摘要：房地產開發項目的成功，取決于項目前期策劃的準確定位和后續工作的有效執行，因此，做好項目前期定位策劃工作是房地產項目成功的重要條件。本文從房地產項目前期定位策劃工作存在的主要問題入手，對其工作內容和要點進行了分析和研究。

關鍵詞：房地產項目；前期策劃；定位

房地產項目前期策劃是在房地產項目開發前期，通過對市場環境的深入研究分析，在有效運用各種資源的基礎上，圍繞著項目預期目標對項目開發的實施方案與具體措施提出合理、可行的設計建議的工作，其內容主要包括定位策劃、產品策劃和投資策劃。其中，定位策劃是房地產項目前期策劃的核心和本源，是房地產項目策劃的出發點和回歸點。房地產項目前期定位策劃工作的根本任務是了解目標市場上的競爭者產品所處的位置和項目自身的條件，為本項目產品創造出獨特的市場位置，并為目標客群提供差異化的產品或服務。

1房地產項目前期定位策劃工作中存在的主要問題

1.1目標客群的選擇出現偏差

主要表現為前期定位策劃工作中的目標市場選擇出現偏差，無法形成有效客群，導致項目定位與市場需求發生偏離。問題的產生原因主要有三個方面：一是前期調研不夠深入、系統，對項目本體情況、項目所處區域情況、市場環境條件、競品情況等方面的調研過程存在缺陷，資料搜集不夠全面，使定位缺乏科學、現實的市場導向；二是房地產市場細分不夠合理，缺乏對市場“同質化”產品和企業自身產品研發能力等方面的認識，沒有對產品的市場影響力做出準確判斷；三是在把握目標客群的動態變化方面經驗不足，缺乏分析預測的能力。

一、宏觀經濟對房地產市場影響分析

1.政策對房地產市場的影響分析。在當前世界各國的經濟體制當中，不管是市場還是政府部門占據主導地位，其都沾有混合經濟的色彩。世界很多國家都是以市場經濟作為主導，當市場經濟失效之后，政府部門會通過宏觀調控的手段，對市場進行一定程度上的調節，促使其回歸正常發展。政府部門在市場干預時，其干預的程度與市場的發育程度相關。我國的房地產市場發展起步較晚，市場經濟發展不夠完善，房地產市場出現了比較明顯的波動，例如在市場運行過程中，存在著很多不規范的行為。對此，政府會通過政治、法律、經濟等各方面的手段，對房地產市場進行調節，保證市場經濟的良好運行。

2.景氣周期對房地產影響分析。在市場經濟的運行過程中，存在著大量的周期循環，上到國家經濟，下到私營企業，都有很多循環。由于房地產的投資數額很大，循環周期也很長，所以其過程中也存在著很多的風險。對此，房地產企業應當掌握最新的市場動態，對市場環境保持高度的敏感，才能有效的避免風險，提高收益。當消費市場發生轉變的時候，房地產企業應當抓住機會，才能在市場經濟下贏得先機。

二、前期策劃階段房地產消費者行為模式

1.消費行為描述分析。房地產消費者購買行為描述可以將其簡單的描述為5W和1H，其中5W分別表示為：誰來買房子，什么地方買房地產，為什么買房地產，買什么樣的房地產以及什么時候買房地產。1H表示為：通過何種方式購買房地產。

2.對消費行為過程的分析。在市場經濟當中，消費者在決定購買時所進行的不只是單獨的行為，而是一連串具有關聯的行為。消費者在選擇購買房地產時，往往會首先進行認知、評價、評價、決策，然后才能確定購買。在認知過程中，消費者可能產生的后續購買行為都是以購買動機為基礎的。因此想辦法激發消費者的購買動機，是十分重要的。對此，房地產企業在進行前期策劃的時候，要細致的分析和探討消費者的實際需求，如何充分的引起消費者的購買興趣，激發其購買動機。

一,房地產市場營銷的概念

(一)房地產市場營銷的概念

房地產市場營銷是市場營銷的一個重要分支.房地產市場營銷與其他市場營銷一樣,也是個人和集體通過一系列的活動,特別是某些創造性的活動,同別的個人和集體交換產品和價值,以實現其經營目的的一種社會過程.可見,房地產營銷的實質是以消費者對各類房地產商品的需求為出發點,企業通過有效地提供住宅,辦公樓,商業樓宇,廠房等建筑物及相關服務來滿足消費者生產或生活,物質和精神等的需求,以獲取一定利潤的一種商務活動.與一般商品市場營銷相比,房地產市場營銷的主要特點是其交換對象的特殊性,房地產市場營銷的客體是房地產物質實體和依托物質實體上的權益等,因此,房地產市場營銷既有其特點,同時市場營銷的一般原理也能在房地產領域得到很好的運用.

現代市場營銷已經從商品交換過程發展到以商品交換為核心的各項相關活動中,涵蓋了企業生產經營的各個環節.市場營銷作為一門獨立的學科,在經濟發達的國家是從20世紀50年代開始趨于成熟,在我國則是在20世紀80年代中期以后才在不少行業中得到廣泛的推廣和應用.

(二)房地產市場的特征

由于房地產市場營銷是面向房地產市場的一種商務和管理活動,因此,必須充分認識房地產市場的特點,以便為有效管理和組織市場營銷活動服務.作為整個市場體系的組成部分,房地產市場具有以下主要特點.

內容摘要:本文對房地產投資風險的特征進行分析,并總結了目前房地產投資中存在的風險,提出了在房地產投資中應該如何規避風險的相關對策。

關鍵詞:房地產投資風險

房地產投資風險的主要類型

(一)外部風險

1.宏觀經濟風險。宏觀經濟風險對于每個房地產投資企業都是不可幸免的。譬如說,當經濟衰退,處于低速消沉時,社會對消費的需求也會大幅度減縮,這其中當然包括房地產。更有甚者,每當經濟陷于低谷,消費減縮時,受沖擊最大的往往是如汽車、房地產之類的長線耐用消費品,這時人們會修正在經濟景氣時制訂的消費計劃,推遲或干脆取消對耐用消費品的購買。社會風尚如此,造成房地產市場一時供大于求,房屋價格亦連連下跌。

2.財政利率風險。財政利率風險多來自于利率波動的影響,因為很多人買房并不是全額付款,一般都會利用杠桿原則向金融機構申請抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升,投資人所需要負擔的貸款利息就可能是樓價本身的價值,此種情形對于一些財力有限的投資人來說,無疑是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地產。當然如銀行收回抵押房地產可以得到貸出款項的話,則投資人無須再負擔任何責任。然而,假如房地產市場正處于低潮,銀行在拍賣房地產時仍得不列足夠的款項償還抵押貸款時,則投資人仍需負一定責任。所以,投資者在策劃置業計劃和議價房地產時,必須把利率波動因素考慮進去。

【摘要】在現代化社會的快速發展中，我國市場經濟建設日益完善，市場營銷在很大程度上決定著企業的發展，有助于企業合理定位，滿足社會各界的消費需求，實現市場經濟的預期目標。現階段，我國房地產行業發展十分迅速，這就在很大程度上增加了對市場營銷人才的需求，房地產行業的市場營銷人員不僅需要掌握市場營銷理論，還應該具備較高的職業能力。基于此，文章主要研究了以就業為導向的《房地產市場營銷》課程設計方案等相關內容。

【關鍵詞】就業導向;房地產市場營銷;課程設計

引言

隨著中國城鎮化建設的快速發展，房地產已作為國民經濟發展的支柱產業，在社會各個領域的發展中發揮著十分重要的作用，這就對房地產經營管理人員提出來更高的要求，其不僅具備較高的綜合素質，還應該掌握房地產市場營銷相關知識和實踐操作能力。《房地產市場營銷》課程具有較強的實踐性，但很多學生的實踐經驗不足，導致學生無法理解并掌握《房地產市場營銷》課程理論知識，這就要求教師將教學重點放在實踐教學過程中。

1.《房地產市場營銷》課程開發的基本思路

通過學習德國雙元制職業教育經驗、現代化高校教育最新成果，以就業為導向的課程方案設計理論得到了大家的廣泛關注。在《房地產市場營銷》課程方案的改革過程中，教師應該結合房地產企業的實際情況和高等教育的特點，將各個項目作為教學案例，明確知識點的可行性。一般而言，課程方案開發的方案主要有以下類型：