小產權房屋買賣合同
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小產權房屋買賣合同范文第1篇
第一，根據北京市建委發出購房風險提示指出，“使用權”、“鄉產權”、“小產權”的房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。
第二，像小產權中的“鄉產房”、“村產房”等并沒有國家的產權證書，只有鄉政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現糾紛，缺少法律支持。
第三，購買鄉產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。
嚴格來說，小產權房包括：已購公房，鄉產房和使用權房。根據這些房屋性質的不同，在房產轉讓時也會區別對待。“已購公房”，購房人只要補齊土地出讓金，也就是購買房款的1%，就可以等同為商品房上市出售。“鄉產權”，歸農村集體所有，產權關系很難改變，很難過渡為完全產權，否則將會動搖國家的土地制度。而對于“使用權”房來說，上市出售則會有一線希望，因為，國家也在一直提倡并做著改革試點的努力。
小產權房屋買賣合同范文(1)出賣人(甲方)：________________村委會
買受人(乙方)：______________________
身份證號碼：_______________________
一、甲方自愿將位于________市________區________街道________小區拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣________元整的價款出售給乙方。乙方首付人民幣________元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為________元，需于____年____月至____年________月壹年內付清，每個月的支付期限為月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保證定金___萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、自甲乙雙方簽訂協議乙方交付首付款后 年內甲方和村委會應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。
四、本合同簽訂后，甲方對房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同生效之日，甲方和村委會保證乙方享有居住權利和使用權并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個人和組織沒有債務和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》或《出租合同》;
六、違約責任
1、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失，。
2、甲方應當于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權和使用權，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣____元。
3、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日___%計算的違約金給甲方。逾期超過__個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的__%作為甲方的損失賠償金。
4、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
6、自合同生效之日起________年內，產權證和土地證因為甲方的原因不能辦理，甲方應支付乙方違約金人民幣________元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產權證因為甲方的原因仍然不能辦理，每逾期 天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。
7、如果因為本合同第五條的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權仍在繼續的，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣________元。
七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的可以向法院或仲裁機構進行起訴或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。
九、本合同一式____份，甲乙雙方見證人各執一份
甲方：________________乙方：________________見證人：______________
____年____月____日
小產權房屋買賣合同范文(2)出賣人(甲方)：____________身份證號碼：____________________
買受人(乙方)：____________身份證號碼：____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于____市_______區__________的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣_____仟____佰_____拾____萬_____仟____佰____拾____元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室______號_______平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金________元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對__________________的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責任
1、甲方應當于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣________元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第_______種方式解決。
1、提交______________仲裁委員會仲裁。
2、依法向____________區人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式三份，甲乙方各執一份，見證人各一份。
甲方：____________乙方：____________見證人：__________
簽訂日期：____________________
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責任
1、甲方應當于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣________元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第_______種方式解決。
1、提交______________仲裁委員會仲裁。
2、依法向____________區人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式三份，甲乙方各執一份，見證人各一份。
小產權房屋買賣合同范文第2篇
身份證號碼：
買受人(乙方)：
身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室__號__平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對__的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責任
1、甲方應當于2014年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣_________元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_______個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向__區人民法院。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執一份，見證人各一份。
甲方： 乙方： 見證人：
小產權房屋買賣合同范文第3篇
一、小產權房向城鎮居民轉讓的合同效力
目前該種情況，在實踐中普遍的認定為合同無效。而在理論上，國內較多的學者對合同的效力持肯定態度。筆者持合同無效論，主要基于以下幾個理由：
（一）違反我國相關法律規定
《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條第6項規定：“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。”根據這一規定得知，轉讓的房產必須是依法登記且具有完整權屬證書的。而小產權房是建立在農村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產權，根本無法進行登記領取權屬證書。
（二）違反我國房地一體主義
我國《物權法》第146條規定：建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。該條規定主要是指國有建設用地流轉原則，它表明房地產所有權轉讓之時，房產之上的土地所有權也隨房一起轉讓，該原則的實行，避免了我國房產交易市場出現混亂局面，維護了房產市場的穩定。對于這一原則對集體土地上的房屋買賣同樣適用。而小產權房恰恰違反了這一原則，根據我國土地管理法的相關規定：農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。故小產權房流轉中城鎮居民根本無法取得土地的所有權，使得房地分離，較易產生糾紛。
二、小產權房向其他集體經濟組織成員轉讓的合同效力
針對這一情形，實踐中多數判定為合同無效，但筆者認為合同應認定為有效，主要基于以下理由：
（一）基于公平正義原則
國家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農民最基本的生存及生活居住權，體現了國家對弱勢群體的保護傾向。但與此同時，這也恰恰是限制了農民應享有的同城鎮居民一樣的權利，“農民與城鎮居民”，對稱謂及身份的區別本身就是違反公平的體現。為了農民的身份，他們無法享受房屋及土地所帶來的升值利益，他們與國家一樣擁有土地，但無法同國家一樣買賣土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護著，而是被禁錮在了這片土地上。
（二）維護農民合法收益權
基于我國現有規定及我國國情，允許小產權房在市場隨意流轉勢必將造成我國房產市場的混亂，引發各方利益矛盾沖突。但完全限制小產權房的流轉則是對公平原則的違反，農民對土地可以占有、使用，因無處分權而無法像城鎮居民一樣獲得房屋升值所帶來的利益，在目前我國現實情況之下雖不能立即實現同城市房地產一樣的大市場，但筆者認為可以嘗試在各集體經濟組織之間開拓一個獨立的小市場，允許各集體經濟組織之間的房屋進行自由流轉，使集體經濟組織的成員也能收獲房產所帶來的利益。
三、小產權房在理論界和審判實務上的合同效力
理論界的爭論和審判實務上的分歧固然跟個人的認識有關，但是追根問底是小產權房的轉讓合同問題涉及到國家土地政策，是一個兼具私法、公法性質的問題。單從合同角度上看這是單純私法領域調整的范疇，另外從國家的土地政策上我們又可以看出這又受到公權力的約束。私法以追求公平與正義為目標，公法以追求效率為價值取向。由于主管范圍、價值目標等不同，私法與公法在調整同一社會現象時難免發生沖突。但是，筆者認為無論是理論觀點還是審判實務的認識，判斷小產權房買賣合同效力完全是一個歸于是私法領域的民法問題，應當以現有的相關法律規范《合同法》、《物權法》作為討論基礎，以民法領域自身的規則作為判斷準繩。
四、房屋合同無效后的利益平衡
由于小產權房的交易不在少數，其中涉及多方之間的利益，易引發多種矛盾。因此，在解決小產權房的問題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。
（一）責任比例的確定
實踐中多數情況下是因房價的不斷增長使得賣方反悔而向法院主張房屋買賣合同無效，小產權房交易之時必然是雙方合意的結果，但賣方因利益驅使，違反當初協議，這是對誠實信用原則的違背，但是否能因賣方對誠實信用的違背而判定賣方承擔主要責任呢？筆者認為這是不妥的。小產權房買賣合同簽訂之時，雙方都明知這一行為在我國存在違法情況，即都存在過錯，雙方過錯大小應相同，不能因為房價的大幅增長而讓賣方承擔更重的過錯責任，因此，筆者認為在合同無效的情況下雙方仍是承擔相同的過錯責任。
（二）實際操作
既然雙方是同等責任，合同無效后，首先考慮的應是恢復原狀，即房款返還，房屋歸還。如果買房人使用房屋期間對房屋進行了修葺或裝修等，可以按照添附的原理處理，賣房人取得利益，應補償買房人因此支付的費用。當然，若買房人在居住期間對房屋造成一定的損害，也應對賣方遭受的損失進行賠償。對于房價的上漲，在房屋合同簽訂之時是雙方都不可預見的，房價是市場經濟作用的結果，雙方對此均無需承擔過錯責任。因此，合同無效引起的房屋返還，其中的房屋升值利益應當歸房屋所有人所有，即賣方所有。作為房屋的買方，明知小產權房先天不足而選擇購買，承擔房屋返還的風險應是其可以預見到的。當然，其因買房失去的一部分存款利息，筆者認為是可以向賣方主張承擔的。
在我國房屋被賦予了很多社會意義，房屋不僅是居住場所，也體現為居住人的財產、社會依附關系。尤其是房屋買賣大多發生在幾年甚至十幾年前，經過多年的經營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩定的社會關系，在認定小產權房買賣合同的效力上不應一刀切地認定無效，農村私有的合法的房屋買賣合同有充分可以認定為有效的理由，其效力應認定為有效為宜。在實務中我們不僅應當嚴格依據《合同法》的立法精神和規定，也要從尊重歷史、照顧現實和維護交易秩序的穩定和安全的角度出發，區分認定此類合同的效力，達到化解糾紛，維護社會穩定和發展，實現裁判的法律效果和社會效果有機統一。
小產權房屋買賣合同范文第4篇
【關鍵詞】小產權房； 原因； 現狀； 解決。
1993 年來自河北的畫家李某心懷對藝術和夢想的追求來到北京，想找一個寧靜的地方，從事專業繪畫。經人推薦，她來到了小有名氣的“畫家村”宋莊。恰巧宋莊辛店村村民馬某有一套閑置的老房子要出售，李某便立即買下并于2002 年7 月1 日與馬某簽訂了房屋買賣合同，以 45000 元買下了馬某的正房、廂房和院落，馬某還將集體土地建設用地使用證也交給了李某。在該房屋買賣合同上，有買賣雙方的簽字和辛店村大隊的蓋章，見證人是村副書記郭某和康某。在宋莊辛店村有將近 50 個和李某有相同買房經歷的藝術家。但是 2006 年 10 月，這樣寧靜的生活出現了危機。一個自稱是馬某的朋友的人來到李某家，并說是代表馬某來向李某要回其賣出的房屋，并說他們的房屋買賣合同無效。但是李某立即回絕了此人。見李某不同意，馬某的妻子便前去與李某協商，并說可以給李某 70000 元作為補償，李某仍然拒絕了她。
于是馬某于 2006 年 10 月向法院起訴狀告李某，要求確認法院他與李某之間的房屋買賣協議無效，并要求李某返還其房屋。2007 年 7 月一審法院判決如下： 李某是外來人，按照我國法律規定不得買賣農村集體經濟組織成員的住房，因此判決李某和該集體組織村民馬某簽訂的房屋買賣合同無效，并責令李某一家在法院判決生效 90 天內騰退房屋，與此同時，馬某要付給李某夫婦 93808 元的補償款。
我國小產權房問題由來已久，上案中畫家村事件更是小產權房案件的典型代表。隨著我國新農村建設，土地經營權流轉和城市化進程的快速發展，越來越多的農村居民涌入城市，使得城市房價步步高升，商品房價格更是久升不降。在此種情況下價格相對低廉的小產權房變得炙手可熱。然而現階段我國的小產權房還存在諸多問題亟待解決。
一、小產權房概述。
（ 一） 小產權房的概念。
所謂小產權房（ 又叫鄉產權房） ，是指在農民集體所有的土地上開發建設用于銷售的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證由鄉政府或村政府頒發而不是由國家房管部門頒發。小產權房并不是一個法律上的概念，而是人們在社會實踐和市場交易中一種不成文的約定俗成的稱謂。
（ 二） 小產權房的分類。
第一種小產權房： 在政府出讓或劃撥的土地上，未按原先規劃的用途開發或利用，且將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，有潛在產權糾紛可能的房屋。
第二種小產權房： 在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發和買賣，銷售個軍人以外的其他地方居民的房屋。
第三種小產權房： 占用集體土地或耕地違法建設在農民集體土地上用于商品住宅銷售的或由村集體或農民自行組織建造銷售給集體以外其他人的房屋。
（ 三） 小產權房的現狀和國家的相關政策。
我國各地都存在小產權房，在建的已建的不計其數。根據相關機構調查顯示，北京、上海和一些珠三角地區城市的小產權房所占比例驚人。其中深圳的小產權房面積占城市住房總面積高達 40% － 50%，而廣州的小產權房出租則占了其房屋出租面積的 50%以上。
國家相關部門近些年相繼了有關小產權房的各項政策，但各地小產權房仍有難以遏制之勢。2007 年，國家相繼嚴禁違規開發小產權房和購買小產權房的“風險提示”； 2008 年，國土資源部發出的通知中明確表明不允許任何機關為小產權房辦理任何產權證明； 2009年，國土資源部下發的通知中仍然重申堅決叫停各種小產權房； 2012年，國土部表示將限期處理土地閑置等違法違規類案件，包括重點處理小產權房問題。2012 年 9 月，北京市開始試點清理小產權房。
二、小產權房興起的原因。
（ 一） 城鄉二元土地制度的影響。
我國對城市國有土地和農村集體土地采取不同的政策，城市國有土地通常進行市場定價，而農村集體建設用地的土地使用權流轉和價格機制尚未形成。國有土地建設用地使用權的取得通常是劃撥、出讓或拍賣招標等方式取得，而農村村民宅基地使用權的取得是有集體經濟組織依法無償分配的。
（ 二） 居高不下的商品房價格。
近些年來，全國各大城市的商品房價格只升不降，即使按揭貸款買房已經十分普遍，但仍有許多人無力承擔如此之高的房價。與此同時，價格相對低廉的小產權房讓想買房的人看到了希望。同樣是普通住宅，小產權房的價格只有相同位置的商品房價格的 40% － 60%。一時間小產權房熱銷起來。
（ 三） 相關法律規定的欠缺和漏洞。
我國法律雖規定“農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護”，但法律對于農民在舊宅基地上再建樓房，把空置的部分賣給集體以外人的行為沒有明確規定，中間有許多法律空白或缺陷。根據現行的法律原理，法無明文規定即為不禁止。所以人們也就鉆了法律的漏洞。新出臺的《物權法》并沒有限制農村集體土地使用權的流轉，也沒有規定禁止小產權房。
（ 四） 小產權房的出現有利于抑制商品房房價和保障住房需要。
小產權房價格低，它的大量存在會一定程度上起到抑制商品房價格的作用，促使開發商調整相關政策。目前市面上小產權房數量很大，對緩解緊張的城市住房問題、保障住房需要，緩解了政府為居民提供住房的壓力。這就讓小產權房有了其存在的價值。
三、購買風險。
（ 一） 小產權房沒有國家房管部門頒發的房產證。
因為小產權房是在集體土地上建設的，而我國法律規定“農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護”，不允許用于銷售。所以小產權房的買賣是不受法律保護的，這種買賣行為基本上是無效的。而且正因為它不能確權發證，在交易時相比其他合法商品房交易要付出許多額外的交易費用，這期間可能會引發各種糾紛。將來出售或者遺贈給子女時也會有很大麻煩。
（ 二） 安全沒有保證、配套設施不全面。
由于小產權房主要是集體組織或村民自行建造或者由一些開發商投資建造出售的，建成的房屋沒有相關部門檢驗和監督，大多會因偷工減料或技術不佳、材料質量低劣而不合格甚至存在很大的安全隱患，住房安全得不到保障。加上其價格低廉，相關配套設施比如車庫、天然氣和物業管理都基本沒有。雖然人們買房是為了有個遮風擋雨的家，但至少要住得放心，住得安心。
（ 三） 得不到拆遷補償。
小產權房本身就是不合法的建筑，其買賣過程是違法的無效的，其買賣行為是不受法律保護的，在拆遷時也會被當作政府規定范圍以外的違章建筑，如果與國家的規劃相沖突，很可能會被強制拆除，而其買主也得不到拆遷補償費。
四、小產權房的解決建議。
（ 一） 解決城鄉二元土地制度和農村集體土地使用權流轉制度。
城鄉二元土地制度是小產權房產生的主要原因之一，雖然現狀是我國法律限制或禁止農村集體土地用于非農建設用地，但是眼下隨著城市化和新農村建設的進行，城市國有土地已經滿足不了建設和住房需要了。所以近年來國家大量征收集體土地轉化為國有土地之后再出讓或劃撥給地產開發商進行建設。但是這種做法使國家耗費了大量財力物力，使得土地流轉的過程更加復雜，而農民的切身利益和征收補償也沒有很好的落實。在解決好集體土地使用流轉的基礎上，繼續探尋統一城鄉土地制度的路子，讓農村集體土地和城市國有土地統一市場，同地同價，解決小產權房與商品房的價格差異。
（ 二） 完善相關立法和集體土地登記管理制度。
首先應該出臺一些整治和規范小產權房的專門性法律法規，具體規定小產權房的概念和范圍，說明其是否存在不合法之處和買賣行為是否有效、不受法律保護等，同事也要表明國家對小產權房的治理態度和政策。其次應該修改相關法律。雖然規定農村集體土地不能用于非農建設，農民對集體土地有宅基地使用權和土地承包經營權，享有占有、使用、收益的權利，但是沒有處分權，只能在集體組織成員內部流通，這樣使得集體土地上建設的房屋不能充分流通無法實現土地資源價值、房屋價值和農民利益的最大化。因此，相關法律可以修訂為： 對在集體土地上建設的房屋銷售轉讓時，將該房屋下的土地使用權一并轉讓，這樣就有利于保障房屋的產權。最后，加強對集體土地的登記管理，在集體土地上建造房屋的，向集體組織繳納一定的集體土地使用金。
（ 三） 針對不同情況，具體問題具體分析。
在不違反國家規劃的地區，對小產權房在實行補交土地出讓金的相關手續后，按經濟適用房的相關政策確權發證，但不允許直接在市場上交易。已建好或出售的小產權房只要不是在耕地上建設的，可以讓開發商或買房人補交土地出讓金或相關土地價款，完成征地過程后可發給相關產權證。
五、結語。
面對我國小產權房的現狀，要全面分析其利與弊，慎重權衡各方利益，找出正確的解決方向和方法。
參考文獻：
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小產權房屋買賣合同范文第5篇
關鍵詞：小產權房；耕地；宅基地；其他集體建設用地；法律處置
中圖分類號：D922.3文獻標識碼：A文章編號：1003—0751（2012）06—0075—05
“小產權房”不是法律層面上的規范用語，而是一個民間俗稱，一般是指建造在農民集體所有的土地之上、并不具有國家統一發放的房屋所有權證和國有土地使用權證的商品房。隨著近年來我國城市化進程的加快和城鎮房價的飆升，“小產權房”因其價格低廉而備受市場青睞。雖然“小產權房”的銷售可以起到抑制商品房價格及緩解中低收入者住房困難的作用，但不可否認，“小產權房”的出現至少會產生以下負面影響：一是侵占了農地；二是減少了國家稅收；三是擾亂了房地產市場；四是減損了法律公信力。①總體而言，“小產權房”的存在弊大于利，處置現有的“小產權房”已迫在眉睫。目前，面對“小產權房”的熱銷現象，政府相關部門一再“叫停”，法院在審理此類糾紛中也基本上確認房屋買賣合同無效，某些地區的“小產權房”甚至已被強行拆除。在理論界，學者們對“小產權房”的處置問題產生較大分歧。根據“小產權房”背后之集體所有土地性質的不同，可以將其大致分為耕地之上的“小產權房”、宅基地之上的“小產權房”及其他集體建設用地之上的“小產權房”三類。耕地、宅基地及其他集體建設用地的用途不同，現行法律為之配置的法權類型也不相同，在其上建造“小產權房”的違法程度及社會不良后果也因而不同，因此，應當根據“小產權房”背后的土地性質來分類處置之。
一、耕地之上的“小產權房”之處置
為了優化生態環境及確保糧食安全，我國現行法律不僅嚴格限制農用地轉化為建設用地，而且規定了全球最為嚴格的耕地保護制度。2008年9月國家監察部、人力資源和社會保障部及國土資源部聯合出臺的《違反土地管理規定行為處分辦法》中規定，對一年度內違法占用耕地面積占新增建設用地總面積的比例達到15%以上的地區，可以啟動司法程序追究當地政府主要領導的法律責任。可見，我國現行法律對占用耕地建設“小產權房”是嚴令禁止的。遺憾的是，現實中占用耕地建造“小產權房”的現象屢禁不止。許多學者認為我國應守住18億畝耕地紅線，占用耕地建設“小產權房”的行為嚴重違反了我國耕地保護制度，應一律拆除這類“小產權房”。②也有學者認為，雖然占用耕地建造的“小產權房”不合法，但對其處置應視情況而定。一些建設規模較大、主要由中低收入人員購買用于自住的“小產權房”，全部予以拆除的成本較高，對此可依據比例原則，在耕地保護區域可調整的情況下，通過政府征收集體土地的方式予以認可。③
對于第一種觀點，筆者不敢茍同。毋庸置疑，對處于城市邊緣地帶、正在建設的“小產權房”采取拆除的辦法，不僅可以維護法律的權威，而且可以確保耕地不會大面積減少。然而，我國“小產權房”問題由來已久，不少占用耕地建設的“小產權房”不僅已出售、入住，而且近年來城市化進程的加快已使其處于國有土地（主要由農村集體所有土地經過征收轉化而來）和集體建設用地之上的合法建筑物的重重包圍之中。對于此類“小產權房”，采取“一律拆除”的簡單處置辦法，至少存在以下弊端：第一，農地的非農利用具有不可逆轉性，加之土地利用較一般物之利用具有更為強烈的互依性即土地使用類型的聚集、兼容性，因而輕率地拆除“小產權房”，不僅土地本身可能因無法恢復農用或恢復成本過高而不得不被閑置，而且周邊其他建筑的經濟功能會因此衰退。即使拆除“小產權房”后土地可以恢復農用，周邊建筑的經濟功能不會衰退，也會因該土地已處于合法建筑群（合法建筑不能拆除）的包圍中而無法實際用于農業生產，或拆除成本太高而不具有可行性。第二，大量“小產權房”的拆除可能會造成大批中低收入的小產權房主“無家可歸”，從而誘發社會不穩定因素。第三，“小產權房”的大規模拆除及隨之而來的大批居民的搬遷不僅需要較高的行政執法成本，浪費了大量建筑材料，而且會造成嚴重的環境污染。可見，主張一律拆除耕地之上的“小產權房”之建議并不具備實踐操作性。
第二種觀點對將耕地之上的“小產權房”予以“合法化”的理由及具體辦法未加詳述，但其提出的“國家征收轉化法”這一處置路徑極具啟發意義。筆者認為，對于耕地之上的“小產權房”的處置應視具體情況而定。對于處于城市邊緣地帶、尚在建設的“小產權房”可以一律拆除，而對于建設在耕地之上的已出售甚至已入住的“小產權房”，尤其是已處于合法建筑物重重包圍之中的“小產權房”，可以通過國家征收農村集體土地的方式予以認可，使其轉化成“大產權房”。或許有學者認為此種方案存在以下弊端：第一，“國家征收轉化法”有違《憲法》和《物權法》確立的征收須為公共利益目的的原則④；第二，“國家征收轉化法”使得“國家在決定是否征收土地問題上陷于被動，“小產權房”建造者有“先斬后奏”的行為傾向。⑤筆者認為，第一種擔憂大可不必：從立法層面上看，雖然我國《憲法》、《土地管理法》、《物權法》都規定土地征收應基于公益之目的，但現行法律至今沒有明確界定“公共利益”的內涵，因而從嚴格意義上講，“國家征收轉化法”并不一定違反公益；從執法層面上看，由于現行法律規定除興辦鄉鎮企業、建造農民住宅、建設鄉村公共設施、發展公益事業等少數情形外，其他建設用地應一律使用國有土地，所以土地征收的公益目的在實踐中其實很難得到實現，征收農村集體土地建設商品房因而成了很多地方的通行做法。“現實的做法只不過是在‘公共利益’的標題下，允許為經濟建設而征收征用土地，即從實踐上已對‘公共利益’有所突破。”⑥當然不可否認，通過國家征收農村集體土地的方式認可“小產權房”的辦法確實使國家在決定是否征收土地問題上陷于被動，學者們的第二種擔憂不無道理。然而，對“小產權房”的處置是對土地利用違法行為的糾偏與修正，任何“事后性”的糾偏與修正都不可能不帶來一定程度的不良社會后果，從這個角度看，“國家征收轉化法”是權衡利弊后的一種比較現實的選擇。
或許有人擔心，“國家征收轉化法”會造成耕地乃至農用地的銳減，以及建設用地規劃指標和年度計劃指標的失控。筆者認為，“國家征收轉化法”確實可能產生此類弊端。不過，這種弊端完全可以通過以下措施得以消除：第一，嚴格實施《土地管理法》第31條規定的“耕地占補平衡”制度，盡可能避免或消除因小產權房的“合法化”而致耕地減少的不良后果。可以通過三種途徑實施耕地占補平衡制度：其一，在本區域范圍內開墾數量和質量相當的耕地。其二，實行城鄉建設用地增減掛鉤，即通過農民新居建設和集體建設用地整理復墾，將節省出來的農村建設用地指標有償轉移給“小產權房”“合法化”的地區。⑦其三，采取“地票”交易的做法，實現農村建設用地指標的跨地區轉移。⑧如此不僅可以實現耕地占補平衡，而且“捎帶地”實現了土地增值利益分享，有利于區域經濟均衡發展。第二，逐年削減各省建設用地年度計劃指標，消除建設用地計劃指標超出之不良后果。根據《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的相關規定，我國對建設用地實行計劃管理。這種計劃管理主要是通過實施土地利用總體規劃和年度土地利用計劃來實現的，原則上，一個地區實際新增建設用地占用耕地的數量在規劃期內不僅不能超過“規劃指標”總量，而且在該年度內必須符合年度計劃指標。據此，可以采取變通的做法，根據各省“小產權房”“合法化”的土地面積，逐年削減各省建設用地年度計劃指標，在若干年內實現各省“小產權房”“合法化”的土地總面積與所削減的建設用地計劃指標總量的平衡，從而使得各省在一個或若干個規劃期內新增建設用地總面積與“規劃指標”總量相符。為了不影響我國工業化和城市化的正常推進，確保今后若干年內其他建設項目用地不會因“小產權房”“合法化”而受到影響，可以采取以下措施消除新增建設用地指標削減可能帶來的負面影響：其一，實行“慢跑規則”，將逐年削減的新增建設用地指標控制在適度范圍內，盡量減少此種削減對其他建設項目用地的沖擊；其二，鑒于城鄉土地利用具有“此消彼長”之特征，可以適當提高城市土地的容積率，提高其開發強度，降低其他建設項目對土地占用面積的依賴程度，從而減輕集體土地被占用的壓力。
為了不至于使“小產權房”的潛在購買人、開發商及農村集體經濟組織產生“投機取巧”的心理預期，在將耕地之上的“小產權房”“合法化”的過程中，還必須實施以下處罰性措施：第一，針對各方當事人的獲利情況，分別對購買人、開發商及農村集體經濟組織科以一定比例的土地出讓金。其中，鑒于購買人的資金籌措能力存在差異，“對于購房人，可以允許其采取靈活多樣的方式補繳土地出讓金，如能一次清，政府應當及時辦理產權證書。如果不能一次交清，也可分期繳納，待交清之后為其辦證，但是辦證之前禁止土地流轉”。⑨第二，對參與開發“小產權房”的相關責任單位進行行政處罰。第三，對在“小產權房”建設過程中存在違法行為的相關人員，嚴格追究其法律責任。
二、宅基地之上的“小產權房”之處置
為了滿足農村集體經濟組織成員的住房用地需求，《土地管理法》第43條及《物權法》第152條規定集體經濟組織成員依法對集體所有的土地享有宅基地使用權。根據民法原理，宅基地使用權作為用益物權，其權利人應享有自由處分權。然而，土地權利具有社會性，土地資源不僅關涉個人利益，也關涉社會利益。為了調和涉及土地資源的私人權益與社會權益之沖突，《土地管理法》第63條規定，農村集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓而用于非農建設。至于“土地使用權”應該涵括哪些土地權利，我國相關法律沒有進一步明確，學術界對此多有爭議。隨著《物權法》的頒布實施，學界對此已逐漸形成了比較統一的認識。一般認為，“土地使用權”是對一類權利的稱謂，是對建設用地使用權、其他集體建設用地使用權、土地承包經營權、宅基地使用權及其他具有債權性質的土地使用權等一系列權利的總稱。⑩我國現行法律禁止將農村宅基地非法轉化為商品房建設用地。為了體現和突出宅基地使用權的社會保障功能，1993年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、2004年10月國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》及2004年11月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》均嚴格禁止城鎮居民在農村購置宅基地，從而將農村宅基地的流轉限定在農村集體經濟組織內部。根據現行法律和政策，集體經濟組織或其成員在宅基地上建造房屋后出售給本集體經濟組織成員的，屬于合法流轉，應受法律保護。然而，宅基地上建造的房屋一旦被出售給本集體經濟組織以外的成員，即屬于不受法律保護的“小產權房”。
“法律社會學視野下的小產權房問題研究”課題組于2010年9月至12月對廣東、湖北、江西、安徽四省進行了為期四個多月的實地調研，調查表明，宅基地之上的“小產權房”主要基于兩種情況形成：一是農戶自行將自己宅基地上建造的多余房屋出售給集體經濟組織以外的成員而形成“零星”的“小產權房”；二是集體經濟組織或基層政府以“新農村建設”為名進行宅基地整理，將農戶“集中上樓”后，在節約出來的宅基地上建造房屋并將其出售給集體經濟組織以外的成員而形成“成片”的“小產權房”。這兩種“小產權房”的法權類型并無本質區別，但兩者產生的不良后果卻不盡相同，因而應采取不同的處置辦法。由于農戶零星出售的“小產權房”分布較為分散且比較隱蔽，加之其出售入住可以最大限度地利用閑置的房產資源，不僅增加了出售方的收入，而且解決了購買方的住房困難，對于當事人均有益而無害，所以此類“小產權房”不易被行政部門發現，對其處置的執法成本較高。“‘沒有受害者’的‘非法’活動很難監管，要制止之更難或需要高昂的執法成本。”筆者認為，對于農戶建在自己宅基地之上的、零星出售的“小產權房”，若其符合城鄉規劃，則公權力沒必要主動去處置之，完全可以“不告不理”，留待城鄉一體化過程中一并處理。或許有人認為這是理性的法律對非理性的“自生自發秩序”的一種妥協，會減損法律的公信力。但是，“現實的法律秩序絕非簡單的理性之物。它是一種復雜體，而且或多或少是一種我們努力將理性注入其間的非理性體；盡管我們不停努力地將理性因素置于其中，但新的非理性因素在它以試錯的方式去滿足新需求的過程中卻幾乎以同樣的速度產生”。即使以處罰嚴厲著稱的刑事法律對于遺棄罪、重婚罪、暴力干涉婚姻自由罪等案件，基于其社會危害性較小、執法成本較高等多方面考慮，也實行了當事人“不告不理”的辦法而將其歸入了自訴案件。其他法律領域當然也應面對現實作出靈活應對。
或許有人擔心“不告不理”的處置辦法會誘發農民實施無視城鄉規劃的亂搭亂建行為，從而加劇宅基地上“小產權房”的出現。這種后果確實可能產生，不過可以通過以下辦法最大程度地予以避免或消除：第一，嚴格貫徹“一戶一宅”的農地政策，控制農戶宅基地的使用面積，盡量減小農戶利用宅基地“大興土木”的可能性。第二，嚴格實施《城鄉規劃法》，強化土地管理部門的管理職能，最大限度地壓縮農戶可用于銷售的房屋范圍。如果買賣雙方因房屋漲價或拆遷補償發生糾紛而訴諸法律，法院可以根據相關法律，認定“小產權房”買賣行為違犯強行法規定，買賣合同無效。對于買賣合同無效后的締約過失責任的承擔，有學者認為根據《合同法》第58條的規定，應由出售方承擔締約過失責任，即出售方應向購買方賠償交易無效所造成的損失。筆者對此不予茍同。實際上，在締結“小產權房”買賣合同的過程中，出售方與購買方都是在知曉或應當知曉現行法律禁止“小產權房”買賣的情況下作出行為選擇的，雙方在法律認知上均存在過錯，出賣方“受利益驅使，利用司法途徑確認買賣無效，嚴重損害了公序良俗和誠實信用的社會根基”，因而其主觀過錯更大。因此，筆者認為，對于當事人主張“小產權房”買賣合同無效的案件，不妨借鑒合同法或侵權法中的“與有過失”原則進行締約過失責任分配。具體而言，出售方因“小產權房”漲價而主張房屋買賣合同無效的，其不僅要向購買方返還售房時購買方所支付的房屋價款，還要支付判決作出時房地產升值所帶來的房屋差價；出售方因“小產權房”拆遷補償款較多而主張房屋買賣合同無效的，其只能獲得購房款、拆遷補償款與購買方所支付的房價之間的差額。判決“小產權房”買賣合同無效且按照“與有過失”原則劃分民事責任，可以發揮司法的導向作用，警示潛在的出售方與購買方，從而收到遏制“小產權房”買賣的良好社會效果。
根據《土地管理法》的規定，宅基地屬于農村集體建設用地的一種。實踐中宅基地與其他集體建設用地之間存在著相互轉化的可能性。當其他集體建設用地被分配給農戶建造房屋時即為宅基地，而當集體經濟組織進行宅基地整理后將部分宅基地收歸己有時，宅基地就轉化成了其他集體建設用地。可見，集體經濟組織進行宅基地整理后在節約出來的宅基地上建造的“小產權房”，應該屬于其他集體建設用地之上的“小產權房”，故而筆者將此類“小產權房”歸入其他集體建設用地之上的“小產權房”，在下文一并討論其如何得到妥當處置。
三、其他集體建設用地之上的“小產權房”之處置
對于其他集體建設用地之上的“小產權房”，不少學者提出了應該允許集體建設用地使用權入市交易的處置方案，即實行國有土地和集體土地的平等保護，將國家土地征收嚴格限定在為“公共利益”之范疇內，允許集體建設用地使用權入市交易。這樣既可以使土地的出讓程序更加簡潔，又可以使集體土地的增值利益直接歸屬于農村集體經濟組織，更重要的是，還可以使建設用地的供應主體多元化，打破政府壟斷土地一級市場的局面。該方案確實具有徹底解決“小產權房”交易違法問題之效，但該方案面臨的一個關鍵問題是，目前即使在廣東等部分地允許集體建設用地使用權入市交易的地區，也還禁止將集體建設用地用于商品房建設，則集體建設用地使用權能否在全國范圍內入市交易還有待詳細論證和實踐中逐步探索。退一步講，即使集體建設用地使用權入市交易在總體思路上可行，也還需要相應的配套制度改革。集體建設用地使用權入市交易在短期內尚無法實現，而“小產權房”的處置卻“迫在眉睫”，因而寄希望于允許集體建設用地使用權入市交易來解決“小產權房”處置問題實在是“遠水解不了近渴”。
雖然其他集體建設用地之上的已出售、已入住的“小產權房”與已建成、尚未出售的“小產權房”在本質上并無區別，但兩者的處理難度卻相差甚遠，故而應采取不同辦法分別處置。其他集體建設用地之上已建成、尚未出售的“小產權房”雖然并不符合國家法律規定，但將其一律按違章建筑拆除不利于節約社會資源和發展集體經濟，對此，法律可以區別對待：若此類“小產權房”建設嚴重違反城鄉土地利用規劃，或其質量存在嚴重瑕疵，則采取拆除的辦法予以處置；對于沒有嚴重違反城鄉土地利用規劃且建筑質量尚可的此類“小產權房”，國家可以通過征收農村集體土地、回購房屋的辦法，將其轉化成廉租房或經濟適用房。當然，如此處置可能會產生農村與城市建設用地規模“此消彼長”的弊端。不過如前所述，這種弊端可以通過逐年削減各省建設用地年度計劃指標的辦法予以消除。
“小產權房”的購買者多數是中、低收入者，因而對于其他集體建設用地之上的已出售甚至已入住的“小產權房”不宜輕言拆除。此類“小產權房”也不宜“轉化”為廉租房或經濟適用房，因為不少購買者并不符合入住廉租房或經濟適用房的條件。從物權法的角度來看，“小產權房”的物權并不屬于購買者。在債權法上，“小產權房”買賣合同無效。據此，可將此類“小產權房”確認為農村集體所有的租賃性經營房屋，由村民在協商一致的基礎上，將房屋買賣合同轉化為租賃合同，由村集體經濟組織將該房屋出租給購買人。如此處置既維護了法律的權威，又維護了社會穩定，還使集體經濟獲得了持續發展的資金支持。四川省成都市在城鄉統籌綜合改革實驗中，已通過出臺地方性法規，確認了在其他集體建設用地上建設集體經濟組織所有的租賃性經營房屋的合法性。可見，如此處置在實踐上具有可行性。
四、結語
任何問題都是在一定的社會現實中生成的，也都是在一定的社會背景中被發現和解決的。社會問題通常不能脫離其所處的社會環境而孤立地得到解決，必須考慮問題生成的歷史背景及其現實制約條件，在此基礎上尋求破解之道。“小產權房”的處置也不能脫離對具體社會環境的考量而“自娛自樂”地去追求法律實施的“純粹性”，應當對法律實施、資源綜合利用、社會穩定、執法成本等諸多因素進行全面考量和權衡。“小產權房”的處置不必非在標的物是否合法、買賣合同是否有效、能否辦理物權登記等純法律問題上繞圈子，還可以考慮在現行法律框架內對“小產權房”采取其他變通性處置方案，如可以根據“小產權房”背后土地性質的不同予以分類處置：或予以拆除，或通過國家征收土地的辦法予以“合法化”，或暫時“不告不理”，一旦起了糾紛，則確認房屋買賣合同無效并按照“與有過失”原則分配締約過失責任。當然，“小產權房”問題的解決，不僅需要根據現行法律規定適當地處置現有“小產權房”，而且需要完善相關法律制度，徹底杜絕“小產權房”現象的產生。
