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第一章總則

第一條為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，為居民創(chuàng)造安全、整潔、文明、舒適的居住環(huán)境，依照國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條本條例所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)的房屋及其附屬的設施、設備和相關(guān)場地。

本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主（業(yè)主委員會）委托，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，提供相關(guān)服務的活動。

本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

本條例所稱使用人，是指非業(yè)主的使用人。

本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立能獨立承擔民事責任從事物業(yè)管理、服務的組織。

第三條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的城市住宅區(qū)的物業(yè)管理。

新建住宅區(qū)和配套設施比較齊全的城市舊住宅區(qū)，鼓勵實行物業(yè)管理。

配套設施不齊全的舊住宅區(qū)，由當?shù)厝嗣裾M織整治，創(chuàng)造條件逐步實行物業(yè)管理。整治期間房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)單位組織自治管理。

第四條物業(yè)管理可以實行物業(yè)公司管理和業(yè)主自營式管理等多種管理模式。

鼓勵物業(yè)管理向社會化、專業(yè)化、市場化方向發(fā)展，提高物業(yè)管理水平。

第五條省人民政府建設行政主管部門是全省物業(yè)管理的行政主管部門。

設區(qū)市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理的主管部門由本級人民政府確定。

各級人民政府的有關(guān)部門按照各自的職責，負責做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第六條業(yè)主的權(quán)利：

（一）參加業(yè)主大會，享有表決權(quán)；

（二）享有業(yè)主委員會成員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作和物業(yè)管理企業(yè)的服務活動，對服務活動有評議權(quán)；

（四）依據(jù)合同約定要求相應的服務及其他權(quán)利；

（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條業(yè)主的義務：

（一）遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章；

（二）執(zhí)行業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關(guān)決議、決定。

（三）按照物業(yè)管理合同按時繳納物業(yè)管理服務費；

（四）正確處理供水、排水、通行、通訊、通風、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生等方面的相鄰關(guān)系；

（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務。

第八條業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，業(yè)主人數(shù)較多的可以按照比例推選業(yè)主代表組成業(yè)主代表大會（業(yè)主大會和業(yè)主代表大會以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）。

每個住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的范圍由設區(qū)市或縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門根據(jù)省物業(yè)管理主管部門的有關(guān)規(guī)定劃定。

第九條業(yè)主大會履行下列職責：

（一）選舉或撤換業(yè)主委員會成員；

（二）審議通過或者修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，聽取并審議業(yè)主委員會的工作報告和經(jīng)費預算執(zhí)行情況的報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

（四）討論確定物業(yè)管理合同；

（五）決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)以及本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的其它重大事項；

（六）討論決定業(yè)主委員會專職、兼職人員的職數(shù)及報酬。

第十條住宅區(qū)實行物業(yè)管理的，應當成立業(yè)主委員會。

設區(qū)市或者縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門應當指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會。

第十一條業(yè)主大會每年至少召開一次。

召開業(yè)主大會應當有過半數(shù)以上的業(yè)主出席。業(yè)主的投票權(quán)數(shù)按一戶一票權(quán)數(shù)計算；法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

業(yè)主大會的決定，應當經(jīng)出席會議的三分之二以上的業(yè)主表決通過。

第十二條業(yè)主可以書面委托人出席業(yè)主大會。

首次以后的業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集。業(yè)主委員會認為必要，或者經(jīng)百分之十以上業(yè)主提議，應當召開業(yè)主大會，討論業(yè)主大會職權(quán)范圍內(nèi)的事項。

第十三條業(yè)主委員會是業(yè)主大會產(chǎn)生的業(yè)主自治組織，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益，對業(yè)主大會負責。

業(yè)主委員會在業(yè)主大會授權(quán)范圍內(nèi)的民事責任由全體業(yè)主共同承擔。

第十四條業(yè)主委員會應當維護業(yè)主的權(quán)益，履行下列職責：

（一）召集和主持業(yè)主大會，報告物業(yè)管理實施情況；

（二）草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程和物業(yè)管理合同并報業(yè)主大會審查通過；

（三）提出選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)方案；

（四）依照國家和本省有關(guān)規(guī)定，提出住宅共用部位、共用設施設備維修基金的續(xù)籌方案，對物業(yè)管理企業(yè)使用維修基金的情況進行監(jiān)督；

（五）審議物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度物業(yè)管理計劃和管理服務的重大措施；

（六）收集和反映業(yè)主、使用人對物業(yè)管理工作提出的意見和建議，監(jiān)督、支持物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；

（七）執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決議、決定；

（八）對業(yè)主公約和物業(yè)管理制度的執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查；

（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十五條一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員一般應當由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔任。

業(yè)主委員會成員的數(shù)量根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模，一般由五人以上的奇數(shù)業(yè)主組成。業(yè)主委員會的主任和副主任由業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會委員的任期為兩年，可以連選連任。

第十六條業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會的決定和章程規(guī)定召開會議。會議必須由過半數(shù)成員出席，所做決定必須經(jīng)全體成員三分之二通過。

第十七條業(yè)主委員會開展活動所需的費用，經(jīng)業(yè)主大會審核通過后，由全體業(yè)主分擔。

第十八條業(yè)主公約和業(yè)主大會作出的決定應當及時公布，并對全體業(yè)主和使用人具有約束力。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將業(yè)主公約作為轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件，對受讓人或者承租人具有同等約束力。新業(yè)主須在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)后三十日內(nèi)告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

第三章物業(yè)管理企業(yè)與服務

第十九條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）依照物業(yè)管理合同和國家及本省的有關(guān)規(guī)定制定物業(yè)管理制度；

（二）根據(jù)物業(yè)管理合同和本省有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務費用；

（三）勸阻、制止違反物業(yè)管理制度的行為，并對妨礙正常的物業(yè)管理行為造成的損失要求賠償；

（四）要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；

（五）根據(jù)業(yè)主和使用人的需求依法開展多種經(jīng)營和專項服務。

第二十條物業(yè)管理企業(yè)的義務：

（一）履行物業(yè)管理合同，提供物業(yè)管理服務；

（二）接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督，聽取業(yè)主、業(yè)主委員會和使用人的意見，改進和完善管理服務工作；

（三）定期公布物業(yè)管理服務費用和代管的住宅共用部位、共用設施設備維修基金的收支賬目，接受質(zhì)詢和審計；

（四）接受物業(yè)管理主管部門的指導和監(jiān)督；

（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其它義務。

第二十一條物業(yè)管理企業(yè)超越合同約定范圍對業(yè)主有償服務的，應當征得服務對象的同意。

物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設施。

第二十二條物業(yè)管理服務分為基本服務和特約服務，實行物業(yè)管理的住宅區(qū)都必須保證基本服務。特約服務由業(yè)主或者業(yè)主大會決定。

基本服務是指本條例第二十六條規(guī)定的事項，其標準由市或縣人民政府制定。

特約服務的內(nèi)容和標準由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主雙方約定。

第二十三條新建住宅區(qū)在業(yè)主大會成立前，建設單位可以選聘物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)進行前期物業(yè)管理。

新建住宅出售時，購房人與物業(yè)管理企業(yè)應當簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。

業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會的決定或者授權(quán)及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面物業(yè)管理合同。

物業(yè)管理合同對全體業(yè)主具有約束力。

第二十四條業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)可以采用招標的方式。

第二十五條物業(yè)管理合同一般包括下列主要內(nèi)容：

（一）當事人和物業(yè)的基本情況；

（二）物業(yè)管理服務事項和服務質(zhì)量要求；

（三）物業(yè)管理服務費用的標準和收取辦法；

（四）維修資金的管理和使用要求；

（五）合同的期限、合同終止和解除的約定；

（六）違約責任和爭議的解決辦法；

（七）當事人約定的其他事項。

第二十六條物業(yè)管理合同中應當約定的物業(yè)管理服務事項包括：

（一）住宅自用部位和自用設備的日常維護；

（二）住宅共用部位的日常維護和管理；

（三）住宅共用設施設備及其運行、使用的日常維護和管理；

（四）環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通等協(xié)助管理的事項；

（六）車輛停放及場地管理；

（七）業(yè)主和使用人委托的其他管理服務事項。

第四章物業(yè)的使用與維護

第二十七條新建物業(yè)在規(guī)劃建設時，應當規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理配套設施。

新建住宅小區(qū)在綜合驗收時，應有房地產(chǎn)管理部門參加。

第二十八條物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)管理項目時，開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列物業(yè)檔案資料：

（一）工程規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)和設備竣工圖；

（三）附屬配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；

（四）單項工程竣工驗收證明材料；

（五）物業(yè)管理所需的其他檔案資料；

物業(yè)管理合同終止后，物業(yè)管理企業(yè)應當將前款規(guī)定的物業(yè)檔案資料移交給業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會指定的其他物業(yè)管理企業(yè)。

第二十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)或者改變房屋外貌，擅自改變住房用途；

（二）占用、損壞或者擅自移動房屋共用部位、共用設施設備；

（三）未經(jīng)有關(guān)部門批準搭建建筑物、構(gòu)筑物和其他設施；

（四）攀折花木，損壞園林藝術(shù)雕塑或者其他綠化美化設施；

（五）隨意堆放、傾倒垃圾、排放污水和其他廢棄物；

（六）產(chǎn)生噪聲的活動；

（七）堆放易燃、易爆、劇毒和放射性物品；

（八）違反國家和本省有關(guān)規(guī)定及業(yè)主公約在建筑物、構(gòu)筑物上開設門窗或者張貼、涂寫、刻畫；

（九）違反物業(yè)管理制度擺設攤點，停放機動車輛；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。

第三十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變使用性質(zhì)。確需改變的，應當報城市規(guī)劃等有關(guān)部門批準。

第三十一條任何單位和個人不得擅自占用或者挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因進行住宅維修等特殊情況確需占用或者挖掘的，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議，并在約定的時間內(nèi)恢復原狀。

第三十二條利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅設置戶外廣告等經(jīng)營性設施，應當征得有關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意，并向業(yè)主委員會繳納相關(guān)費用，用于住宅共用部位、共用設施設備維修。

第三十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政公用設施和相關(guān)設備設施，按規(guī)定應當由市政、供水、供電、供氣、通訊、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門維修養(yǎng)護的，原有職責和養(yǎng)護渠道不變。相關(guān)部門委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修養(yǎng)護的，應當支付維修養(yǎng)護費用。

第三十四條物業(yè)管理企業(yè)對住宅的共用部位、共用設施設備進行維修時，有關(guān)業(yè)主和使用人應予以配合。

業(yè)主、使用人對住宅的自用部位、自用設備進行維修時，不得影響住宅的共用部位、共用設施設備的使用功能。

第三十五條業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋，應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章有關(guān)規(guī)定，并事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人，并對其裝飾裝修活動進行監(jiān)督。發(fā)現(xiàn)違反本條例行為的，應當及時勸阻，對不聽勸告的應書面報告有關(guān)部門。

第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應當從收取的物業(yè)管理服務費中安排一定比例的費用作為住宅共用部位、共用設施設備維修基金。

維修基金屬全體業(yè)主所有，專項用于住宅的共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修和更新、改造；動用維修基金需經(jīng)業(yè)主大會決定。

維修基金的籌集、使用和管理的具體辦法，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五章物業(yè)管理費用及專用房屋

第三十七條物業(yè)管理服務收費，應當遵循合理、公開、公平以及與服務水平相適應的原則。

物業(yè)管理基本服務費實行政府指導價，特約服務費由雙方約定。

確定政府指導價，應當依法舉行價格聽證會，并予以公布。

第三十八條物業(yè)管理服務費用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理合同的約定向業(yè)主收取。

業(yè)主與使用人約定由使用人繳納費用的，從其約定，但業(yè)主負有最終繳納責任。

開發(fā)建設單位未售出、租出的住宅，物業(yè)管理服務費用由開發(fā)建設單位承擔。

第三十九條在前期物業(yè)管理期間，房屋交付使用前所發(fā)生的物業(yè)管理費用，由開發(fā)建設單位承擔。

第四十條實行物業(yè)管理的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位向業(yè)主和使用人收取費用，應當收費到每一住戶或者使用人。

上述單位委托物業(yè)管理企業(yè)代收費用的，雙方應當簽訂有償服務合同。

第四十一條新建商品住宅出售單位應當按照國家和本省規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔住宅的保修責任。

開發(fā)建設單位委托物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)保修期內(nèi)的保修義務的，應當按約定支付保修費用。

維修責任人未委托的應當采取必要措施保證保修義務的履行，在緊急情況下，使用人不能及時找到維修責任人的，可以約請物業(yè)管理企業(yè)維修，物業(yè)管理企業(yè)應當及時受理，維修費用由保修義務責任人承擔。

第四十二條開發(fā)建設單位在移交城市住宅區(qū)時，應當向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房和商業(yè)用房，移交的比例由各設區(qū)市人民政府確定。

移交的物業(yè)管理用房和商業(yè)用房按成本攤?cè)肷唐贩吭靸r的，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有，物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房應當支付使用費。

商業(yè)用房和住宅區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)營收入的共用設施設備和場地對外租賃，由業(yè)主大會決定，其經(jīng)營收入歸全體業(yè)主共有，用于補貼住宅區(qū)的物業(yè)管理服務費用。

第六章法律責任

第四十三條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反本條例的規(guī)定或者損害公眾利益的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會違反本條例的規(guī)定開展活動或者不能正常履行職責的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令其停止活動，進行整改，由責任人承擔責任，直至宣布解散、重新選舉業(yè)主委員會。

第四十四條擅自擴大收費范圍、提高收費標準的，由縣級以上人民政府價格主管部門根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理合同，業(yè)主委員會或業(yè)主可以依照合同的約定依法追究其民事責任。

第四十五條單位和個人擅自占用或者挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令改正，造成損失的，應當承擔賠償責任。

物業(yè)管理企業(yè)對住宅的共用部位、共用設施設備進行維修時，因相鄰業(yè)主、使用人阻礙維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當承擔修復或者賠償責任。

第四十六條業(yè)主、使用人對住宅的自用部位、自用設備進行維修時，影響住宅的共用部位、共用設施設備的使用功能或者造成毗連房屋損壞的，責任人應當承擔維修或者賠償責任。

第四十七條開發(fā)建設單位未依照本條例的規(guī)定向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期提供物業(yè)管理用房，或者繳納在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)購買物業(yè)管理用房的價款。情節(jié)嚴重的，可以吊銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。

第四十八條違反本條例規(guī)定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，應退還本息，賠償損失。依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十九條業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定繳納物業(yè)管理服務費用的，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法向人民法院提起訴訟。