按本合同約定返還該房屋時，應經甲方驗收認可，并相互結清各自的費用，方可辦理退租手續。

八、解除本合同的條例

1、在轉租期間，租賃合同被解除的，本合同也隨之終止，因本合同終止使乙方遭受損失的，甲方應按月租金的2倍向乙方支付違約金。如支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應負責賠償。但下列情況除外：

(一)該房屋占用范圍的土地使用權依法提前收回的;

(二)該房屋因社會公共利益或城市建設需要被依法征用的或者拆遷的。

(三)該房屋毀損、滅失或者被鑒定為危險房屋的;

(四)甲方已被告知該房屋出租前已設定抵押，現被處分的。

2、甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同。違反合同的一方，應向另一方按月租金2倍支付違約金;給對方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分。

本合同一式兩份。甲乙雙方各執一份，具有同等效力。

甲方(簽章)： 乙方(簽章)：

年 月 日 年 月 日

附件一：房屋交付時裝修、家具、設備情況，返還時狀態及違約責任

個人轉租合同范文第2篇

摘 要：伴隨著房屋中介市場的發展和以轉租為生的“二房東”的出現，“轉租”成為我國房屋租賃市場的一個普遍現象，并且產生了很多的糾紛和矛盾，對社會秩序的維護和穩定形成了很大的影響。特別是在擅自轉租的情況下，次承租人處于轉租關系的薄弱環節，究其原因，與擅自轉租的房屋合同的效力問題關系莫大，因此應當通過確定擅自轉租房屋合同的合法性來保護次承租人的合法權益。

關鍵詞：擅自轉租；擅自轉租合同的效力；擅自轉租合同有效

一、問題的提出

關于擅自轉租的房屋合同的效力問題，在我國司法實踐之中的判決的分歧由來已久，筆者將通過介紹基于同一事實的兩個訴訟引出這一問題。

基本案情：2002年4月21日，傅某將一間車庫出租給駱某作營業房。駱某承租后，對車庫進行了裝潢，改變了車庫的功能。2003年5月25日，駱某未經傅某同意，將該車庫轉租給了汪某開服裝店。2004年2月29日，金某因經營所需，向汪某轉租了該車庫，雙方訂有《房屋轉租協議》1份，約定租期和租金支付方式以被告與原房東所訂協議為準。協議簽訂后，金某按約向汪某支付了轉讓費。2004年6月7日，房東傅某的委托人王意國口頭通知金某出屋，同年7月8日，傅某以轉租未經其同意為由，書面通知金某出屋。

案例一

一審：因雙方協商未成，金某向浙江省紹興市越城區人民法院，要求確認與汪某簽訂的《房屋轉租協議》無效，判令汪某返還其支付的轉讓費29000元及押金1000元。越城法院經審理判決：一、原告金某與被告汪某于2004年2月29日簽訂的《房屋轉租協議》無效；二、被告汪某應于本判決生效之日起十日內將收取的轉讓費36000元和押金1000元返還給原告金某。

二審：汪某不服一審判決，向浙江省紹興市中級人民法院提出上訴。二審中，經法院主持調解，雙方達成如下協議：一、被上訴人金某與上訴人汪某于2004年2月29日簽訂的《房屋轉租協議》無效；二、上訴人汪某返還被上訴人金某轉讓費36000元和押金1000元。

案例二

一審：2005年8月7日，汪某向越城法院要求確認雙方于2003年5月25日簽訂的《房屋轉租協議》和《附加協議》無效，并判令駱某返還轉讓費23123元、押金1000元。判決：一、原告汪某與被告駱某于2003年5月25日簽訂的《房屋轉租協議》和《附加協議》無效；二、被告駱某應于本判決生效之日起十日內將收取的轉讓費23123元、押金1000元返還給原告汪某。

二審：駱某不服一審判決，向紹興中院提起上訴。紹興中院在二審中又查明：案外人金某從被上訴人處轉租之車庫已于2005年5月30日歸還所有權人傅某。紹興中院經審理判決：一、撤銷紹興市越城區人民法院（2005）越民一初字第2151號民事判決；二、駁回汪某的訴訟請求。

再審：在第二個案件作出終審判決后，汪某就第一個案件向紹興中院申請再審，紹興中院裁定第一個案件進行再審，主要理由是：一、合同效力是法律對當事人達成的合意的一種價值評判，應由法院認定，而不屬于當事人自由協商的范圍，該案在調解書主文中對合同效力進行確認不當；二、該案與第二個案件在法律適用上不統一。紹興中院經再審改判駁回金某的訴訟請求。

一個車庫經過兩次轉租牽涉到四個當事人，最后產生了兩次和一次申請再審，這兩個案例將目前司法實踐中關于房屋轉租合同效力的爭議完全體現出來。

二、非法轉租合同概述

（一）房屋轉租的概念

根據我國臺灣學者的定義：“稱轉租者，乃承租人將租賃物之全部或一部復出租于第三人（次承租人），供其使用、收益，第三人則支付租金，而承租人（轉租人）本身并不脫離原租賃關系之謂也。”將這一轉租概念的外延加以限制，房屋轉租是指承租人將租賃的房屋出租給第三人使用收益，而承租人不退出租賃關系的行為。

（二）房屋轉租關系的當事人

房屋轉租關系總共涉及到三方當事人：出租人，承租人（轉租人）以及次承租人，他們三者之間又是相互聯系的。其中出租人和承租人之間簽訂的是原始的房屋租賃合同，這個合同也構成了房屋轉租關系的基礎；承租人和次承租人之間后來簽訂了房屋轉租合同，最終形成了轉租的法律關系。我們都知道合同具有獨立性和相對性，因此房屋租賃合同和房屋轉租合同之間彼此獨立，分別在出租人和承租人以及承租人和次承租人之間發生效力。但是由于轉租合同的特殊性質，二者之間有一定關聯。根據《中華人民共和國房屋租賃辦法》的規定轉租合同的標的物就是原租賃合同標的物的全部或者部分；除轉租雙方另有約定外，轉租合同的到期日受原租賃合同到期日的限制。并且，如果沒有特殊的約定，轉租雙方當事人約定的權利義務，原則上不得超越原租賃合同約定的范圍。簡而言之，三個當事人和兩個合同，構成了房屋轉租法律關系的五個基本要素。

（三）房屋轉租須經出租人同意原則的比較法分析

由于轉租直接關系到出租人的利益，不同國家和地區立法中，根據承租人進行轉租自主程度的不同，大致可以區分為三類：一類是自由主義（或稱放任主義）模式，認為轉租乃承租人的權利，如無禁止性約定，承租人原則上可以轉租。法國民法典、奧地利民法典即采用這種模式。一類是限制主義模式，即規定非經出租人同意，承租人不得轉租。德國民法典、日本民法典即采此見解。還有一類是區分主義模式，區分主義立法模式的做法是根據租賃物的類型的不同適用不同的轉租制度。如租賃物為不動產，不論出租人是否同意，承租人均有權轉租。如標的物為動產，則對轉租加以限制，未經出租人同意，不得轉租。意大利民法典、俄羅斯民法典、我國臺灣地區民法典均采用此種模式。根據我國《合同法》第二百二十四條第一款法條的規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”和《城市房屋租賃管理辦法》第二十七條的規定“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人”可見，我國立法明顯系采限制主義模式。

（四），我國的非法轉租

根據我國法律，轉租按照是否經過出租人的同意可以分為合法轉租和非法轉租即擅自轉租兩類。《合同法》第二百二十四條規定：合法轉租后，原租賃合同繼續有效，承租人對次承租人毀損租賃物的行為負責。因此經過出租人明示或者默示的同意，承租人可以將房屋轉租，此時承租人和次承租人之間的轉租合同有效。那么如果出租人表示不同意轉租或者在出租人不知情的情況下，房屋轉租合同的效力如何呢？《合同法》第二百二十四條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條亦規定，“未征得出租人同意和未辦理登記備案手續，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并可以處以罰款。”由這兩個法條可以看出，我國《合同法》并未明確規定擅自轉租房屋合同的效力問題，而《城市房屋租賃管理辦法》出于審判效率的考慮，將擅自轉租的房屋合同認定為無效。但是由于《城市房屋租賃管理辦法》的法律效力低于《合同法》，而其中涉及的法理觀點，也不為多數法官認同，所以司法實踐之中并沒有完全嚴格依照此辦法判案。

三、擅自轉租合同的效力認定

（一）學界對于擅自轉租合同效力認定的三種不同觀點

1.合同無效說。有學者認為非法轉租合同應屬無效合同。根據前文所述《合同法》第二百二十四條和《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規定未經出租人同意的擅自轉租違反了法律規定，因此合同無效，并且轉租人由于違反了相關的行政規定，甚至有可能面臨行政處罰。《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條將兩者定為主從合同關系，主合同終止，從合同自然隨之終止。

2.效力待定說。認為擅自轉租合同是效力待定的合同的學者認為根據《合同法》五十一條的規定：無權處分的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。非法處分他人財產的行為是效力待定的行為，如果出租人事后追認或者轉租人獲得了房屋的處分權，那么合同有效，反之合同則無效。因此，轉租合同效力待定。

3.合同有效說。持該觀點的學者的理由主要是承租人（轉租人）與次承租人所簽訂的轉租合同屬于負擔行為，自雙方達成合意之時即成立生效。擅自轉租訂立的轉租合同，也不屬于《合同法》第51條所規定的效力待定的情形。租賃合同的實質在于出租人通過合同向承租人讓與租賃物的使用價值，以供其使用收益，無關乎所有權的歸屬問題。由此可見，租賃合同的內容并不涉及財產權的處分，因而擅自轉租行為，并不屬于無處分權的人處分他人財產的行為，所以擅自轉租合同也不因為是無權處分行為而效力待定。

（二）認定非法轉租合同有效的法理基礎

筆者認為，在認定非法轉租合同的效力之時，應當采用合同有效說。

1.對于學者依照我國目前的法律法規認定擅自轉租合同是無效合同的做法不予贊同。

我國《合同法》作為調整合同法律關系的部門法，并沒有明確規定擅自轉租的合同是無效合同，即使是許多學者引用的第二百二十四條，也僅僅是規定了當發生擅自轉租的情形之時，出租人享有解除權，但是這個解除權針對的是原始的房屋租賃合同，而不能涉及后成立的轉租合同。當然也有人會說，如果原始的租賃合同被解除了，那么依附于原合同的轉租合同當然隨之無效。如前文所述，合同具有獨立性，轉租合同和租賃合同之間并不存在依附關系，是相互獨立的，所以即使租賃合同被出租人解除，轉租合同依然因為獨立成立的繼續有效。還有的法官在審判案件之時，嚴格按照《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條的規定，認定擅自轉租合同是無效的行為，其實不然。這個法條成立的基礎在于將擅自轉租合同和原始的租賃合同認定為主從合同的關系，這樣的出發點就是和一般的法學常理相左的，立法者的初衷僅僅是想通過立法將審判的程序簡化統一，卻忽略了民事法律的原理。此外，該辦法的性質實際上是一項行政立法，對于行政法規是否可以認定合同是否有效，筆者不予茍同。并且，合同法第五十二條明確規定了合同無效的五種情形，而非法轉租的合同并不屬于這五種情形之一，因為此也不能判定非法轉租合同的無效。

2.關于轉租行為的性質的界定仍存在不同觀點。

根據德國和我國臺灣的學者的觀點，租賃行為是一種負擔行為，而不是處分行為。因為租賃行為不涉及處分財產，所以租賃合同的成立不要求出租人享有對租賃物的所有權。王澤鑒先生曾提及“租賃行為系負擔行為：買賣及租賃均屬于所謂之負擔行為，又稱債權行為或債務行為，與之應嚴予區別者，系直接引起權利變動之處分行為（物權行為及準物權行為）。”“出租他人之物，其租賃契約之生效所以不因出租人無所有權而受影響，乃是因為租賃契約系負擔行為，處分行為并不包括負擔行為在內，與租賃契約系以物之使用收益為內容，而非在于轉移租賃物之所有權。要言之，出租他人之物，其契約之有效，均不以負擔義務者對標的物有處分權為要件。何則？其理由無他，乃此等契約均屬負擔行為（債權行為、債務行為）非屬處分行為也。”主張非法轉租合同有效說的學者，從物權行為主義學說出發，采用外國和臺灣學者的觀點，認為轉租作為一種實質仍為租賃的行為，不是一種處分財產行為而是負擔行為，因此不能形成無權處分。

主張效力待定說的學者，并不是從合同有效說學者的對立面出發，認為轉租合同是一種物權行為，而是認為但是我國不采用物權行為主義的模式，也不承認有關負擔行為和處分行為的劃分。我國的物權行為和債權行為是相結合的，法律上無權處分中的“處分”采用的是廣義上的處分。各種能夠導致財產權利的設定和轉移的行為，無論是處分他人的財產所有權，還是非法出租和擅自轉租以及在他人財產之上擅自設定質押等，都是對財產所做的一種處置，都可以認為是一種法律上的處分。轉租是一種廣義上的處分行為，并且因為其涉及到擅自處分出租人對于房屋所有權中的占有使用的權能，所以是一種無權處分行為。

3.結論

筆者認為，轉租行為的性質界定不影響轉租合同的效力認定，非法轉租合同的性質應當是合法有效的。

如果按照物權行為主義說，將轉租行為界定為負擔行為，那么轉租合同無論是否經過出租人的同意，都在合同簽訂之時生效，非法轉租合同亦是有效的，在此不予贅述。

如果根據效力待定說的學者的觀點，認為轉租合同是一種廣義之上的無權處分行為，所以要確認非法轉租合同的效力，也就是確定無權處分行為的效力。根據《中華人民共和國合同法》第五十一條的規定，無權處分合同是效力待定的合同，但是這一法律條文的存在，一直以來都飽受質疑。按照《合同法》第五十一條規定，無權處分的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。因此有人認為，根據反面解釋規則，無權處分的人處分他人財產，沒有經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同就應當無效。綜合這兩點得出了無權處分合同是效力待定的合同的結論。《合同法》第五十一條的規定出發點是為了保護物權人的合法權益，維護物權的完整不受破壞，但是認定無權處分合同有效就會對這種保護造成破壞嗎？筆者認為不然。第五十一條的規定，旨在強調在簽訂買賣合同之際，出賣人應當對于標的物享有處分權，但是也沒有明確認定在出賣人沒有標的物的所有權或者事后沒有追認的情況下，無權處分合同是無效的。在2012年最高人民法院頒布的《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款的規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”給予了《合同法》第五十一條以補充，同時也重申了無權處分行為發生后，簽訂的無權處分合同仍然是有效的。如果將擅自轉租行為列為無權處分行為，顯然擅自轉租合同也是有效的。

因此，筆者認為，無論擅自轉租行為是負擔行為還是廣泛意義上的無權處分行為，都應該認定擅自轉租合同的有效性。

四、結語

非法轉租的行為在我國租賃市場繁榮發展的今天，成為十分普遍的現象，但是對于擅自轉租合同的性質，我國立法之上仍然是漏洞，學界三種觀點各持己見，造成了司法實踐之中的混亂，筆者通過此篇拙作論述了個人對于應當認定擅自轉租合同有效的理由，并且認為認定此類合同的合法有效具有十分深遠的意義。首先，認定擅自轉租合同的有效性是對處于最弱勢地位的次承租人的一種保護。其次，承認擅自轉租的有效性具有一定的經濟意義。王澤鑒先生認為，私法上有兩個原則：自由和效率。市場經濟的發展必然要求以最小的成本達到資源的最優配置。轉租作為配置市場資源的一種手段，應當加以鼓勵和引導。因此，確定擅自轉租房屋合同的有效性是十分必要的。（作者單位：中南財經政法大學）

參考文獻：

[1] 黃立主編.民法債編各論（上）[M].北京：中國政法大學出版社，2003.

[2] 王利明.民商法研究（第5輯）[M].北京：法律出版社，2001.

[3] 王利明.民法[M].北京：中國人民大學出版社，2000.

[4] 王澤鑒.民法學說與判例研究（第五冊）[M].北京：北京大學出版社，2009.

個人轉租合同范文第3篇

[關鍵詞]：轉租，同意轉租，自行轉租，優先購買權

一　轉租制度的立法模式

轉租是承租人不退出租賃關系而將租賃物出租給他人使用收益的債的關系。也可以認為，它是承租人不退出租賃關系而將租賃物出租給他人使用收益的行為。它與租賃權的轉讓雖然相似，但性質是不同的。[1-2]由于租賃物的使用收益關乎出租人的直接利益，因此，近現代各國民法在規定轉租制度時，形成了放任主義、限制主義和區別主義三種基本立法模式。

法國、奧地利等國民法采用放任主義（或稱自由主義）立法模式，認為轉租乃承租人的權利，如無禁止性約定，承租人原則上可以轉租。《法國民法典》第1717條第1款規定：承租人有轉租的權利，但租賃契約有禁止約定者，不在此限。法國學說和司法實踐認為，即使當事人之間有禁止轉租的特約，但出租人的拒絕權的行使得有正當理由，否則，即構成權利濫用。[3]依《奧地利民法典》，如對于所有人無害或者契約上未明示地加以禁止的，承租人有轉租權。

德國、日本等國民法采限制主義立法模式，即規定非經出租人同意，承租人不得轉租。《德國民法典》第549條第1項規定：“承租人非經出租人允許，不得將租賃物轉讓于第三人使用，特別是不得將該物轉租于他人。”《日本民法典》第612條第1項的規定為：“承租人非有出租人的承諾，不得將其權利轉讓，或將租賃物轉租。”

意大利、俄羅斯及我國臺灣地區民法采取區別主義的立法模式，即區別不同情況或放任轉租或限制轉租。《意大利民法典》第1549條規定：“除有相反的約款，承租人有將承租物讓渡他人的轉租權，但未經出租人的同意不得轉賣契約；涉及動產物時，轉租應當由出租人授權或者與慣例相符。”第1624條還規定，產生孽息的物品租賃“未經出租人同意，承租人不得將租賃物轉租”。1996年施行的《俄羅斯民法典》（第二部分）第615條第2項規定：除本法典、其他法律或者其他法律文件另有規定外，在征得出租人同意后承租人有權將租賃物轉租。第631條第2項則“禁止將依據動產租賃合同交付給承租人的財產轉租”。而對于交通工具，《俄羅斯民法典》第638條第1項及第647條第1項規定：如果租賃合同無另外約定，承租人有權不經出租人同意將交通工具轉租。我國臺灣地區民法對房屋轉租采取放任主義，而對房屋以外的租賃物的轉租采取限制主義。其民法第443條第1項規定：“承諾人非經出租人之承諾，不得將租賃物轉租于他人，但租賃物為房屋者，除另有相反之約定外，承租人得將其一部轉租于他人。”之所以對房屋轉租采取放任主義態度，是因為“依吾國習慣，房屋向得為轉租”。[4]

我國民法對于轉租向來采取限制主義態度。原《經濟合同法》第23條第3款規定：“承租方因工作需要，可以把租賃物轉讓給第三方承租使用，但必須事先征得出租方的同意。”《廣東省城鎮房屋租賃條例》第25條規定：“經出租人同意，承租人可以將租賃房屋的一部分或者全部轉租給第三人。”《合同法》的專家建議稿采取的是我國臺灣地區民法的立法模式，該建議稿第222條第1款規定：“承租人非經出租人同意，不得將租賃物轉租于他人。但不動產租賃，除合同有相反約定外，承租人得將租賃物之一部轉租。”[5]學說上亦有贊同我國臺灣立法例者。[1]至《合同法》草案面向全國征求意見時，對于轉租的規定就是《合同法》第224條的規定，即：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”可見，我國現行法對于轉租完全是限制主義的立法模式。依《合同法》之規定，轉租有同意轉租與自行轉租之分。同意轉租即經出租人同意的轉租，為合法轉租，自行轉租即承租人未經出租人同意的轉租。

二　同意轉租的成立及其效力

在同意轉租的場合，轉租的成立須有二個要件：一是轉租人與次承租人之間有轉租合同；二是轉租人需經出租人同意。在實踐中，易發生爭議的問題在于后者。其一，出租人的同意是否應在轉租合同訂立之前。其二，出租人的同意采取何種方式。其三，出租人的同意是否包括轉租的期限。日本判例及學說認為，無論是轉租合同訂立之前或者之后，出租人均可同意。史尚寬先生亦持同樣的看法。[3]事前同意的情形下，授權式的概括同意或者針對特定第三人的個別同意，均無不可。事后的同意，本質上為追認。追認采取明示的方式是毋容置疑的，默示是否可以構成追認的表示方式，值得研究。由于追認是出租人的權利，出租人既有明示表示的自由，也有沉默（不作為的默示）的自由，因此，其沉默不應當視為追認的意思表示。但是，作為與沉默相對應的另一類默示-作為的默示，（注：在我國民法學上，一些學者認為默示即沉默。但從最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意義（試行）》第66條的規定看，默示包括沉默和行為的默示（推定形式）。）則應認其為出租人的追認方式。比如出租人接受了次承租人增加或減少租金的請求。至于轉租的期限，從民法理論及國外立法例分析，轉租合同的期限應不得長于租賃合同的期限。[1]當出租人以明示方式同意轉租并明確轉租期限長于原租賃期限時，基于合同自由原則，除法律有明文禁止外，當認其有效。只是，在原租賃合同終止時，轉租合同轉化為普通的租賃合同。依此同理，出租人的推定同意亦然。

存在的問題還有，承租人在征求出租人是否同意轉租的意見，出租人拒絕同意時，承租人可否終止租賃關系。對此，《德國民法典》采取了肯定的態度，認為在不存在與第三人本身有關的重大原因時，承租人可能以在遵守法定預告解約通知期限的情況下通知終止租賃關系。（注：詳見《德國民法典》第549條第1項。）轉租同意與否當然是出租人的權利，但承租人因某種原因不愿直接對租賃物使用時，除牽涉到與第三人本身的重大原因外，賦予承租人于法定程度下的租賃合同終止權，體現了合同正義，值得肯定。

在同意轉租的情形下，轉租關系具有三方主體：出租人、承租人與次承租人。從而形成了如下的法律效力：

（1）轉租對承租人與次承租人之間的效力

轉租的成立使承租人與次承租人之間發生租賃關系。此種租賃關系與普通租賃關系并無不同，承租人為出租人，次承租人為承租人。從德國、日本的學說及判例來看，在出租人和承租人之間的租賃關系與承租人同次承租人之間的租賃關系同時終止時，次承租人可直接將租賃物返還給出租人。[3]其性質屬于次承租人代替承租人的返還。當次承租人取得租賃物的所有權而與出租人混同時，一些學者認為轉租合同終止，但原租賃合同仍有效。[3]筆者認為，當轉租合同的終止日期先于原租賃合同的終止日期時，上述觀點是正確的，而當轉租合同終止日期與租賃合同的終止日期為同一時間時，應當使租賃合同與轉租合同同時消滅，即不使承租人的租賃權再存續下去。

（2）轉租對出租人與承租人之間的效力

出租人與承租人之間的租賃關系不因轉租而有影響，但學說及國外立法例肯定：因可歸責于次承租人的損害，由承租人向出租人負賠償責任。[3]《德國民法典》第549條第3項規定：“承租人將使用權讓與第三人時，即使出租人允許其讓與，承租人對于在使用權因可歸責于第三人的事由而產生的損害，仍負其責任。”相類似的規定還可見于該法第589條第2項。《瑞士債務關系法》第264條第2項及我國臺灣地區民法第444條第2項的規定與此類似，只要次承租人應負責任的所生損害，不問承租人是否有過失，概由承租人負賠償責任。我國《合同法》第224條的規定亦與此相同。

（3）轉租對出租人與次承租人之間的效力

從本來的意義說，轉租的成立，并不致使出租人與次承租人之間發生直接的法律關系。但各國立法為保障出租人的利益，遂強使出租人與次承租人發生一定的直接的法律關系。這些直接的法律關系，因立法的規定而有差異。

根據《德國民法典》第549a條的規定：如果承租人根據租賃合同的內容，應將租賃物經營性地轉租給第三人，則在租賃合同終止后，出租人加入到由承租人與第三人的租賃關系所產生的權利義務關系中去；偏于對第三人不利益的約定無效。同法第555條第3項還規定：“承租人將租賃物轉讓于第三人使用的，在租賃關系終止后，出租人也可以向第三人要求返還。”學說上認為，承租人與次承租人的返還義務為連帶債務，[3]但如果經出租人同意，次承租人在超過原租賃合同期間仍占有使用租賃物時，則出租人與次承租人直接成立租賃關系。[3]此說有理。

根據《瑞士債務法》第264條第2項、第261條第2項、第272條第2項的規定，出租人可直接使次承租人負有不以許可之外的方法對租賃物進行使用的義務，若次承租人繼續違反此項義務時，出租人可直接終止轉租契約并請求損害賠償；出租人不得直接請求次承租人向其支付租金，但對于次承租人所攜入之物，在承租人權利所及范圍內享有留置權；除基于所有權外，對于次承租人并無直接請求返還租賃物的權利。學說上認為，由于承租人亦有使次承租人依出租人許可之方法使用租賃物的義務，因此，對于依許可方法使用租賃物的義務，出租人和承租人為連帶債權人，同時，承租人和次承租人亦為連帶債務人。[3]此論堪值贊同。

《意大利民法典》第1595條規定了出租人與次承租人之間接的關系：“沒有侵害承租人權利的出租人可以就次承租租金直接對承租人提出訴訟，在提出訴訟請求時次承租人可以就次承租租金直接對承租人提出訴訟，在提出訴訟請求時次承租人亦是債務人的，將被強制履行轉租合同所產生的所有義務；除依據地方慣例之外，次承租人不得對預付租金提出抗辯；在次承租人沒有損害轉租人的權利的情況下，租賃合同的無效或解除，對次承租人亦有約束力，出租人與承租人之間的已生效判決，對次承租人亦有約束力。”

《日本民法典》第613條第1項有較寬泛的規定：“承租人違法將租賃物轉租時，轉租承擔人直接對出租人負擔義務。于此場合，不得以預付租金對抗出租人。”因此，次承租人對于出租人并無租賃合同上的權利。另外，日本判例認為，因原租賃合同期滿或因承租人不履行債務而致出租人終止租賃合同時，次承租人不得對出租人主張租賃權，但因承租人拋棄租賃權或經出租人與承擔人合意而終止租賃合同時，則這種終止對次承租人無對抗力。[3]

關于轉租對出租人與次承租人之間的效力，我國《合同法》未予規定。為更好地保護出租人的利益，我國合同法實踐應當借鑒上述各國的規定及學說觀點。

三　自行轉租的法律后果

在放任主義立法模式的國家，依其立法本意，承租人的自行轉租在未違反禁止性約定或者對于租賃物的所有人無害的前提下屬于合法行為，其法律后果當與同意轉租相同。而承租人違反特約或轉租對租賃物所有人有害，則轉租與限制主義、區別主義立法模式中的非同意轉租法律后果相當。因此，本文所謂的自行轉租即指此二種情形，并且，依法國、德國等國通例，承租人的家屬、傭雇人、親屬、至密的朋友對租賃物的使用，不包含在其中。

我們需要研討的第一個問題是承租人與次承租人的行為的效力問題。關于此點，法、德、意、日、俄等國民法及我國臺灣地區民法均無明文規定，我國《合同法》也僅規定“出租人可以解除合同”。學說上認為，此種情形下，承租人與次承租人之間的租賃合同成立并生效，與一般租賃合同效力并無二致。[3]依合同自由原則及合同的相對性原理，似可認為自行轉租關系僅為承租人與次承租人之間的關系，雙方合意的達成即成立合同。但是，承租人畢竟是未經出租人的同意而再次出租租賃物，其合同的效力受到出租人意志的約束。根據我國《合同法》第224條第2款的規定，發生自行轉租時，出租人可能解除合同，也可能不解除合同。出租人不解除合同時，轉租關系仍然存續，不致受到影響；而當出租人解除合同時，轉租合同是否亦因此而同時終止呢？答案應當是肯定的。由于次承租人與出租人并無直接的租賃關系，次承租人自然無權要求出租人承擔違約責任。至于次承租人是否可向承租人提出請求，則應視次承租人是否為善意而定。次承租人知道或者應當知道承租人未取得出租人的同意而仍與之訂立轉租合同的，應無權要求承租人承擔違約責任。只有在次承租人不知或不應當知道承租人未取得出租人的同意，即誤信承租人的轉租為同意轉租的，承租人才應對次承租人負違約責任。并且，自次承租人一旦知道轉租為非同意的轉租時起，即應賦予承租人的轉租合同解除權。

另一個問題是承租人與出租人之間的法律關系問題。承租人自行轉租，本質上為違約行為，此時，采限制主義和區別主義立法模式的國家或地區均允許出租人解除租賃合同。（注：參見《德國民法典》第550條，《日本民法典》第612條第2項，我國《合同法》第224條第2款，我國臺灣地區民法第443條第2款等等。）若依嚴格主義解釋，只要承租人有自行轉租的行為存在，出租人即有權解除合同。如此，對出租人利益的保護的確十分有利。假若承租人僅以租賃物的一部分轉租，出租人是否得解除整個租賃合同？又假若出租人是在轉租關系終止后才發現承租人自行轉租，出租人是否仍可以解除合同？日本判例采取肯定說，而不少學者主張否定說。[3]筆者認為，合同以誠實信用為理念，自行轉租本身即有違背誠實信用的嫌疑，我國的合同司法實踐宜采用日本判例的觀點。

再者，承租人自行轉租，是否構成侵權行為，亦值得探討。王澤鑒先生認為，當出租人為租賃物的所有權人時，承租人的轉租構成對出租人所有權的侵權行為。[6]上述觀點值得商榷。因為出租是物之所有權人（僅討論所有人以自有物出租這種情形）通過合同將租賃物的占有、使用、收益權能移轉給承租人，而其自己僅保留處分權能并收取租金以為其他權能移轉之代價，當承租人自行轉租時，盡管出租人與承租人之間的誠信程度受到動搖，租賃物的占有層次增加、受損可能性加大，但承租人應就租賃物的損害向出租人負賠償責任。因此，出租人的所有權難說受到了侵害。因此，對于出租人的此種侵權損害賠償請求權不宜支持。

另外，承租人自行轉租時，其收取的租金是否為不當得利，德國學說多采肯定說，[6]王澤鑒先生主張否定說。[6]筆者亦認為否定說較為科學。出租人通過租賃合同收取租金而使承租人對租賃物為占有、使用、收益，承租人的自行轉租，其租金的收取，是其使用、收益的變相形式而已，出租人的租金并不因此而受損害。可見，承租人取得的租金并非毫無法律依據，同時又不損害他人利益（尤其是次承租人的利益），與不當得利的構成相去甚遠。

第五個問題是出租人可否直接對次承租人主張妨害排除請求權。由于轉租是承租人的擅自行為，因此，次承租人所享有的次租賃權不能對抗出租人。但日本判例和德國學說認為，出租人可以不終止租賃合同而以自己享有所有權為依據向次承租人主張排除妨害。[3]史尚寬先生對此持相反觀點。[3]筆者認為史尚寬先生的觀點值得肯定。因為，出租人不終止租憑合同時，次承租人的租賃權基于承租人的租賃權而發生，其對租賃物的占有、使用、收益是租賃權人的讓渡，（注：該處的收益是指對租賃物直接支配而取得收益，出租人的收益權已通過收取租金得到了實現。）依合同的相對性，出租人不得直接排除次承租人對租賃物的占有、使用、收益。

四　房屋轉租中的優先購買權問題

在房屋租賃關系中，《德國民法典》及我國《合同法》均規定：出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優先購買的權利。（注：參見《德國民法典》第570b條第1項，我國《合同法》第230條。關于我國審判實踐中如何確定“同等條件”的內涵，詳見王利明：《物權法論》，第788頁。）在房屋轉租關系中，次承租人是否亦享有優先購買權呢？各國民法與我國《合同法》均無明文規定，值得研討。

分析次承租人是否享有優先購買權，重要的是弄清優先購買權制度的功能。從本質上說，優先購買權是對出賣人的所有權所施加的負擔。但其設立目的，在于保護買受人獲得某物的特殊利益，而保護買受人的這一利益，不僅有利于權利人個人而且對經濟秩序的穩定發展具有十分重要的意義。[7]眾所周知，在租賃關系中，所有權的占有、使用、收益權能是與所有權相分離的，在現實社會生活中，租賃房屋者，要么是無房者或者在該地無房者，要么是租房用來從事營業，承租人對房屋的使用往往有一個較長的過程始得達成其租賃房屋的目的，因此，在所有人出賣房屋時，賦予房屋的實際使用人以優先購買權，就可以使房屋的所有權與使用權統一于一個主體，穩定物的使用關系。換言之，優先購買權制度的功能主要在于保護標的物實際占有使用人的利益。

由此可以認為，在同意轉租的情形下，次承租人應享有租賃房屋的優先購買權，并且還要優先于承租人的優先購買權；在自行轉租的情形下，出租人解除租賃合同的，次承租人的優先購買權便無從談起，出租人不解除合同的，次承租人不得享有優先購買權。所以，出賣人于適法的期限內為通知義務時，通知次承租人即可，不必同時又通知承租人。

現在的問題是，假若出租人于適法的期限內僅通知了承租人而未通知次承租人，承租人取得了房屋的所有權后，如何對次承租人予以救濟。

有一種觀點認為，如果嚴格適用“買賣不得擊破租賃”規則，次承租人仍是繼續依租賃合同對房屋加以利用，即使其優先購買權未得到尊重，但對其未有任何損害[8].這種觀點顯然是不妥當的。[8]誠然，依“買賣不得擊破租賃”規則，次承租人仍繼續享有租賃權，但買受人（承租人）可能不遵循“買賣不得擊破租賃”規則，次承租人欲實現自己的租賃權，得費很大的精力和財力去尋求公力救濟，在訴訟效率不理想的情況下，他得付出相當大的訴訟成本，因此，不能認為其未受損害。更為重要的是，優先權制度的設立不僅在于穩定占有、使用關系，更在于保障權利人優先得到房屋的所有權，它和“買賣不得擊破租賃”規則的設立目的并不完全相同。

既然次承租人享有優先購買權，在出租人未履行適法的通知義務而將房屋賣給承租人之后，若其欲以同等條件優先購買，自然可以請求法院確認該買賣合同無效。法院一旦確認，即使出租人與承租人已辦理了房屋所有權登記手續，由于登記的基礎和條件不復存在，因此應予撤銷。（注：次承租人不主張優先購買權的，基于“不告不理”原則，法院不應當主動否定該買賣合同的效力。）

在次承租人優先購買權受到損害的情況下，如何對其進行賠償，也是值得研究的。關鍵的問題在于怎樣確定次承租人的損害。由于優先購買權是一種物權期待權，[8]對它的侵害乃是對權利人期待利益的損害。次承租人準備購買而支出的費用以及為主張優先購買權而尋求公力救濟所支付的合理費用，當屬可計算的利益損害，應由出租人賠償。

「參考文獻

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[6]　王澤鑒。民法學說與判例研究（第4冊）[M].自行出版，1994。

個人轉租合同范文第4篇

合同中應寫明出租人和承租人的姓名及住址等個人情況。

2、住房具體情況住房的具置，寫明住房的確切位置，如位于某路某號某室；住房面積；住房裝修情況，簡要說明住房的墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛生間的裝修情況；配備設施和設備，簡要列舉住房內出租人為承租人準備的家具、家用電器、廚房設備和衛生間設備等；住房的產權及產權人，寫明這套住房為何種產權，產權人是誰，出租人與產權人的關系及是否得到產權人的委托出租住房。

3、住房用途主要說明以下兩點：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合住；住房是僅能用于居住，還是同時可以有其他用途，如辦公等。

4、租賃期限

由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時間內又要尋找新的房客，雙方都需要有一段比較穩定的時間，所以需要在合同中約定一個期限。在這個期限內，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之后，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續租賃這套住房，則要提前通知出租人。經協商，出租人同意后，承租人可繼續租賃這套住房。如承租人要搬走，但是沒有找到合適的新住處，出租人應酌情延長租賃期限。

5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協商確定，在租賃期限內，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清較長期限的房租，可以和出租人討價還價，要求給予一些優惠。但從承租人的經濟承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經濟負擔相對較小。

6、住房修繕責任出租人是住房的產權人或產權人的委托人，所以修繕住房是出租人的責任。承租人在租賃前應對住房及其內部設施進行認真檢查，保證自己今后能夠正常使用。如果在正常使用過程中住房或設施損壞，承租人應及時通知出租人請物業管理公司予以維修。但如果是因為承租人使用不當而造成損壞的，由承租人負責維修或賠償。出租人無力對住房進行修繕的，承租人可與其共同出資維修，承租人負擔的維修費用可以抵償應交的租金或由出租人分期償還。

7、住房狀況變更承租人應該愛護住房和各種設施，不能擅自拆、改、擴建或增加。在確實需要對住房進行變動時，要征得出租人的同意，并簽訂書面協議。

8、轉租的約定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉租取得租金收入。由于這種轉租行為影響到出租人的利益，所以雙方應該在合同中對轉租加以規定。如果允許轉租，雙方可以協商確定一個分享轉租收入的比例；如果不允許轉租，而承租人擅自轉租，出租人則有權終止租賃合同。

9、違約責任在簽訂合同時，雙方就要想到可能產生的違反合同的行為，并在合同中規定相應的懲罰辦法。例如，如果承租人不按期交納房租，出租人可以提前終止合同，讓其搬離；如果出租人未按約定配備家具等，承租人可以與其協商降低房租等。

個人轉租合同范文第5篇

住房情況

住房的具置，寫明住房的確切位置，如位于某路某號某室；

住房面積

住房裝修情況，簡要說明住房的墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛生間的裝修情況；

配備設施和設備，簡要列舉住房內出租人為承租人準備的家具、家用電器、廚房設備和衛生間設備；

住房的產權及產權人。寫明這套住宅為何種產權，產權人是誰，出租人與產權人的關系及是否得到產權人的委托出租住房。

住房用途

主要說明以下兩點：

住房是用于承租人自住，承租人一家居住，還是允許承租人或家庭與其他人合住。

住房是僅能用于居住，還是同時可以有其他用途，如辦公等。

租賃期限由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時間內又要尋找新的房客，雙方都需要又一段比較穩定的時間，所以雙方需要在合同中約定一個期限。在這個期限內，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之后，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續租賃這套住房，則要提前通知出租人。經協商，出租人同意后，承租人可繼續租賃該套住房。如承租人要搬走，但是沒有找到合適的新住處，出租人應酌情延長租賃期限。

房租及支付方式

住房租金由出租人和承租人協商確定，在租賃期限內，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清較長期限的房租，可以和出租人討價還價，要求給予一些優惠。但從承租人的經濟承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經濟負擔相對較低。

住房修繕責任

出租人是住房的產權人或產權人的委托人，所以修繕住房是出租人的責任。承租人在租賃前應對住房及其內部設施進行認真檢查，保證自己今后能夠正常使用。如果在正常使用過程中住房或設施損壞，承租人應及時通知出租人請物業管理公司予以維修。但如果是因為承租人使用不當而造成損壞的，由承租人負責維修或賠償。出租人無力對住房進行修繕的，承租人可與其共同出資維修，承租人負擔的維修費用可以抵償應交的租金或由出租人分期償還。

住房狀況變更

承租人應該愛護住房和各種設施，不能擅自拆、改、擴建或增加。在確實需要對住房進行變動時，要征得出租人的同意，并簽訂書面協議。

轉租的約定

有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉租取得租金收入。由于這種轉租行為影響到出租人的利益，所以雙方應該在合同中對轉租加以規定。如果允許轉租，雙方可以協商確定一個分享轉租收入的比例；如果不允許轉租，而承租人擅自轉租，出租人則有權終止租賃合同。

違約責任

在簽訂合同時，雙方就要想到可能產生的違反合同的行為，并在合同中規定相應的懲罰辦法。例如，如果承租人不按期交納房租，出租人可以提前終止合同，讓其搬離；如果出租人未按約定配備家具等，承租人可以與其協商降低房租等。